商品房行業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀前景研究

商品房是指經(jīng)政府有關(guān)部門(mén)批準(zhǔn)，由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)公司(個(gè)人、外國(guó)公司)向政府機(jī)關(guān)單位租用土地使用權(quán)，開(kāi)發(fā)的房屋，并建成后用于市場(chǎng)出售出租的房屋，包括住宅、商業(yè)用房以及其他建筑物。商品房又稱(chēng)“大產(chǎn)權(quán)房”，其價(jià)格由成本、稅金、利潤(rùn)、代收費(fèi)用以及地段、層次、朝向、質(zhì)量、材料差價(jià)等組成。

從法律角度來(lái)看，商品房是指按法律、法規(guī)及有關(guān)規(guī)定可在市場(chǎng)上自由交易，不受政府政策限制的各類(lèi)商品房屋，包括新建商品房、二手房(存量房)等。

商品房市場(chǎng)的發(fā)展為民眾提供了更多的住房選擇，滿(mǎn)足了不同收入層次人群的居住需求。商品房市場(chǎng)的發(fā)展推動(dòng)了城市化進(jìn)程，促進(jìn)了城鄉(xiāng)一體化發(fā)展。通過(guò)商品房的建設(shè)和銷(xiāo)售，可以引導(dǎo)人口向城市集中，提高城市人口比例，推動(dòng)城市經(jīng)濟(jì)和社會(huì)的發(fā)展。根據(jù)中研普華研究院撰寫(xiě)的《2024-2029年中國(guó)商品房行業(yè)前景展望與未來(lái)趨勢(shì)預(yù)測(cè)報(bào)告》顯示：

一、發(fā)展現(xiàn)狀

銷(xiāo)售情況

新房市場(chǎng)：2024年前三季度，重點(diǎn)100城新房成交面積同比下降32%。從月度數(shù)據(jù)來(lái)看，重點(diǎn)城市新房市場(chǎng)整體活躍度較低，成交規(guī)模處近年來(lái)同期低位。分梯隊(duì)來(lái)看，一線(xiàn)城市新建商品住宅成交面積同比降幅最小，三季度低基數(shù)下各線(xiàn)城市同比降幅均有所收窄。二線(xiàn)代表城市前三季度新建商品住宅成交面積同比下降約32%;三四線(xiàn)代表城市整體市場(chǎng)情緒仍較弱，前三季度新建商品住宅成交面積同比下降約32%。

二手房市場(chǎng)：2024年前三季度，二手房表現(xiàn)好于新房，重點(diǎn)30城二手房成交同比下降2%。在“以?xún)r(jià)換量”的帶動(dòng)下，二手房市場(chǎng)仍保持一定活躍度，成交規(guī)模處于相對(duì)高位。

投資情況

投資額：2024年1~8月，全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額為6.9萬(wàn)億元，同比下降10.2%。其中，住宅開(kāi)發(fā)投資額為5.3萬(wàn)億元，同比下降10.5%，占房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資的比重為76.0%。

新開(kāi)工面積：2024年1~8月，全國(guó)房屋新開(kāi)工面積為4.9億平方米，同比下降22.5%。其中，住宅新開(kāi)工面積為3.6億平方米，同比下降23.0%。

施工面積：2024年1~8月，全國(guó)房屋施工面積為70.9億平方米，同比下降12.0%。其中，住宅施工面積為49.6億平方米，同比下降12.6%。

竣工面積：2024年1~8月，全國(guó)房屋竣工面積為3.3億平方米，同比下降23.6%。

庫(kù)存情況

2024年年初以來(lái)，全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資金額已經(jīng)連續(xù)10個(gè)月高于商品房銷(xiāo)售金額，行業(yè)由此進(jìn)入“負(fù)現(xiàn)金流”時(shí)期。但與此同時(shí)，多項(xiàng)庫(kù)存相關(guān)指標(biāo)出現(xiàn)好轉(zhuǎn)，廣義庫(kù)存面積、潛在庫(kù)存、中期庫(kù)存等指標(biāo)均在2024年出現(xiàn)標(biāo)志性好轉(zhuǎn)。

潛在庫(kù)存方面，未開(kāi)工面積在2024年停止增長(zhǎng)，維持在53億平方米的規(guī)模不變。

中短期庫(kù)存方面，開(kāi)工后未售面積持續(xù)下降，這一指標(biāo)接近于業(yè)內(nèi)常說(shuō)的狹義庫(kù)存，2024年末較2021年末下降5%。

價(jià)格情況

新建住宅：2024年18月，百城新建住宅價(jià)格累計(jì)上漲1.49%。具體來(lái)看，受改善型樓盤(pán)入市帶動(dòng)影響，18月百城新建住宅價(jià)格月度環(huán)比均呈結(jié)構(gòu)性上漲態(tài)勢(shì)。

二手住宅：2024年1~8月，百城二手住宅價(jià)格累計(jì)下跌5.00%，跌幅較2023年同期擴(kuò)大3.42個(gè)百分點(diǎn)。

二、發(fā)展前景

政策環(huán)境

中央層面，二十屆三中全會(huì)審議通過(guò)的《中共中央關(guān)于進(jìn)一步全面深化改革、推進(jìn)中國(guó)式現(xiàn)代化的決定》明確了房地產(chǎn)中長(zhǎng)期改革方向，也指明了短期舉措。

央行出臺(tái)一系列政策，涉及降息、降低二套房首付比例、支持存量盤(pán)活等多個(gè)方面，將對(duì)宏觀(guān)經(jīng)濟(jì)和房地產(chǎn)市場(chǎng)均產(chǎn)生積極影響。

中央政治局會(huì)議首次提出“要促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)止跌回穩(wěn)”，明確釋放“穩(wěn)地產(chǎn)”信號(hào)。

市場(chǎng)需求

剛需市場(chǎng)將面臨新房、二手房和政府儲(chǔ)備土地的多重供給壓力，但剛需產(chǎn)品的供給充足，可能會(huì)對(duì)市場(chǎng)造成一定壓力。

預(yù)計(jì)未來(lái)住房市場(chǎng)的主要支撐來(lái)自城鎮(zhèn)化、改善型需求、城市更新、保障房需求等。

投資信心

盡管當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)面臨諸多挑戰(zhàn)，但隨著政策的逐步落地和市場(chǎng)的逐步調(diào)整，投資者對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的信心有望逐漸恢復(fù)。

三、市場(chǎng)環(huán)境

宏觀(guān)經(jīng)濟(jì)

2024年以來(lái)，我國(guó)經(jīng)濟(jì)整體保持平穩(wěn)運(yùn)行，但進(jìn)入三季度，部分經(jīng)濟(jì)指標(biāo)出現(xiàn)轉(zhuǎn)弱現(xiàn)象。

為促進(jìn)宏觀(guān)經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)運(yùn)行，我國(guó)適時(shí)推出了降準(zhǔn)降息等措施，釋放流動(dòng)性，降低融資成本。

土地市場(chǎng)

2024年全國(guó)土地市場(chǎng)延續(xù)低溫運(yùn)行態(tài)勢(shì)，土地供求兩端持續(xù)縮量。前三季度，全國(guó)300城住宅用地供求規(guī)模同比降幅均在三成以上，土地出讓金降幅超四成。

短期來(lái)看，土拍環(huán)境持續(xù)寬松，政府在供地端及土拍政策調(diào)整上更加市場(chǎng)化。

購(gòu)房者預(yù)期

當(dāng)前，購(gòu)房者對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)的預(yù)期仍較為謹(jǐn)慎，受到宏觀(guān)經(jīng)濟(jì)、政策環(huán)境、市場(chǎng)供需等多種因素的影響。

但隨著政策的逐步落地和市場(chǎng)的逐步調(diào)整，購(gòu)房者的預(yù)期有望逐漸改善。

四、發(fā)展趨勢(shì)

去庫(kù)存

2024年是房地產(chǎn)行業(yè)正式步入去庫(kù)存的關(guān)鍵一年，多項(xiàng)庫(kù)存相關(guān)指標(biāo)出現(xiàn)好轉(zhuǎn)。未來(lái)，隨著市場(chǎng)的逐步調(diào)整和政策的支持，去庫(kù)存工作有望取得更大進(jìn)展。

市場(chǎng)分化

房地產(chǎn)市場(chǎng)面臨調(diào)整分化，人口流入流出城市的市場(chǎng)將分化明顯。未來(lái)，人口往都市圈城市群遷移的趨勢(shì)將更加明顯，而東北、西北、低能級(jí)城市人口則可能面臨持續(xù)流出壓力。

行業(yè)洗牌

房地產(chǎn)行業(yè)洗牌是大勢(shì)所趨，大部分房企將消失或被并購(gòu)重組。未來(lái)，優(yōu)質(zhì)房企將獲得更多的市場(chǎng)份額和發(fā)展機(jī)會(huì)，而實(shí)力較弱的房企則可能面臨被淘汰的風(fēng)險(xiǎn)。

政策優(yōu)化

隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的逐步調(diào)整和政策的持續(xù)優(yōu)化，未來(lái)樓市政策有望更加寬松和靈活。政府將繼續(xù)加大對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的支持力度，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的平穩(wěn)健康發(fā)展。

綜上，商品房行業(yè)市場(chǎng)發(fā)展現(xiàn)狀呈現(xiàn)出銷(xiāo)售下滑、投資減少、庫(kù)存壓力緩解等特點(diǎn);未來(lái)發(fā)展前景受到政策環(huán)境、市場(chǎng)需求和投資信心等多種因素的影響;市場(chǎng)環(huán)境方面，宏觀(guān)經(jīng)濟(jì)保持平穩(wěn)運(yùn)行但部分指標(biāo)轉(zhuǎn)弱、土地市場(chǎng)延續(xù)低溫運(yùn)行態(tài)勢(shì)、購(gòu)房者預(yù)期謹(jǐn)慎;發(fā)展趨勢(shì)方面則呈現(xiàn)出去庫(kù)存加速、市場(chǎng)分化明顯、行業(yè)洗牌加速和政策優(yōu)化調(diào)整等特點(diǎn)。

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