2018-2023年中國主題公寓行業(yè)競爭格局分析及發(fā)展前景預測研究報告
在中國，主題酒店主要經歷了初創(chuàng)階段、轉型式發(fā)展階段、自由式發(fā)展階段和有組織的發(fā)展階段，目前已經入標準化建設階段，主題酒店在我國的投資前景將相當廣闊。今后我國主題酒店行業(yè)將呈現主題文...
廣州房產限購令細則與解讀
一、住房限購政策新舊對照
1、廣州戶籍居民家庭：繼續(xù)執(zhí)行限購2套住房不變；增加廣州戶籍成年單身人士在本市只能購買1套住房的要求。“成年單身人士”是指年滿18周歲的單身或離異人士。
2、非廣州戶籍居民家庭：由“購房之日前5年內在本市連續(xù)繳納3年以上個人所得稅或社會保險”調整為“購房之日前5年在本市連續(xù)繳納個人所得稅或社會保險”，限購1套住房。
3、從化、增城區(qū)不納入限購范圍。
4、境外機構和個人購房。按照《關于規(guī)范房地產市場外資準入和管理的意見》、《住房城鄉(xiāng)建設部等部門關于調整房地產市場外資準入和管理有關政策的通知》執(zhí)行。
二、調整購房最低首付比例
1、在廣州市無住房，同時無貸款記錄：最低首付30%；
2、在廣州市無住房，有貸款記錄：購買普通住房最低首付40%，購買非普通住房最低首付70%；
3、在廣州市有一套住房，同時無住房貸款記錄或貸款已經還清：購買普通住房最低首付50%，購買非普通住房最低首付70%；
4、在廣州市有一套住房，同時貸款未還清：最低首付70%。
【備注】：
1、“住房貸款記錄”包括商業(yè)性住房貸款和公積金住房貸款記錄。
2、非普通住房是相對于普通住房定義的。非普通住宅就是指該區(qū)域基準價或政府指導價以上，面積超過144平米且容積率（總建筑面積/總用地面積）小于1的住房。
三、細則具體執(zhí)行時間
1、3月17日及之前已簽訂認購書或購房合同，并且完成購房合同網簽的，按原政策執(zhí)行。
2、3月17日及之前未完成購房合同網簽，但已簽訂認購書或購房合同且能提供交付房款(含定金、首付款或部分房款)的銀行入賬憑證或完稅證明原件的，仍按原政策執(zhí)行。
廣州限購政策對房價有什么影響？
限購令”的影響是暫時的，廣州樓市依然值得投資的，樓市依然存在上升空間。從購房者角度來看，如果說他需求比較迫切，實力也是具備的，這個時候買房比正常時候劃算。另外如果從投資的角度看，尤其是受現在的市場環(huán)境和政策環(huán)境影響，更加要選擇稀缺產品，比如說它的地段租金，是否有教育資金，還有交通軌道資源，看它的價值，包括租金，包括將來的轉手是否容易。從開發(fā)商的角度，既然這個政策已經來了，包括限購限貸，可能要多研究客戶需求的變化，目前來說可能重點關注的三類，一個是剛性的首次置業(yè)，第二類改善型客戶，第三類投機型人群。
限購政策調整，合同無法履行怎么辦？
最高人民法院《關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》（下稱“商品房買賣合同司法解釋”）第4條：出賣人通過認購、訂購、預訂等方式向買受人收受定金作為訂立商品房買賣合同擔保的，如果因當事人一方原因未能訂立商品房買賣合同，應當按照法律關于定金的規(guī)定處理；因不可歸責于當事人雙方的事由，導致商品房買賣合同未能訂立的，出賣人應當將定金返還買受人。簡單來說就是若雙方均無過錯，則可解除合同。限購政策應屬于不可抗力。
關于進一步完善我市房地產市場平穩(wěn)健康發(fā)展政策的通知
各區(qū)人民政府，市政府各部門、各直屬機構，各有關單位：
為進一步完善我市商品住房限購和差別化信貸政策，促進房地產市場平穩(wěn)健康發(fā)展，經市人民政府同意，現就有關事項通知如下：
一、進一步完善住房限購政策
本市戶籍居民家庭繼續(xù)執(zhí)行限購2套住房（含新建商品住房和二手住房，下同）的政策；本市戶籍成年單身（含離異）人士在本市限購1套住房。非本市戶籍居民家庭能提供購房之日前5年在本市連續(xù)繳納個人所得稅繳納證明或社會保險繳納證明的，在本市限購1套住房，非本市戶籍居民家庭不得通過補繳個人所得稅繳納證明或社會保險繳納證明購買住房。
從化、增城區(qū)按現行政策執(zhí)行。
境外機構和個人購房，嚴格按照現行有關政策執(zhí)行。
二、進一步完善差別化住房信貸政策
經省市場利率定價自律機制研究通過，對我市差別化住房信貸政策作以下要求：居民家庭名下在本市無住房且無住房貸款（含商業(yè)性住房貸款和公積金住房貸款，下同）記錄的，繼續(xù)執(zhí)行購房首付款比例最低30％的政策；居民家庭名下在本市無住房但有住房貸款記錄的，購買普通商品住房首付款比例不低于40％，購買非普通商品住房首付款比例不低于70％；居民家庭在本市擁有1套住房且無貸款記錄的，或擁有1套住房且貸款已還清的，購買普通商品住房首付款比例不低于50％；居民家庭在本市擁有1套住房且貸款未還清的，購買普通商品住房首付款比例不低于70％。居民家庭在本市擁有1套住房，購買非普通商品住房首付款比例不低于70％。
三、嚴厲打擊“首付貸”等違規(guī)行為
商業(yè)銀行、小額貸款機構、互聯網金融機構、信托投資公司等各類金融業(yè)務經營者，不得對購房首付款發(fā)放貸款或變相發(fā)放貸款。
四、加大市場監(jiān)管力度
嚴厲查處房地產市場違法違規(guī)行為，從嚴查處各類住房騙購行為，對提供虛假購房資料騙購住房的，不予辦理房地產登記；對教唆、協助購房人偽造證明材料、騙取購房資格的中介機構，責令停業(yè)整頓，并嚴肅處理相關責任人，情節(jié)嚴重的追究當事人法律責任。
以上政策規(guī)定自2017年3月18日起執(zhí)行。
網友最關心的熱點問題解答：
問：在外省名下有套房，已還清貸款。在增城不限購地區(qū)再買一套，首付幾成？
答：
在廣州本市屬于無房有貸（“有貸”是指有貸款記錄，雖然貸款還清，但貸款記錄依然保存在銀行），購買普通住宅首付4成，購買非普通住宅（≥144平）首付7成。
如果“貸款沒還清”，則首付要7成。
問：我家有套自建房（宅基地），再買一套商品房會有什么影響？
答：
在貸款政策方面，主要看套數證明（俗稱無房證明），查到名下有1套房宅基地，那就首付五成、利率上浮5%，稅費交契稅算第二套3%。
如果名下有二套宅基地，則也是不可以貸款。
但是限購政策就比較復雜，具體需咨詢各區(qū)的房管局，部分區(qū)不看名下宅基地數量。
問：在從化或增城買了一套，回廣州9區(qū)再買房怎么算？
答：
在增城、從化購房均不影響占用廣州其他9區(qū)的購房名額，但影響貸款。詳情如下圖：
問：高校學生集體戶也能買房嗎？
答：
根據目前的“戶籍”標準，落戶在廣州高校的大學生在穗買房與本地戶籍一致，可以直接購買。但是貸款買房，須增加擔保人。
問：離異了現在也只能一套？貸款怎么算？
答：
單身只能購買一套住宅，不管離異還是未婚。
離異1年內購房，即使名下無房無貸款記錄（或已還清），購買普通住宅仍然需要5成首付，同時利率需上浮10%。
至少離異1年后購買普通住宅，并在名下無房無貸款記錄的情況下，才能夠將首付降低至3成。
問：有過貸款，貸款只是指房貸？如果我首付不夠，借其他消費貸信用貸，會影響首付么？
答：
這些不影響你房貸的首付比例，只影響計算月供時計入的那部分負債數額，但是現在國家嚴控杠桿，若查出房貸前幾個月里有消費貸記錄，有可能不予批準貸款。
問：利用子女的名額買房，可行嗎？
答：
不容易，新政對已成年、未就業(yè)、沒有固定收入且還款資金來源于其他共同還款人的借款人，設定了嚴格住房貸款條件。
即使借款人及共同還款人名下均無房無貸款記錄，購買普通住宅首付仍需5成，若共同還款人名下有房并有未還清貸款記錄，則需7成首付。此外，利率全部上浮10%。
問：將房子贈與他人，騰出購房名額買房，可行嗎？
答：
新政后，通過直系親屬之間的贈與短時間內“騰出”購房名額不再行得通。贈與人須滿2年后方可再次購買住房，而接受住房贈與者，也必須符合本市現行限購政策。
問：新政后個人購買二手公寓后，還可再轉賣給個人嗎？
答：
可以。新政后，一手商服類項目銷售對象只能是法人單位，再次轉讓也只能賣給法人單位；新政實施前購買的商服類項目，可轉讓給個人。但個人再次轉讓需取得不動產證滿2年后才可，可轉賣法人或個人。
問：用父母名義買房，用“接力貸”還款可行嗎？有什么限制條件和注意事項？
答：
可以的，前提是父母有多余的名額、符合廣州限購政策。但這其中的法律風險是，房產證寫父母的名字，這套房子未來屬于所有繼承人共有，容易發(fā)生糾紛。
“接力貸”就是用父母的名額買房時，以父母雙方或一方為主貸人，子女作為他們的共同還款人（或叫擔保人）向銀行申請房貸。如果子女已婚，其配偶也作為共同還款人。
貸款最多只能貸五成。 無論借款人有沒有房子，只要是“接力貸”，全都當做已有一套房子執(zhí)行。假如父母已經有過貸款記錄（在異地的也算），則首付七成。
另外，“接力貸”對父母有年齡要求，一般不超過65周歲，否則已經失去做貸款人的資格。
貸款年限與父母年齡沒關系?？梢再J款年限的計算方法如下：
1.貸款年限+樓齡不大于50年。
2.貸款年限+共同借款人年齡不大于70年。
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問：將房子贈與他人，騰出購房名額買房，可行嗎？
答：
新政后，通過直系親屬之間的贈與短時間內“騰出”購房名額不再行得通。贈與人須滿2年后方可再次購買住房，而接受住房贈與者，也必須符合本市現行限購政策。
問：新政后個人購買二手公寓后，還可再轉賣給個人嗎？
答：
可以。新政后，一手商服類項目銷售對象只能是法人單位，再次轉讓也只能賣給法人單位；新政實施前購買的商服類項目，可轉讓給個人。但個人再次轉讓需取得不動產證滿2年后才可，可轉賣法人或個人。
問：用父母名義買房，用“接力貸”還款可行嗎？有什么限制條件和注意事項？
答：
可以的，前提是父母有多余的名額、符合廣州限購政策。貸款最多只能貸五成。 無論借款人有沒有房子，只要是“接力貸”，全都當做已有一套房子執(zhí)行。假如父母已經有過貸款記錄（在異地的也算），則首付七成。
但這其中的法律風險是，房產證寫父母的名字，這套房子未來屬于所有繼承人共有，容易發(fā)生糾紛。
貸款可以做“接力貸”，用父母的名額買房，以父母雙方或一方為主貸人，子女作為他們的共同還款人（或叫擔保人）向銀行申請房貸。如果子女已婚，其配偶也作為共同還款人。
要注意的是，“接力貸”對父母有年齡要求，一般不超過65周歲，否則已經失去做貸款人的資格。貸款年限+共同借款人年齡不大于70年。
由于信貸政策變化大，目前廣州并非所有的銀行都會承接“接力貸”業(yè)務。所以，建議做之前要提前咨詢清楚。
細分市場研究 可行性研究 商業(yè)計劃書 專項市場調研 兼并重組研究 IPO上市咨詢 產業(yè)園區(qū)規(guī)劃 十三五規(guī)劃
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