沒有咖啡廳，沒有吧臺，也沒有太多可供眾人圍坐暢聊的軟沙發(fā)。

　　萬科泊寓的大堂里，大多只有簡單的桌椅，健身房也只有跑步機和單車，且為了便于管理，使用健身房不單獨收費，而是與物業(yè)、保潔、維修費等一并計入公共空間綜合管理費用中。

　　乍一看，這似乎與前兩年在品牌青年公寓中風靡的“社群”概念背道而馳。廣州泊寓·棠下店長卜耀華對見地君說：“我們也搞活動，但鼓勵年輕人走出房間，走出公寓。”

　　“剛來的時候，我會去參加公寓里舉辦的活動，這是一種經(jīng)歷，但經(jīng)歷過了就沒什么意思了?！币晃蛔≡谀持放乒⒗锏淖饪腿缡钦f。

　　“我們提供社交的硬件平臺和線上圈子，希望打造熟人小區(qū)，但也尊重大家獨處的權利。”廣州泊寓總經(jīng)理張成皓進一步解釋道。

　　長租公寓發(fā)展至今，已形成鮮明的兩派：一派是以打造新奇概念和社交氛圍為主的品牌公寓商，一派則是因預見新房開發(fā)市場即將“觸頂”而焦慮不安的房企。前者更希望提供與眾不同的居住體驗，后者則更愿意提供性價比高的產(chǎn)品。

　　鏈家研究院調研結果顯示，2015年，我國住房租賃市場的租金總收入價值已經(jīng)超過1萬億元，租賃人口近1.6億人，預計到2025年，這兩個數(shù)字將分別接近3萬億元和2.3億人;相對于2014年，我國各年齡階段人群的租房意愿都在增長，尤其是35歲以下的青年群體。

　　強大的需求，讓這個投資現(xiàn)金流回正期長達六年的領域，仍然擠滿了朝拜者?？硕饠?shù)據(jù)顯示，中國排行前30的房企中，有1/3已踏足長租公寓市場。

　　“然而，長租公寓領域還沒有獨角獸的領軍人物。”萬科董事會秘書朱旭在近期的一次電話會議中透露，萬科在2016年總共有1.6萬間長租公寓，今年把長租公寓作為很重要的著力點，主要在核心城市發(fā)展。

　　變化，源于那個廉租房里的3年實驗

　　萬科的長租公寓實驗，最早始于廣佛交界的萬匯樓。

　　萬匯樓坐落在萬科四季花城小區(qū)里，形似客家土樓，體量龐大，密度也極高，共有296個單位。“每一個房間都能看見陽光”的許諾，曾撫慰了每一位城市初來者。40㎡建面的一室一廳或小兩房，獨立通風采光，“擠一擠，三代同堂也沒問題?！睆埑绅┗貞浀?。

　　那是一個富有濃厚社區(qū)氛圍的地方，能開晚會，還能打籃球，“到了吃飯的時間，只要敲開一個熟識的朋友家門就能蹭飯。”《新周刊》曾如此描述萬匯樓，而“都市實踐”的合伙人孟巖和劉曉都，為了設計萬科的土樓，推掉了利潤更高的住宅項目，“他們用柯布西耶當年研究馬賽公寓的那種勁頭來做這種東西?！?/p>

　　然而，萬匯樓畢竟是政府的廉租房項目，租金標準不到500元/月，7年未曾變過，但只開放給月收入2600元/以下的人群;而入住的年輕人，卻懷抱著“暫棲萬匯樓、且待高飛時”的“候鳥心態(tài)”，一旦攢夠錢買房即刻離開，不愿再被人“低看”——萬匯樓成了“圍城”，里面的人想出來，外面的人想進去。在雙重作用下，到了2014年，萬匯樓入住率下降到60-70%之間。

　　過于理想化的“自治”理念也滋生了人性的懶惰，越來越多人不愿意參與到公共事務中，物管從1人增至11人。

　　在三年實驗期滿之時，萬科提供的數(shù)據(jù)顯示，萬匯樓項目資金總投入為4624萬元，預計成本回收年限為57.6年。

　　按照當初的設想，三年實驗期滿后，萬匯樓會考慮新的租金水平和盈利模式。這也為后續(xù)長租公寓的“誕生”，埋下了伏筆。

　　“市場化”之路讓萬科看見了光

　　2014年底，萬科成立“萬科驛”團隊;2015年初，萬科“接手”萬匯樓，將其納入市場化運營，比如，改造后臺管理系統(tǒng)，搭建互聯(lián)網(wǎng)線上平臺，降低管理成本，同時調整租金，逐步和市場接軌，并對房間做了年輕化改造，比如拆除老設備，仿效“宜家風”設計家具，增加了年輕人常用的電器。

　　可以說，這時候的萬匯樓，就是后來泊寓的雛形。就這樣“開源節(jié)流”了半年，出租率100%，“一合計，不虧了。我們看到了年輕人對租賃產(chǎn)品的需求，也看到了做租賃市場化的出路?！比f科驛團隊開始到全國各地考察，“找客群、找痛點”，最終定下來的是，先做青年公寓，主要面向35歲以下、有工作的年輕人。

　　“這部分人的租房需求最大。”張成皓告訴見地君，雖然一線城市房價高企，個人奮斗的時間線被一再拉長，但35歲以上的年輕人，也基本都買房或者生孩子了，不再適合這種生活方式。

　　2015年底，廣州萬科長租公寓共有500多間，2016年，“萬科驛”更名為“泊寓”，一年實現(xiàn)了8倍增長，房間數(shù)超4000間，并計劃未來三年內將其擴展到5萬間。泊寓各項經(jīng)營指標也在平穩(wěn)發(fā)展中，據(jù)了解，每家店開業(yè)1-2個月后，就基本能實現(xiàn)80%入住率，經(jīng)營現(xiàn)金流基本覆蓋管理支出。

　　和地產(chǎn)公司結構不一樣，泊寓團隊更扁平化?？傌撠熑耸翘岢觥鞍俗︳~戰(zhàn)略”的萬科高級副總裁張紀文，下屬22個城市負責人，每個城市每家分店實行“店長制”。

　　據(jù)了解，泊寓城市負責人也參與萬科“事業(yè)合伙人制”，以開業(yè)規(guī)模、經(jīng)營指標作為“積分”的依據(jù)，至于兌現(xiàn)方式，見地君打探到的消息是，還未明確。城市合伙人之間，采用“輪值+自治”的方式，互相學習、討論，并對管理規(guī)則和發(fā)展方向進行投票表決，擁有門店數(shù)量多的負責人，則擁有更多的票數(shù)和話語權。

　　而在解決實際問題上，流程會更簡單，張紀文可通過系統(tǒng)直接將問題提給店長，店長處理完畢后也可直接“跨層級”匯報給張紀文。

　　以廣州為例，整個城市長租公寓項目有16個，但管理人員只有49人?！翱刂迫朔勘?，可以降低成本、提高效率?！睆埑绅┤缡钦f。

　　十年辛酸

　　如果從萬匯樓時期算起，萬科打造長租公寓已近十年。

　　但這個行業(yè)到目前為止仍屬“新業(yè)態(tài)”，許多既有規(guī)則的阻礙，使得萬科與其他租賃企業(yè)一樣，也遇到了發(fā)展瓶頸。

　　“首先，得先跟政府溝通，這個物業(yè)能不能做成長租公寓?！睆埑绅└嬖V見地君，已頒布的規(guī)定，廠房是沒有“開口子”的，市里的政策還只在討論稿階段，雖然有征求過他們的意見，但最終是否能從政策層面開口還不確定。

　　拿下項目，還要考慮到底該不該申請營業(yè)執(zhí)照。“只有商業(yè)辦公項目，才能申請營業(yè)執(zhí)照，如果拿的是整棟住宅樓，就比較麻煩?！睋?jù)了解，目前在廣州可以開臨時經(jīng)營場所證明，只要每兩年辦一次即可。但在其他許多城市，并不存在這樣的規(guī)定。而且，城市里的存量住宅樓太少了。

　　若不拿住宅項目，又會面臨另外一個問題：租戶要拿已備案的租房合同才能申請?zhí)崛」e金，若是外籍租客，也要憑此合同才能申請居住證，但要備案租房合同，房屋性質必須是住宅——這幾乎是走進了死胡同。

　　而不同性質的項目，消防驗收標準也不一樣，這些都大大降低了擴張效率。

　　其次是重稅。如果重資產(chǎn)運營，開發(fā)商是“房東”，需要征收6%的增值稅和12%的房產(chǎn)稅;現(xiàn)在許多租賃企業(yè)扮演的都是“二房東”的角色，雖然只需要交6%的增值稅，但其實要承擔房東的所有稅負成本，最終也會向客戶轉嫁。

　　稅不少，收益率卻往往只有2-3%，難怪萬科高級副總裁譚華杰曾指出，如果僅靠商品房出租，長租公寓不可能建立起盈利模式。

　　“未來我們會有重資產(chǎn)的項目進入，從現(xiàn)在來講，希望國家能逐步放開地產(chǎn)行業(yè)的REITS融資。”張成皓告訴見地君，去年開始，廣州開始在拍地環(huán)節(jié)競拍人才公寓和保障住房，萬科也希望介入這個領域，尤其是在自己參與競拍的項目。如果運營單位能提早和開發(fā)單位，就后期的人才公寓與保障住房管理進行溝通，未來對這些保障住房的物業(yè)指標也能得到更高的利用。

　　當百度也開始進軍公寓市場，萬科或許是該好好考慮，如何以更高效的方式，完成這一場田忌賽馬。

　　“先做大，活下去”

　　“美國等相對發(fā)達的市場中，租賃主力房源是由租賃企業(yè)提供的，而中國則不到3%，還有廣闊的發(fā)展空間?！?/p>

　　張成皓表示，青年公寓只是萬科長租公寓的一個“切片”，“未來還可能會根據(jù)市場需求，嘗試不同的品類，比如家庭公寓、藍領公寓、服務式公寓等等?！?/p>

　　在搶占更多市場份額之余，作為萬科新業(yè)務的長租公寓如何與核心地產(chǎn)業(yè)務之間實現(xiàn)互動融合，也成為了外界關注的焦點。

　　據(jù)了解，2016年，廣州萬科實現(xiàn)銷售額177.84億元，泊寓僅貢獻了3000多萬。“今年廣州泊寓的目標是1個億。”張成皓表示，“先做大，活下去，才可能談與地產(chǎn)業(yè)務的協(xié)同發(fā)展?！边@或許也是萬科“八爪魚戰(zhàn)略”中，所有產(chǎn)品線的共同目標。

　　“但目前對于我們來說，開業(yè)規(guī)模和單店發(fā)展同等重要，因為倘若單店模式能夠成功，意味著泊寓這條路是行得通的?！?/p>