上海樓市深度調(diào)整：部分高價地項目割肉開盤沖業(yè)績

• 2017年11月4日 YaoEnHua來源：騰訊網(wǎng) 305 12
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  2017-2022年版廉租房項目可行性研究咨詢報告

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近日，《中國經(jīng)營報》記者走訪上海濱江公園壹號、金輝海上銘著、西郊金茂府等地王項目了解到，部分項目在開盤時間推遲一年后，依然未有明確入市時間表。另有部分地王項目在近期傳出開盤消息，市場觀察人士預(yù)測，房企最終的開盤均價或受限價影響，需“割肉”入市。

近日，《中國經(jīng)營報》記者走訪上海濱江公園壹號、金輝海上銘著、西郊金茂府等地王項目了解到，部分項目在開盤時間推遲一年后，依然未有明確入市時間表。另有部分地王項目在近期傳出開盤消息，市場觀察人士預(yù)測，房企最終的開盤均價或受限價影響，需“割肉”入市。

受訪行業(yè)人士提出，在上海市場，地王項目更要頂住雙重壓力：政府的預(yù)售證管制依然存在，新房銷售價格有窗口指導(dǎo)，過高則無法通過審核;銷售延遲導(dǎo)致財務(wù)成本也與日俱增，在等待預(yù)售證的過程中，削減了利潤空間。

針對項目開盤計劃，記者致電金輝集團相關(guān)負(fù)責(zé)人，其回復(fù)稱：“目前沒有明確的開盤時間，我們也希望今年底或者明年初能取得預(yù)售證。”對于項目開盤時間多次調(diào)整，其表示， 一是受調(diào)控影響，另外項目的外立面也在做一些調(diào)整。

濱江、金輝等項目暫無入市時間表

2015年和2016年取得的地王項目，入市日期正在臨近，隨著房地產(chǎn)市場告別狂熱，趨于冷靜，如何從高成本中“解套”，正成為地王開發(fā)企業(yè)難以回避的難題。近日，記者走訪上海多個地王項目發(fā)現(xiàn)，地王們雖曾風(fēng)光無限，如今卻受困于嚴(yán)厲的調(diào)控環(huán)境，備受煎熬。

2015年9月，濱江集團拿下寶山大場鎮(zhèn)地塊，以地王身份首進上海。隨后，濱江集團將該項目命名為濱江公園壹號，計劃2016年下半年推出。不過時至今日，濱江公園壹號仍然未能取得預(yù)售證。

10月31日中午，記者以購房者身份走訪位于寶山區(qū)華秋路的濱江公園壹號看到，營銷中心購房者寥寥，顯得較為冷清。根據(jù)銷售員介紹，項目首次開盤的時間和均價都待定，樣板房暫時無法對外開放，也沒有戶型圖等紙質(zhì)宣傳材料可以參考。

當(dāng)記者提出項目早在去年就傳出開盤消息，為何遲遲難以開盤。銷售人員介紹稱：“上海像我們這樣的樓盤其實比較多，主要是受限價影響，馬上11月份會有一批項目開盤，幾乎都在外郊環(huán)，鮮少有中外環(huán)以內(nèi)的項目，我們也很無奈?！?/p>

針對公司業(yè)績表現(xiàn)以及上海項目的進展情況，記者致電致函濱江集團董秘辦，截至發(fā)稿未獲回應(yīng)。

同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉告訴記者，“對于熱點城市來講，一旦樓市進入調(diào)整階段，批量的‘地王’項目有可能因此而陷入困局?！?/p>

采訪中，記者了解到，上海2015年出現(xiàn)的一個區(qū)域地王項目，入市時間也是一拖再拖。彼時，金輝地產(chǎn)以總價28.15億元奪得上海閔行區(qū)莘莊鎮(zhèn)閔行新城MHP0-0303單元01-01-15A地塊，樓板價43790元/平方米，溢價率143.28%，刷新區(qū)域單價地王紀(jì)錄。

近日，在閔行區(qū)莘朱路上的金輝海上銘著營銷中心，銷售人員告訴記者，由于政府調(diào)控，目前暫無報價，但周邊稍微好一點的二手房，均價已經(jīng)達到7.5萬~8萬元/平方米。根據(jù)銷售人員介紹，開發(fā)商也希望早日回籠資金，但目前受限價影響較大。

當(dāng)記者致電金輝集團相關(guān)負(fù)責(zé)人提出，久不開盤，公司在資金方面是否會面臨壓力的疑問。該負(fù)責(zé)人坦言：“壓力肯定會有，但公司同時運營多個項目，會做相應(yīng)調(diào)整，資金都是活的，不會有什么問題?！? 不過，地王項目的煎熬，仍在持續(xù)中。

同為區(qū)域單價地王的還有上海松江區(qū)泗涇鎮(zhèn)的融創(chuàng)壹號府項目，2016年5月11日，泗涇鎮(zhèn)SJSB0003單元12-01號地塊以總價30.05億元被融創(chuàng)競得，溢價率111%，樓板價38291元/平方米。11月1日，該項目售樓處銷售人員表示，售樓中心已經(jīng)建成，還未對外開放，具體開盤時間要到2018年。

部分項目“割肉”開盤沖業(yè)績

記者實地走訪了解到，有部分高價地項目，在近期傳出了開盤的市場消息。其中，2015年12月，由龍湖地產(chǎn)以46.5億元竟得的上海嘉定區(qū)江橋鎮(zhèn)北社區(qū)地塊，溢價108.34%，樓板價27084元/平方米。

近日，記者走訪位于嘉定區(qū)嘉濤路的龍湖天璞售樓處時，銷售人員表示，項目為精裝交付，將在近日首開7棟樓，約400余套房源，但具體的開盤時間并不清楚，均價也不好判斷。不過銷售人員透露：“目前排號的購房者已達1600人左右，是開盤房源的好幾倍。所以我們也會有一個選擇，相對于首付僅35%的首套房用戶，可能首付70%的改善型客戶會更占優(yōu)勢?！?/p>

《第一財經(jīng)日報》此前報道，今年上海一共8個項目有銷售計劃，目標(biāo)銷售額100億元。其中，僅龍湖天璞一個項目，銷售目標(biāo)就占到80億元。上海中原地產(chǎn)市場分析師盧文曦認(rèn)為，不斷推遲開盤會對房企的業(yè)績造成壓力，為了回款很有可能降價補量。

值得關(guān)注的是，上海2016年出讓的一幅高價地也在近日傳出了開盤消息，但目前尚未領(lǐng)取預(yù)售許可證。2016年6月，建發(fā)房產(chǎn)以41.98億元的價格奪得嘉定區(qū)嘉定新城E27-1地塊，溢價率68%，樓板價達到30289元/平方米。公開資料顯示，西郊金茂府項目是由建發(fā)房產(chǎn)、保利置業(yè)和中國金茂聯(lián)合開發(fā)，是中國金茂繼大寧金茂府之后，在上海打造的第二座金茂府。

上海房地產(chǎn)分析人士此前預(yù)計，項目未來的保本價可達4.5萬元/平方米以上，如果剔除不可售以及配套部分，保本價可達5.6萬元/平方米以上。因此，若按照上述西郊金茂府項目客戶經(jīng)理“高層成交均價在5.4萬~5.5萬”的說法，該項目的開盤價格已近乎成本價。

盈利空間攤薄的情況下，記者發(fā)現(xiàn)，該項目目前的建設(shè)進度也較為緩慢。日前，記者在西郊金茂府項目工地上看到，靠近公路一側(cè)的工地里有高層住宅在施工。工地內(nèi)一名建筑工人告訴記者，項目總共規(guī)劃有38幢樓，目前只建了6幢高層住宅，大多建到第10層。而據(jù)了解，自2016年6月份拿地到現(xiàn)在，該項目建設(shè)周期已達16個月之久。

針對工程建設(shè)進度和項目未來的盈利問題，中國金茂上海公司相關(guān)負(fù)責(zé)人回應(yīng)《中國經(jīng)營報》記者稱，西郊金茂府自確認(rèn)合作開發(fā)以來，工程進度正常，工地建設(shè)過程中操作較為標(biāo)準(zhǔn)，一切按照正常的程序進行。

土地市場低溢價交易成常態(tài)

事實上，開發(fā)商敢于爭搶高價地，預(yù)期判斷樓市仍將繼續(xù)走高，而當(dāng)市場調(diào)控政策密集出臺，樓市轉(zhuǎn)入下行時，地王項目則會顯得分外尷尬。

盧文曦舉例稱，當(dāng)年的上海嘉定新城雙料地王(溢價地王和嘉定地王)，樓板價為12076元/平方米，溢價率高達435%?！百u了4年之后，今年上半年成交均價為19591元/平方米，讓人掬一把辛酸淚?！迸c此同時，昔日的“長風(fēng)地王”，樓板價22409元/ 平方米，當(dāng)前整個項目成交均價為44377元/平方米，賺錢幾無希望。

“過去兩年間，住房銷售較為火熱，這個時候土地市場也會有較為明顯的熱度，總體上確實會有一些過激拿地的現(xiàn)象。這也導(dǎo)致了地王項目比較多，且風(fēng)險較大。尤其當(dāng)?shù)赝蹴椖坑龅筋A(yù)售證管控，這個時候相關(guān)房企就會比較尷尬，面臨不降價就沒有銷售資格，降價即虧本的現(xiàn)狀。”易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進置評稱。

對此，也有地王項目開發(fā)商引入合作者分?jǐn)傦L(fēng)險和壓力。此前，位于浦東新區(qū)內(nèi)，由保利地產(chǎn)操盤的上海周浦地王傳出退地風(fēng)波，隨后首創(chuàng)置業(yè)27.8億元入股保利上海周浦地王，持股權(quán)益51%。

今年5月，記者走訪周浦地王項目了解到，地塊已開工兩個月。近日，記者再次探訪保利周浦地王項目看到，工地內(nèi)矗立著約10多座吊車，部分建筑已經(jīng)蓋至三到四層樓，有些則仍在打地基。施工工人告訴記者，該工程已經(jīng)進行約半年左右，工期比較慢。

記者從產(chǎn)品類型梳理了解到，保利項目與周邊的中駿柏景灣以及世茂云圖有重疊，3個項目相鄰，未來或會爭奪客源，形成三足鼎立之勢。

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