開發(fā)商舉報自己無證 要求確認(rèn)內(nèi)部認(rèn)購合同無效

• 2018年8月4日 ZhouXun來源：央廣網(wǎng) 931 58
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  2018-2023年版新型裝飾材料產(chǎn)品入市調(diào)查研究報告

  在市場競爭日益激烈、新產(chǎn)品層出不窮的今天，要開發(fā)一個新品并能迅速在市場上推廣其難度是可想而知的。只有經(jīng)過科學(xué)的市場分析、消費者分析、競爭對手的分析，做到有的放矢，才能使企業(yè)開發(fā)的新...

近日有媒體報道，陜西西安部分消費者2016年通過簽訂內(nèi)部認(rèn)購合同的方式購買了一樓盤所售房屋，并支付全款。兩年過去了，開發(fā)商卻以當(dāng)時該項目沒有預(yù)售許可證為由，將12名消費者起訴至法院，要求確認(rèn)內(nèi)部認(rèn)購合同無效。

據(jù)中國之聲《新聞縱橫》報道，近日有媒體報道，陜西西安部分消費者2016年通過簽訂內(nèi)部認(rèn)購合同的方式購買了一樓盤所售房屋，并支付全款。兩年過去了，開發(fā)商卻以當(dāng)時該項目沒有預(yù)售許可證為由，將12名消費者起訴至法院，要求確認(rèn)內(nèi)部認(rèn)購合同無效。對此，消費者無法接受，認(rèn)為開發(fā)商此舉完全是由于近兩年房價水漲船高，試圖廢止此前合同，以如今的高價重新銷售。目前，當(dāng)?shù)胤ㄔ阂呀?jīng)受理涉及12套房屋的系列案件并相繼開庭審理。

一、究竟是誰違規(guī)?

西安的王女士告訴中國之聲記者，2016年5月，通過朋友介紹，與西安聞天科技實業(yè)集團(tuán)有限公司簽訂了內(nèi)部認(rèn)購合同，購買了紫杉莊園的一套房屋，并支付了140多萬的全款。

王女士回憶說：“當(dāng)時的價格我們那個是10100，他有一個政策就是一次性付款是打七折，所以我那房子買下來是7070一平方，總價款是144萬多，就145萬左右。當(dāng)時是朋友介紹的，他當(dāng)時那個房子還沒有蓋好，他就是相當(dāng)于是給內(nèi)部員工以及他的親屬就是有這樣一個內(nèi)部的這樣一個優(yōu)惠價，其實當(dāng)時應(yīng)該是開發(fā)商缺錢，所以它是通過我們這種方式，都是讓我們必須得全款付。”

王女士表示，雖然當(dāng)時知道該項目尚未取得預(yù)售證，但開發(fā)商多次承諾正在辦理當(dāng)中：“他當(dāng)時四證是掛在墻上的，我們也去咨詢過好多次，我們也知道這個東西肯定必須得五證齊全，他們說四證已經(jīng)拿下來了，第五證正在辦理，而且當(dāng)時承諾說最多三個月就會拿下來，這個證是沒有任何問題的。所以我們把這個錢交了以后，我們經(jīng)常到他那現(xiàn)場去問他，到他公司的，他就講正在辦下個禮拜，然后下個禮拜下個禮拜就這么來拖著。”

直到今年年初，開發(fā)商發(fā)來通知，要求清退此前所售房屋，這讓王女士無法接受。

王女士告訴中國之聲記者：“元月初的時候接到他們的電話，然后就說是讓通知到那，給我們發(fā)了個函來，上面就寫的就是什么要清退我們，說當(dāng)時都知道沒有預(yù)售證，然后如何如何應(yīng)該是他們的總監(jiān)接待我們的，就是說打電話跟我們說了，說他們這個情況是維持不下去了，資金斷裂了，被人收購了。他說跟我們要清退房子，然后給我們補(bǔ)償補(bǔ)償，就是按當(dāng)時我們交的價款年息20%來給我們補(bǔ)償，我們肯定是不答應(yīng)啊?！?/p>

今年2月開發(fā)商聞天公司將王女士等12名買受人起訴至法院，請求確認(rèn)雙方簽訂的內(nèi)部認(rèn)購合同無效，理由是在簽訂合同時，原被告雙方均明知聞天公司開發(fā)建設(shè)的紫杉莊園項目沒有預(yù)售許可證，根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第二條及《城市商品房預(yù)售管理辦法》第六條的規(guī)定，雙方簽訂的合同為無效合同。

王女士代理律師羿克表示，開發(fā)商以這樣的理由起訴消費者要求終止合同十分鮮見：“從過往我們代了很多的案子以及房地產(chǎn)市場的這個狀態(tài)看，很少，或者就沒有一個房地產(chǎn)開發(fā)商說因為自己欠缺法定條件，或者不具備什么樣的資質(zhì)條件而主動起訴購房人，說我們倆這合同無效。就從正常的這個契約精神，或者從這正常的法律、房地產(chǎn)這個市場秩序來講的話，就是幾乎沒有，很少很少?！?/p>

羿克認(rèn)為，認(rèn)購合同具備商品房買賣合同的實質(zhì)要件，且已實際履行，應(yīng)為商品房買賣合同。合同已成立，應(yīng)受法律保護(hù)。而根據(jù)相關(guān)司法解釋和此前的判例，對開發(fā)商主張的無效合同的說法不能成立。

羿克表示：“這個解釋是2003年的，在六年后的2009年，最高人民法院關(guān)于合同法解釋二第14條明確規(guī)定，對這個援引合同法52條要確認(rèn)違法無效的必須是效力性規(guī)范，管理性規(guī)范不能適用，那我們都知道就沒有辦預(yù)售證，你銷售房屋顯然是你違反了政府管理上的一個規(guī)定，不是說我們倆這個交易就不能做了，因為我們這個交易沒有損害社會公共利益。在2015年最高人民法院第八次民事審判工作會議上面非常明確，類似于房地產(chǎn)開發(fā)，像這樣一些情況，開發(fā)商以自己的過錯既主張無效，并由此獲取非法利益的這個是不能夠得到支持。那么另外有一個最高法院的一個案例，這個案例里邊就明確了一個點，就是說如果在訴訟中取得了預(yù)售證，這個合同有效。”

據(jù)了解，此前開發(fā)商聞天公司起訴另外兩名認(rèn)購人的案件相關(guān)法院已經(jīng)審理并宣判，認(rèn)定合同無效，其中一名認(rèn)購人已提起上訴。王女士一案則尚未確定開庭時間。而涉案房屋已于今年6月8日，獲得《商品房預(yù)售許可證》。

記者多次撥打開發(fā)商一負(fù)責(zé)人電話，但其并未接聽。隨后記者又撥打了聞天科技實業(yè)集團(tuán)有限公司電話希望了解相關(guān)情況，但截至發(fā)稿并未收到回復(fù)。

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