北京土地市場供應(yīng)熱度不減 房企拿地愈加謹慎

• 2018年1月25日 FanTianQing來源：騰訊網(wǎng) 857 53
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  2018-2023年中國房地產(chǎn)資產(chǎn)置換行業(yè)競爭分析及發(fā)展前景預(yù)測報告

  房地產(chǎn)資產(chǎn)置換行業(yè)研究報告主要分析了房地產(chǎn)資產(chǎn)置換行業(yè)的市場規(guī)模、房地產(chǎn)資產(chǎn)置換市場供需求狀況、房地產(chǎn)資產(chǎn)置換市場競爭狀況和房地產(chǎn)資產(chǎn)置換主要企業(yè)經(jīng)營情況，同時對房地產(chǎn)資產(chǎn)置換行業(yè)...

2018年開年，北京土地市場供應(yīng)延續(xù)快節(jié)奏。截至1月23日，北京共成交13宗土地，成交金額將近325億元。

北京土地市場供應(yīng)延續(xù)快節(jié)奏，住宅土地溢價率明顯下調(diào)。

土地成交快節(jié)奏

開年首月，相比于平穩(wěn)的樓市，北京土地市場引起業(yè)內(nèi)廣泛關(guān)注，土地成交的快節(jié)奏是矚目點之一。

中原地產(chǎn)統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，截至1月23日，北京共成交13宗土地，成交金額將近325億元。其中，包括9宗住宅用地，規(guī)劃建筑面積達到119.22萬平方米，成交金額289.4億元。這9宗住宅用地位于朝陽、豐臺、海淀、昌平、密云等區(qū)域，均是共有產(chǎn)權(quán)用地或限房價地塊。

今年1月4日-2月6日，北京將成交26宗土地，其中1月成交的就有20宗。這26宗土地合計規(guī)劃建筑面積高達334.74萬平方米，起始價高達641.4億元，疊加其中3宗招標地塊，預(yù)計最后成交金額將超過700億元。

其中，這26宗土地中有23宗住宅地塊，合計規(guī)劃建筑面積高達303萬平方米，遠遠超過2017年同期，也刷新歷史同期紀錄。中原地產(chǎn)首席分析師張大偉預(yù)計，2018年將繼續(xù)是北京土地供應(yīng)大年。

中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，2017年是北京土地供應(yīng)大年，全年北京土地市場供應(yīng)86宗住宅土地，合計建筑面積達1168萬平方米，同比上漲367%；全年成交金額為2795.95億元，同比上漲達225%。在2017年的住宅用地中，限價商品房和共有產(chǎn)權(quán)住房用地比例明顯增加。

亞豪機構(gòu)市場總監(jiān)郭毅在接受記者采訪時表示，開年成交的土地，其實是在去年底集中推向市場供應(yīng)的地塊，原因則是北京市為完成去年的土地供應(yīng)計劃。按照土地成交周期，這批地塊在今年初集中進入招拍掛的狀態(tài)。

溢價率下調(diào)明顯

開年的北京土地市場，成交節(jié)奏快僅是特點之一，另一個被熱議的特點則是溢價率的降低。

中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，1月成交的9宗住宅用地的平均溢價率僅12.58%，相比去年進一步下降。2017年除了部分優(yōu)質(zhì)地塊外，住宅土地溢價率明顯下調(diào)，全年平均住宅溢價率是26%。

值得一提的是，今年成交的海淀北部、豐臺槐房、朝陽孫河幾宗地塊均為北京樓市的熱點板塊，以往這樣的區(qū)域無疑是“兵家必爭之地”，也十分容易出現(xiàn)高價地。如今，這些地塊也僅僅是以低溢價率成交。

其中，海淀北部翠湖科技園地塊被葛洲壩地產(chǎn)以55億元競得，溢價率為16%；1月4日成交的朝陽區(qū)孫河鄉(xiāng)地塊被首創(chuàng)和遠洋聯(lián)合體以61億元競得，溢價率為9%；1月17日成交的朝陽孫河另一地塊，被旭輝中糧聯(lián)合體以溢價率1%競得；而昌平區(qū)北七家成交的共有產(chǎn)權(quán)地塊，更是由北京未來科學(xué)城昌泰置業(yè)有限公司以底價32.85億元競得。

在郭毅看來，今年北京土地市場成交溢價率不高的原因在于，首先是去年的土地供應(yīng)量過大，住宅用地成交達到71宗，已經(jīng)有效補充房企的土地儲備缺口，緩解了房企土地儲備不足的饑渴狀況。

此外，對于北京的房企而言，它們面臨的最大問題是如何把儲備的土地轉(zhuǎn)化成為資金回籠。在北京樓市調(diào)控處在高壓狀態(tài)的背景下，房企的工作重心已經(jīng)由加大土地儲備向加快庫存去化轉(zhuǎn)變。因此，房企在拿地時，會有的放矢地去拿位置較好、條件相對優(yōu)越的地塊，而限制條件較多、起拍價高、盈利空間有限的地塊，則很難再得到房企青睞。

房企態(tài)度愈加謹慎

“整體來看，房企對于北京土地市場的積極性并不是簡單的降低了，而是愈加謹慎，開始精挑細選，這是基于對未來房地產(chǎn)市場去化前景的判斷，去倒推土地市場的拿地邏輯。”郭毅如是說。

跟去年的狀況不同，去年市場需求旺盛、房企土地儲備不足，當時房企“有地必拿”的邏輯發(fā)生根本性的扭轉(zhuǎn)。也就是說，房企是依據(jù)市場邏輯去倒推拿地價格。這也是基于市場現(xiàn)狀做出的更加理性、合理的一個選擇。

張大偉分析稱，實際上，隨著樓市調(diào)控的深入，北京土地市場在去年下半年就開始持續(xù)降溫。開發(fā)商資金壓力越來越大，在資金收緊下，房企持續(xù)一年的拿地大戰(zhàn)中，資金子彈已經(jīng)打光。因此，土地價格出現(xiàn)了明顯的高位回落，開發(fā)商持有比例明顯降低，相比去年上半年動輒50%的持有比例，近期北京住宅土地市場中，房企競爭激烈度明顯降低。

易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進也表示，北京土地市場成交溢價率降低在意料之中。一些約束性較多的地塊，房企可能會選擇回避。從政策和市場風(fēng)向看，部分房企也在觀察未來樓市的走向，房企在土地市場的觀望情緒也會延續(xù)一段時間。但從趨勢來看，房地產(chǎn)市場土地交易規(guī)模和價格依然有繼續(xù)上升的可能。

對于今年北京土地市場供應(yīng)趨勢，郭毅認為，今年北京有必要適當減少住宅用地供應(yīng)，同時在土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)上做出一些調(diào)整。目前，土地市場供應(yīng)的多是共有產(chǎn)權(quán)地塊以及限房價地塊，這些地塊利潤相對微薄，影響了房企在土地市場的積極性。

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