萬達轉型深陷僵局：IPO上市道路艱難

• 2018年10月8日 WuYaNan來源：搜狐 333 14
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  投資與產(chǎn)出不成正比，新型建筑企業(yè)如何做出正確的投資規(guī)劃和戰(zhàn)略選擇？

  "產(chǎn)業(yè)園區(qū)"是執(zhí)行城市產(chǎn)業(yè)職能的重要空間形態(tài)，園區(qū)在改善區(qū)域投資環(huán)境、引進外資、促進產(chǎn)業(yè)結構調整和發(fā)展經(jīng)濟等方面發(fā)揮積極的輻射、示范和帶動作用，成為城市經(jīng)濟騰飛的助推器...

萬達商業(yè)回歸A股有兩條路可選，一條是排隊IPO，另一條是借殼上市。但目前看來，都面臨極大挑戰(zhàn)。

萬達商業(yè)回歸A股有兩條路可選，一條是排隊IPO，另一條是借殼上市。但目前看來，都面臨極大挑戰(zhàn)。

萬達回歸A股上市迫在眉睫

根據(jù)2016年退市時萬達商業(yè)與投資者簽署的對賭協(xié)議，萬達商業(yè)需在港股退市后滿兩年或于2018年8月31日前在內地主板上市。

若萬達回A股失敗，大連萬達集團將要支付高達400億港幣進行股權回購，并向海外及境內投資者分別支付12%和10%的利息，本息合計超過300億元人民幣。這筆利息的金額，約為70億港元左右。

據(jù)了解，萬達商業(yè)回歸A股有兩條路可選，一條是排隊IPO，另一條是借殼上市。根據(jù)萬達商業(yè)對外披露的信息看，萬達商業(yè)回歸A股更傾向于IPO。而根據(jù)證監(jiān)會所披露的截至2018年8月2日上《交所主板首次公開發(fā)行股票正常審核狀態(tài)企業(yè)基本信息情況表》來看，萬達排位85名，證監(jiān)會所定義的大連萬達商業(yè)地產(chǎn)性質為房地產(chǎn)企業(yè)，審核狀態(tài)為已反饋。而在2016年底，萬達商業(yè)的排名為第70名。而在2017年，萬達商業(yè)的排名為75名。萬達商業(yè)的排名在不斷地被推后，這其中一個重要原因是，A股IPO對房地產(chǎn)公司基本關閉了大門，近幾年并沒有房地產(chǎn)公司在A股上市成功的案例。如今萬達回歸A股的大限將至，按時完成上市似乎已經(jīng)變成不可能。

2018年1月騰訊聯(lián)合蘇寧、京東、融創(chuàng)投資340億元人民幣，收購了萬達商管約14%的股份，每股作價53.65元。根據(jù)當初萬達商業(yè)港股私有化的全部股份總成本約為300多億元人民幣，這與騰訊等機構增資的規(guī)模正好相當。這一動作被外界解讀為，萬達的對賭協(xié)議被騰訊等機構接盤。根據(jù)該交易規(guī)定，萬達商業(yè)和萬達集團承諾，將盡最大努力，在2023年10月31日之前盡早完成萬達商業(yè)的合格上市。此外，萬達商業(yè)不可以更改其主營業(yè)務，2019年租金凈收益要達到190億元，如果低于這個數(shù)據(jù)，投資方有權要求萬達給予現(xiàn)金補償。此外，投資方在2021年12月31日或萬達商業(yè)合格上市前，投資方購買的股份不得向關聯(lián)方之外的任何第三方轉讓。

這一協(xié)議也被外界解讀為新的“對賭協(xié)議”，而萬達方面公告稱，引入騰訊、蘇寧等合作是長期戰(zhàn)略投資，并不是5年上市“對賭”協(xié)議，只不過是簽訂了各方努力實現(xiàn)萬達商管上市的目標時間而已。即使5年萬達商管無法上市，也不存在任何回購條款，此次合作協(xié)議和香港H股退市的協(xié)議性質完全不同。

為了能夠回歸A股上市，萬達一直在做準備。

萬達回歸A股一個重要動作就是將萬達商業(yè)更名為萬達商管。今年3月1日，大連萬達商業(yè)地產(chǎn)股份有限公司公告稱，為貫徹公司發(fā)展戰(zhàn)略，公司更名為大連萬達商業(yè)管理集團股份有限公司(簡稱“萬達商管”)，并于今年2月22日完成工商變更登記手續(xù)。

按照王健林在2017年的規(guī)劃，萬達商管將“不再進行房地產(chǎn)開發(fā)，成為純粹的商業(yè)管理運營企業(yè)?！陛p資產(chǎn)將成為更名后的公司主要戰(zhàn)略，同時更名后的萬達商管將成為萬達商業(yè)在A股上市的主體。

嚴躍進認為，萬達這一動作是出于上市緊迫性考慮。然而，根據(jù)證監(jiān)會最新披露的消息顯示，萬達商管依然被定性為房地產(chǎn)企業(yè)。企業(yè)性質直接決定了萬達能否按時回歸A股上市?！皬娜f達上市本身來說，其對于商業(yè)管理資源是比較重視的。類似資源上市，和萬達的企業(yè)優(yōu)勢有關。通過更名，能夠實現(xiàn)輕資產(chǎn)的導向，進而有助于在上市中降低壓力?！眹儡S進說道。

輕資產(chǎn)轉型 降低企業(yè)負債

根據(jù)國務院《關于堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知》(國發(fā)【2010】10號文)和2013年《關于繼續(xù)做好房地產(chǎn)市場調控工作的通知》的規(guī)定，對存在閑置土地、炒地以及捂盤惜售、哄抬房價等違法違規(guī)行為的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，將暫停上市、再融資和重大資產(chǎn)重組。2015年證監(jiān)會調整了對房地產(chǎn)業(yè)務的監(jiān)管政策，這也就意味著，地產(chǎn)企業(yè)在A股上市的政策越來越收緊。

2015年，王健林提出在三到五年內把“地產(chǎn)”去掉，完成徹底轉型的目標。按照萬達集團的設想，去地產(chǎn)化并不意味著完全告別房地產(chǎn)，而是要從房地產(chǎn)為主的企業(yè)轉型為以服務業(yè)為主的企業(yè)。

根據(jù)王健林在2017年萬達集團的工作總結中所說，萬達轉型的關鍵是萬達商業(yè)轉型，而萬達商業(yè)轉型關鍵是從單一重資產(chǎn)企業(yè)轉為輕資產(chǎn)為主、輕重并存發(fā)展的企業(yè)。按照王健林的設想，萬達的輕資產(chǎn)分為兩類，一類叫做投資類，一類叫做合作類。投資類就是別人出錢，萬達助其找地、設計、建設、招商、竣工運營后移交給對方，其中還有一個資本化程序。合作類就是萬達既不出錢，也不出地，覺得項目合適，跟別人簽合同，幫別人建設，建成后租金三七分成。目前萬達主要推行合作模式。

萬達商業(yè)一直是萬達集團旗下核心企業(yè)，截至2017年底，持有已開業(yè)商業(yè)面積3151萬平方米，在中國開業(yè)萬達廣場235個，年客流31.9億人次。萬達商業(yè)不僅僅包括萬達廣場，還有文旅酒店等項目。

萬達商業(yè)的這一動作，引起外界的種種猜想。王健林在2017年的工作報告中回應了這些猜想，稱“眾說紛紜，很多解讀。萬達賣資產(chǎn)，是不是不行了，其實這是根本不理解商業(yè)的基本邏輯?！?/p>

按照王健林自己的說法，“萬達十幾個文旅項目疊加在一起，雖然通過銷售物業(yè)能回收大部分現(xiàn)金，但至少五到六年內，每年凈增1000億元負債，壓力相當大。現(xiàn)在全球都在去杠桿、降負債，這樣加杠桿、逆勢而為是不科學的?！背鍪廴f達文旅項目已經(jīng)成為必然。

轉型互聯(lián)網(wǎng)的尷尬

除了輕資產(chǎn)的轉型之外，萬達一個重要動作就是做電商。從2012年萬達做電商開始到2018年萬達與騰訊、高朋成立新的網(wǎng)科公司，萬達做電商的心雖然一直沒有動搖，但是效果并不明顯。

2017年年底萬達網(wǎng)科大規(guī)模裁員事件，標志著萬達電商的又一次失敗。對于裁員事件，王健林直言不諱稱，“我曾經(jīng)犯的一個錯誤，就是給了曲德君太多的錢，我跟一些企業(yè)家討論，他們說當初網(wǎng)科少給點錢，定個投資上限就好了。看來錢不能給得太多?！彼麖娬{，2018年要“從實際效果出發(fā)，不玩概念，不‘燒大錢’”。

從萬達電商到飛凡網(wǎng)再到萬達網(wǎng)科，萬達的互聯(lián)網(wǎng)戰(zhàn)略一直在變。一位曾經(jīng)在萬達廣場做過運營管理的人描述到，在2015年飛凡APP出來的時候，曾經(jīng)給每個員工下達下載指標，廣場的所有商戶簽訂飛凡協(xié)議，然而最后效果并不好，支付不如支付寶，打折不如美團，停車更麻煩，一段時間之后便卸載了。

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