- 保護視力色：
2008年地產(chǎn)業(yè)逆變情況分析
-
http://mamogu.com 發(fā)稿日期:2008-3-17
- 【搜索關(guān)鍵詞】：研究報告 投資分析 市場調(diào)研 地產(chǎn)業(yè) 房價 房地產(chǎn) 萬科
- 中研網(wǎng)訊：
-
“2008年不會再重復(fù)2007年的故事！”全國工商聯(lián)住宅產(chǎn)業(yè)商會會長聶梅生在接受采訪中先后三次重復(fù)了這個判斷。
現(xiàn)在，已經(jīng)沒有人懷疑2007年對于房地產(chǎn)業(yè)來說就是個奇跡，這同樣也意味著建立在2007年奇跡基礎(chǔ)上的“大躍進”式的發(fā)展計劃和產(chǎn)業(yè)格局預(yù)測將被推翻。剩下的問題僅僅是誰能生存下去和格局如何調(diào)整。
盡管形勢仍不明朗，2008年剛剛過去的兩個月初步展示了兩個基本特點：在整體交易量萎縮的情勢下，大型房地產(chǎn)上市公司盡全力保持了銷售規(guī)模的穩(wěn)定，占有了更高的市場份額；與此同時，不顧通貨膨脹指數(shù)的高漲，住房價格陰跌不止，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的利潤空間不斷縮減。
迫不得已的集中化
想方設(shè)法為民營房地產(chǎn)企業(yè)解困的聶梅生近來發(fā)現(xiàn)，越來越多的企業(yè)希望以股權(quán)來融資�！百Y金困難的企業(yè)確實很多”，聶梅生告訴記者，商會目前是起到溝通和搭橋的作用，主要還是靠企業(yè)之間協(xié)商。一位大型房地產(chǎn)企業(yè)老總告訴聶梅生，上門來尋求股權(quán)合作的企業(yè)太多了，一天能有20個。根據(jù)各種情況分析，聶梅生曾預(yù)測，2008年是房地產(chǎn)企業(yè)的兼并年。她判斷，甚至?xí)幸恍┢髽I(yè)完全退出房地產(chǎn)市場。
與兼并含義接近的另兩個詞匯是“市場份額”和“集中化”。今年年初以來，房地產(chǎn)市場似乎展現(xiàn)出集中化程度加強的狀況。不過，這種加強的依據(jù)卻不是所謂的“強者恒強”的道理，而可能是“矬子里面拔將軍”。
不知道萬科(000002)或者富力地產(chǎn)(2777.HK)應(yīng)該高興還是悲傷。在2008年的頭兩個月里，萬科宣布連續(xù)兩個月銷售額保持了同比高幅度增長。新年開始采取措施降價促銷的萬科宣稱，1月份實現(xiàn)銷售面積23萬平方米,銷售金額18.5億元,分別同比增長11.65%、11.72%,2月份這兩個數(shù)據(jù)則分別同比增長51.94%、70.65%。雖然，這些數(shù)據(jù)與去年的成績環(huán)比呈現(xiàn)劇量下跌，但值得慶幸的是，在整體市場交易慘淡的情況下，此成績尚算很好。這種喜憂摻半的心情從證券分析師給予的評語中可見一斑，“萬科1、2月的銷售形勢明顯好于市場整體形勢。”
“這就是非常有趣之處，整體交易量下跌，大型上市公司的市場份額反而在提高�！被⒔芡顿Y顧問公司首席分析師張寅指出，包括上市公司在內(nèi)的開發(fā)商日子都不好過，但是相比較于那些賣不動房子的開發(fā)商來說，萬科等企業(yè)的市場份額可能還在大幅度提升。“簡單地說，萬科銷售形勢是不如2007年，但是別人更慘�！�
與萬科情況相近的還有富力地產(chǎn)。富力今年1月份合同銷售金額達到10.8億元人民幣，同比上升23%。在營銷策略上，富力亦采取了與萬科類似的方式，降價促銷。與此相同的企業(yè)還有招商地產(chǎn)、泛海建設(shè)等。張寅預(yù)測，盡管缺乏完全統(tǒng)計，今年頭兩個月，在4個一線城市中，前15名房地產(chǎn)企業(yè)的市場占有率大幅度提高，甚至可能是翻番增長。“我們似乎已經(jīng)可以看見壟斷的端倪了�！睆堃f。聶梅生則不認同壟斷的可能性，她認為，集中化是相對的，最多是在住房產(chǎn)品的某個層面實現(xiàn)局部壟斷。
就在不久前，SOHO中國董事長潘石屹還批評萬科降價的做法是為了清理門戶。不過，必須承認，萬科的做法是有代價的。能夠犧牲的只能是利潤。
盡管聲稱不掙超過20%的利潤，但萬科2006年的毛利率已經(jīng)超過了28%，2007年中報顯示利潤超過了33%。預(yù)計2007年年報只能更高，因為2007年房價的高潮期正在當年的后半段。但在2008年，這一美妙情況可能一去不復(fù)返。在1、2月份，萬科降價的同時，中國的CPI指數(shù)高居不下。這意味著，房地產(chǎn)企業(yè)成本增高，售價卻在降低，利潤空間正在迅速縮減。聶梅生說：“地價、勞動力價格、原材料價格等等這些硬成本都在上升，開發(fā)商還能通過房價轉(zhuǎn)嫁出去嗎？我看很難�！�
資金困境的源頭
除了消費信心不足，造成目前無論大小開發(fā)商均緊張不已的原因看起來只有一個，那就是資金問題。聶梅生曾經(jīng)詢問過一家大型開發(fā)企業(yè)，“你們2007年掙那么多還不夠你們平衡2008年的信貸困難嗎？”聶梅生得到的回答是，“不少資金其實并沒有落袋為安。”
2007年的高房價確實為大部分房地產(chǎn)企業(yè)帶來了豐厚的利潤。但房地產(chǎn)企業(yè)擴張的規(guī)模也在加速。在整個2007年，房地產(chǎn)界常常聽到的是多個“千億計劃”、“500億計劃”。大型房地產(chǎn)企業(yè)拼命圈錢，然后再去競價圈地，投入于擴大再生產(chǎn)。“那些拼命囤地的，很多人在后悔，早知道少拿些地，這些土地的高成本和開發(fā)投入將造成今年的資金困難。”聶梅生說，“他們在2007年的判斷是有失誤的�！�
現(xiàn)在看來，一切似乎是銀行信貸緊縮造成的。但其實這樣的判斷并不準確。個人房貸和場外資金兩個來源問題更為嚴重。仲量聯(lián)行投資部中國區(qū)董事高士斌指出，2003年以來，央行一系列緊縮銀根政策相繼出臺，使得房地產(chǎn)開發(fā)商所獲取的直接銀行開發(fā)貸款的比例下降到不足20%，自有資金約占30%，其余主要依靠預(yù)售收入和施工企業(yè)的墊付。如此分析，開發(fā)商對銀行開發(fā)貸款依賴程度已降低很多。開發(fā)貸對房地產(chǎn)企業(yè)的影響不足以造成目前的局面。
3月10日，路透社一篇報道指出，境外部分基金正在撤離中國。多名基金經(jīng)理表示，對沖基金目前已經(jīng)停止投資亞洲地產(chǎn)業(yè)。同時，花旗銀行也對中國房地產(chǎn)的海外融資困境作了鮮明判斷。一位了解龍湖地產(chǎn)的人士透露，正準備近期在香港上市的龍湖已經(jīng)通知協(xié)助上市的機構(gòu)，無論如何也要保證龍湖上市成功。頗有不惜一切代價的決心。這可能是中國房地產(chǎn)界第一次如此深切地感受到中國地產(chǎn)界身處全球化浪潮之中。
在世界各大金融和房產(chǎn)中介機構(gòu)中，持比較樂觀態(tài)度的是仲量聯(lián)行，但由于時間問題，仲量聯(lián)行亞太區(qū)總部尚未來得及就此問題詳細回復(fù)記者。
事實上，由于中國政府近一段時間限制外資進入地產(chǎn)領(lǐng)域的措施，即便是外資在華企業(yè)也很難獲得充分的資金。一位外資地產(chǎn)企業(yè)高層管理人員告訴記者，形勢在2007年就開始糟糕起來，海外母公司資金援助通道已經(jīng)被切斷，“現(xiàn)在只能靠自己了”。
張寅也指出，房地產(chǎn)企業(yè)場外資金的另一個來源是國有企業(yè)。不過，隨著2007年政府禁止指定名單外的央企投資房地產(chǎn)，這個通道也被堵死了。
尋找新增長點
在對未來局面的預(yù)測上，大部分專業(yè)人士都顯得謹小慎微。張寅預(yù)計今年第二季度，情況也許會更糟糕，之后的情況現(xiàn)在還不能判斷清楚。
聶梅生也認為還是要再觀察一下比較好。她認為，政府的信貸政策、消費者態(tài)度、通貨膨脹以及全球經(jīng)濟變化都可能對房地產(chǎn)市場造成重要影響，很難精確預(yù)期。但是，這并不耽誤她作長遠判斷：房地產(chǎn)企業(yè)需要尋找新的經(jīng)濟增長點。
也許因為工商聯(lián)住宅產(chǎn)業(yè)商會會長的身份，聶梅生似乎更關(guān)心中小企業(yè)的命運。她認為，未來未必是大型房地產(chǎn)企業(yè)壟斷的天下，“越是在低迷的時候，越會出新意。未來不一定要去圈地、圈錢，也有可能出草根英雄�！�
聶梅生判斷的依據(jù)是她剛剛從美國同行那里得到的啟發(fā)。經(jīng)歷次貸危機之后，美國的地產(chǎn)商正努力開拓新的市場。他們提出一個“50＋計劃”，即把目標指向50歲以上，積累相當財富的人群�！拔覀�?yōu)槭裁床荒軐W(xué)習(xí)他們，開拓新的市場？中國也有老年人群，尤其是有海外歸國的富有人群�！本驮诼櫭飞粲鯇ふ倚略鲩L點的同時，地產(chǎn)界內(nèi)也有所動作。萬通集團董事局主席馮侖在幾天前宣布要大舉進軍工業(yè)地產(chǎn)。而新加坡企業(yè)凱德置地也同樣成立了一個專門從事工業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的公司。據(jù)悉，凱德置地有興趣參與天津的生態(tài)城建設(shè)。
當然，對于處在困境中的開發(fā)商來說，還有一種辦法就是徹底放棄房地產(chǎn)業(yè)務(wù)。“這也不是不可能。不過，只有兩種企業(yè)會這么干，一種是做得不錯的，不想把錢掙到十分，轉(zhuǎn)手給別人；另一種是實在經(jīng)營不下去的企業(yè)�！甭櫭飞貞�，“已經(jīng)轉(zhuǎn)行去發(fā)展EVD產(chǎn)業(yè)的張寶全(今典集團董事長)以前就跟我說過，房地產(chǎn)遲早要出問題�！�
- ■ 與【2008年地產(chǎn)業(yè)逆變情況分析】相關(guān)新聞
- ■ 行業(yè)經(jīng)濟
- ■ 經(jīng)濟指標
-
