商品房是指經(jīng)政府有關部門批準,由房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營公司(個人、外國公司)向政府機關單位租用土地使用權,開發(fā)的房屋,并建成后用于市場出售出租的房屋,包括住宅、商業(yè)用房以及其他建筑物。商品房又稱“大產(chǎn)權房”,其價格由成本、稅金、利潤、代收費用以及地段、層次、朝向、質量、材料差價等組成。
從法律角度來看,商品房是指按法律、法規(guī)及有關規(guī)定可在市場上自由交易,不受政府政策限制的各類商品房屋,包括新建商品房、二手房(存量房)等。
商品房市場的發(fā)展為民眾提供了更多的住房選擇,滿足了不同收入層次人群的居住需求。商品房市場的發(fā)展推動了城市化進程,促進了城鄉(xiāng)一體化發(fā)展。通過商品房的建設和銷售,可以引導人口向城市集中,提高城市人口比例,推動城市經(jīng)濟和社會的發(fā)展。根據(jù)中研普華研究院撰寫的《2024-2029年中國商品房行業(yè)前景展望與未來趨勢預測報告》顯示:
一、發(fā)展現(xiàn)狀
銷售情況
新房市場:2024年前三季度,重點100城新房成交面積同比下降32%。從月度數(shù)據(jù)來看,重點城市新房市場整體活躍度較低,成交規(guī)模處近年來同期低位。分梯隊來看,一線城市新建商品住宅成交面積同比降幅最小,三季度低基數(shù)下各線城市同比降幅均有所收窄。二線代表城市前三季度新建商品住宅成交面積同比下降約32%;三四線代表城市整體市場情緒仍較弱,前三季度新建商品住宅成交面積同比下降約32%。
二手房市場:2024年前三季度,二手房表現(xiàn)好于新房,重點30城二手房成交同比下降2%。在“以價換量”的帶動下,二手房市場仍保持一定活躍度,成交規(guī)模處于相對高位。
投資情況
投資額:2024年1~8月,全國房地產(chǎn)開發(fā)投資額為6.9萬億元,同比下降10.2%。其中,住宅開發(fā)投資額為5.3萬億元,同比下降10.5%,占房地產(chǎn)開發(fā)投資的比重為76.0%。
新開工面積:2024年1~8月,全國房屋新開工面積為4.9億平方米,同比下降22.5%。其中,住宅新開工面積為3.6億平方米,同比下降23.0%。
施工面積:2024年1~8月,全國房屋施工面積為70.9億平方米,同比下降12.0%。其中,住宅施工面積為49.6億平方米,同比下降12.6%。
竣工面積:2024年1~8月,全國房屋竣工面積為3.3億平方米,同比下降23.6%。
庫存情況
2024年年初以來,全國房地產(chǎn)開發(fā)投資金額已經(jīng)連續(xù)10個月高于商品房銷售金額,行業(yè)由此進入“負現(xiàn)金流”時期。但與此同時,多項庫存相關指標出現(xiàn)好轉,廣義庫存面積、潛在庫存、中期庫存等指標均在2024年出現(xiàn)標志性好轉。
潛在庫存方面,未開工面積在2024年停止增長,維持在53億平方米的規(guī)模不變。
中短期庫存方面,開工后未售面積持續(xù)下降,這一指標接近于業(yè)內常說的狹義庫存,2024年末較2021年末下降5%。
價格情況
新建住宅:2024年18月,百城新建住宅價格累計上漲1.49%。具體來看,受改善型樓盤入市帶動影響,18月百城新建住宅價格月度環(huán)比均呈結構性上漲態(tài)勢。
二手住宅:2024年1~8月,百城二手住宅價格累計下跌5.00%,跌幅較2023年同期擴大3.42個百分點。
二、發(fā)展前景
政策環(huán)境
中央層面,二十屆三中全會審議通過的《中共中央關于進一步全面深化改革、推進中國式現(xiàn)代化的決定》明確了房地產(chǎn)中長期改革方向,也指明了短期舉措。
央行出臺一系列政策,涉及降息、降低二套房首付比例、支持存量盤活等多個方面,將對宏觀經(jīng)濟和房地產(chǎn)市場均產(chǎn)生積極影響。
中央政治局會議首次提出“要促進房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)”,明確釋放“穩(wěn)地產(chǎn)”信號。
市場需求
剛需市場將面臨新房、二手房和政府儲備土地的多重供給壓力,但剛需產(chǎn)品的供給充足,可能會對市場造成一定壓力。
預計未來住房市場的主要支撐來自城鎮(zhèn)化、改善型需求、城市更新、保障房需求等。
投資信心
盡管當前房地產(chǎn)市場面臨諸多挑戰(zhàn),但隨著政策的逐步落地和市場的逐步調整,投資者對房地產(chǎn)市場的信心有望逐漸恢復。
三、市場環(huán)境
宏觀經(jīng)濟
2024年以來,我國經(jīng)濟整體保持平穩(wěn)運行,但進入三季度,部分經(jīng)濟指標出現(xiàn)轉弱現(xiàn)象。
為促進宏觀經(jīng)濟平穩(wěn)運行,我國適時推出了降準降息等措施,釋放流動性,降低融資成本。
土地市場
2024年全國土地市場延續(xù)低溫運行態(tài)勢,土地供求兩端持續(xù)縮量。前三季度,全國300城住宅用地供求規(guī)模同比降幅均在三成以上,土地出讓金降幅超四成。
短期來看,土拍環(huán)境持續(xù)寬松,政府在供地端及土拍政策調整上更加市場化。
購房者預期
當前,購房者對于房地產(chǎn)市場的預期仍較為謹慎,受到宏觀經(jīng)濟、政策環(huán)境、市場供需等多種因素的影響。
但隨著政策的逐步落地和市場的逐步調整,購房者的預期有望逐漸改善。
四、發(fā)展趨勢
去庫存
2024年是房地產(chǎn)行業(yè)正式步入去庫存的關鍵一年,多項庫存相關指標出現(xiàn)好轉。未來,隨著市場的逐步調整和政策的支持,去庫存工作有望取得更大進展。
市場分化
房地產(chǎn)市場面臨調整分化,人口流入流出城市的市場將分化明顯。未來,人口往都市圈城市群遷移的趨勢將更加明顯,而東北、西北、低能級城市人口則可能面臨持續(xù)流出壓力。
行業(yè)洗牌
房地產(chǎn)行業(yè)洗牌是大勢所趨,大部分房企將消失或被并購重組。未來,優(yōu)質房企將獲得更多的市場份額和發(fā)展機會,而實力較弱的房企則可能面臨被淘汰的風險。
政策優(yōu)化
隨著房地產(chǎn)市場的逐步調整和政策的持續(xù)優(yōu)化,未來樓市政策有望更加寬松和靈活。政府將繼續(xù)加大對房地產(chǎn)市場的支持力度,促進房地產(chǎn)市場的平穩(wěn)健康發(fā)展。
綜上,商品房行業(yè)市場發(fā)展現(xiàn)狀呈現(xiàn)出銷售下滑、投資減少、庫存壓力緩解等特點;未來發(fā)展前景受到政策環(huán)境、市場需求和投資信心等多種因素的影響;市場環(huán)境方面,宏觀經(jīng)濟保持平穩(wěn)運行但部分指標轉弱、土地市場延續(xù)低溫運行態(tài)勢、購房者預期謹慎;發(fā)展趨勢方面則呈現(xiàn)出去庫存加速、市場分化明顯、行業(yè)洗牌加速和政策優(yōu)化調整等特點。
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