廣東共有產(chǎn)權(quán)房擬滿十年可上市 哪些人可以購(gòu)買(mǎi)共有產(chǎn)權(quán)房？

• 2018年9月13日 YangJinZhu來(lái)源：房天下資訊 1192 77
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  2018-2023年中國(guó)軌道物業(yè)行業(yè)市場(chǎng)全景調(diào)研與競(jìng)爭(zhēng)格局預(yù)測(cè)報(bào)告

  所謂軌道物業(yè)其實(shí)是一種以公交為導(dǎo)向的城市發(fā)展模式。核心在于以公交站點(diǎn)為中心，400-800米的范圍內(nèi)建立城市中心，并且伴隨著居住、教育、商業(yè)等綜合性配套設(shè)計(jì)。對(duì)國(guó)內(nèi)開(kāi)發(fā)商而言，“軌道物業(yè)2...

日前，廣東省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳發(fā)布《關(guān)于推進(jìn)共有產(chǎn)權(quán)住房發(fā)展的指導(dǎo)意見(jiàn)》（征求意見(jiàn)稿），向社會(huì)公開(kāi)征求意見(jiàn)。

日前，廣東省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳發(fā)布《關(guān)于推進(jìn)共有產(chǎn)權(quán)住房發(fā)展的指導(dǎo)意見(jiàn)》（征求意見(jiàn)稿），向社會(huì)公開(kāi)征求意見(jiàn)。

征求意見(jiàn)稿提出，共有產(chǎn)權(quán)房作為政策性住房，供應(yīng)對(duì)象為城鎮(zhèn)無(wú)房家庭，面積標(biāo)準(zhǔn)以90平方米以下的中小套型為主，并規(guī)定承購(gòu)人產(chǎn)權(quán)占比不低于50％，滿5年可定向轉(zhuǎn)讓?zhuān)瑵M10年才允許上市。

重點(diǎn)供應(yīng)城鎮(zhèn)無(wú)房家庭

滿5年方可定向轉(zhuǎn)讓

共有產(chǎn)權(quán)住房是指納入城鎮(zhèn)保障性安居工程，由政府提供政策支持，由供應(yīng)主體籌集，參照同地段、同品質(zhì)商品住房?jī)r(jià)格水平確定評(píng)估價(jià)格，以低于評(píng)估價(jià)格配售給供應(yīng)對(duì)象，并限定使用和處分權(quán)利，實(shí)行供應(yīng)主體與供應(yīng)對(duì)象按份額共有產(chǎn)權(quán)的政策性住房。

記者看到，征求意見(jiàn)稿對(duì)房源性質(zhì)，供應(yīng)對(duì)象、面積標(biāo)準(zhǔn)、產(chǎn)權(quán)比例和產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓均作出了明確要求：

供應(yīng)對(duì)象

規(guī)定廣東共有產(chǎn)權(quán)住房重點(diǎn)突出供應(yīng)對(duì)象為城鎮(zhèn)無(wú)房家庭，其他規(guī)定條件由地方自行制定；

面積標(biāo)準(zhǔn)

一個(gè)家庭只能購(gòu)買(mǎi)一套共有產(chǎn)權(quán)住房，并享受與購(gòu)買(mǎi)商品住房同等的落戶(hù)、入學(xué)等公共服務(wù)；建筑面積以90平方米以下的中小套型為主，允許各地結(jié)合實(shí)際，適當(dāng)拓展戶(hù)型類(lèi)型；

產(chǎn)權(quán)比例

承購(gòu)人的產(chǎn)權(quán)份額為承購(gòu)人實(shí)際出資價(jià)格占共有產(chǎn)權(quán)住房評(píng)估價(jià)格的比例，原則上不低于50％，確保共有產(chǎn)權(quán)住房在承購(gòu)人合理承受范圍內(nèi)。

產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓

值得注意的是，在產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓方面，征求意見(jiàn)稿提出，滿足購(gòu)買(mǎi)共有產(chǎn)權(quán)住房（以取得不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書(shū)為準(zhǔn)，下同）不少于10年等條件的，允許承購(gòu)人一次性增購(gòu)代持機(jī)構(gòu)所持的產(chǎn)權(quán)份額取得完全產(chǎn)權(quán)，住房性質(zhì)轉(zhuǎn)變?yōu)樯唐纷》?。滿足購(gòu)買(mǎi)共有產(chǎn)權(quán)住房不少于5年等條件的，允許承購(gòu)人定向轉(zhuǎn)讓。購(gòu)買(mǎi)共有產(chǎn)權(quán)住房不滿5年的，不得轉(zhuǎn)讓?zhuān)_需轉(zhuǎn)讓的，需繳納全部的增值收益。重點(diǎn)突出根據(jù)承購(gòu)人擁有共有產(chǎn)權(quán)住房期限，差別化設(shè)計(jì)轉(zhuǎn)讓權(quán)限。

廣東6市已試點(diǎn)共有產(chǎn)權(quán)房

廣州南沙試點(diǎn)正式接受申購(gòu)

早在2014年，深圳市便納入全國(guó)6個(gè)共有產(chǎn)權(quán)性質(zhì)政策性商品住房的試點(diǎn)城市。今年，省住房城鄉(xiāng)建設(shè)廳選取廣州、深圳、珠海、佛山、茂名5市作為試點(diǎn)，進(jìn)一步探索深化共有產(chǎn)權(quán)住房政策。目前，廣州、深圳、珠海3市已先后開(kāi)展共有產(chǎn)權(quán)住房的實(shí)踐。

◎深圳

深圳作為全國(guó)6個(gè)共有產(chǎn)權(quán)住房試點(diǎn)城市之一，2014年以來(lái)累計(jì)供應(yīng)共有產(chǎn)權(quán)住房（安居型商品房）約1.7萬(wàn)套。

◎珠海

2016年，珠海市首個(gè)共有產(chǎn)權(quán)住房項(xiàng)目"惠景慧園"向主新區(qū)產(chǎn)業(yè)人才定向銷(xiāo)售，共推出646套房源。

◎廣州

而今年8月，廣州首個(gè)共有產(chǎn)權(quán)住房試點(diǎn)項(xiàng)目"首筑花園"也在南沙正式接受申購(gòu)。

省住房城鄉(xiāng)建設(shè)廳有關(guān)負(fù)責(zé)人告訴南方日?qǐng)?bào)記者，發(fā)展共有產(chǎn)權(quán)住房的出發(fā)點(diǎn)是完善保障性住房供應(yīng)體系，解決城市"夾心層"等群體的住房需求，推進(jìn)新型城鎮(zhèn)化紅利共享。相比其他地方，廣東的共有產(chǎn)權(quán)住房將具有保障性住房的特征，實(shí)施封閉流轉(zhuǎn)的制度。

關(guān)于廣東共有產(chǎn)權(quán)住房

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■什么是共有產(chǎn)權(quán)房？

政策性住房

納入城鎮(zhèn)保障性安居工程，由政府提供政策支持，由供應(yīng)主體籌集，參照同地段、同品質(zhì)商品住房?jī)r(jià)格水平確定評(píng)估價(jià)格，以低于評(píng)估價(jià)格配售給供應(yīng)對(duì)象，并限定使用和處分權(quán)利，實(shí)行供應(yīng)主體與供應(yīng)對(duì)象按份共有產(chǎn)權(quán)的政策性住房。

即地方政府讓渡部分土地出讓收益，然后以較低的價(jià)格配售給符合條件的保障對(duì)象家庭；由保障對(duì)象家庭與地方政府簽訂合同，約定雙方的產(chǎn)權(quán)份額以及保障房將來(lái)上市交易的條件，以及所得價(jià)款的分配份額，而房屋產(chǎn)權(quán)可由政府和市民按一定比例持有。

簡(jiǎn)單說(shuō)，就是購(gòu)房者和政府或相關(guān)機(jī)構(gòu)共同買(mǎi)一套房，購(gòu)房者按照出資份共同享有產(chǎn)權(quán)。這樣，購(gòu)房人可以花費(fèi)相對(duì)較少的金額購(gòu)房，同時(shí)，日后可以逐步從共同產(chǎn)權(quán)人增購(gòu)產(chǎn)權(quán)，最終可以完全占有產(chǎn)權(quán)。）

■哪些人可以購(gòu)買(mǎi)共有產(chǎn)權(quán)房？

城鎮(zhèn)無(wú)房家庭

符合規(guī)定條件的城鎮(zhèn)無(wú)房家庭（下稱(chēng)申請(qǐng)人、承購(gòu)人），具體規(guī)定條件由各地自行確定。

一個(gè)家庭只能購(gòu)買(mǎi)一套共有產(chǎn)權(quán)住房，并享受與購(gòu)買(mǎi)商品住房同等的落戶(hù)、入學(xué)等公共服務(wù)。

■共有產(chǎn)權(quán)房面積有多大？

建筑面積90平方米以下

以建筑面積90平方米以下的中小套為主。各地要結(jié)合實(shí)際，優(yōu)化戶(hù)型設(shè)計(jì)，合理確定建筑戶(hù)型和建筑面積標(biāo)準(zhǔn)。

■共有產(chǎn)權(quán)房如何定價(jià)？

"一房一價(jià)"

價(jià)格由供應(yīng)主體委托房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)在共有產(chǎn)權(quán)住房配售前按照"一房一價(jià)"進(jìn)行評(píng)估，并由住房保障、物價(jià)等主管部門(mén)審核后確定，評(píng)估及確定結(jié)果應(yīng)面向社會(huì)公開(kāi)。房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)及其從業(yè)人員應(yīng)嚴(yán)格執(zhí)行估價(jià)程序，準(zhǔn)確運(yùn)用估價(jià)方法，嚴(yán)格按照相關(guān)技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行評(píng)估。

■承購(gòu)人擁有多少產(chǎn)權(quán)比例？

原則上不低于50％

承購(gòu)人的產(chǎn)權(quán)份額為承購(gòu)人實(shí)際出資價(jià)格占共有產(chǎn)權(quán)住房評(píng)估價(jià)格的比例，原則上不低于50％，其余部分為政府等供應(yīng)主體的產(chǎn)權(quán)份額，由國(guó)有機(jī)構(gòu)等專(zhuān)業(yè)運(yùn)營(yíng)管理機(jī)構(gòu)代表供應(yīng)主體持有共有產(chǎn)權(quán)住房政府份額（下稱(chēng)代持機(jī)構(gòu)）。

因特殊原因，承購(gòu)人產(chǎn)權(quán)份額占比確需低于50％的共有產(chǎn)權(quán)住房項(xiàng)目，由各地住房保障委員會(huì)審查同意報(bào)省保障性安居工程工作聯(lián)席會(huì)議審批同意后實(shí)施。屬于同批次、同樓棟推出供應(yīng)的共有產(chǎn)權(quán)住房的各單元產(chǎn)權(quán)份額分配比例原則上保持一致。

■共有產(chǎn)權(quán)房能否轉(zhuǎn)讓?zhuān)?/p>

滿五年可定向轉(zhuǎn)讓

滿足購(gòu)買(mǎi)共有產(chǎn)權(quán)住房（以取得不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書(shū)為準(zhǔn)，下同）不少于10年等條件的，允許承購(gòu)人一次性增購(gòu)代持機(jī)構(gòu)所持的產(chǎn)權(quán)份額取得完全產(chǎn)權(quán)，住房性質(zhì)轉(zhuǎn)變?yōu)樯唐纷》?。采用行政劃撥方式供地方式籌建的共有產(chǎn)權(quán)住房轉(zhuǎn)變?yōu)樯唐纷》康模匈?gòu)人應(yīng)向政府補(bǔ)交土地價(jià)款，補(bǔ)交土地價(jià)款標(biāo)準(zhǔn)由各地自行確定。

滿足購(gòu)買(mǎi)共有產(chǎn)權(quán)住房不少于5年等條件的，允許承購(gòu)人轉(zhuǎn)讓。承購(gòu)人應(yīng)向住房保障主管部門(mén)提交申請(qǐng)，由代持機(jī)構(gòu)依序安排轉(zhuǎn)讓給具有申購(gòu)意向的申請(qǐng)人。

購(gòu)買(mǎi)共有產(chǎn)權(quán)住房不滿5年的，不得轉(zhuǎn)讓。承購(gòu)人因特殊原因確需轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)向住房保障主管部門(mén)提交申請(qǐng)，由代持機(jī)構(gòu)依序安排轉(zhuǎn)讓給具有申購(gòu)意向的申請(qǐng)人，并向代持機(jī)構(gòu)繳納全部的增值收益。因特殊原因確需轉(zhuǎn)讓的情形由各地自行確定。

承購(gòu)人增購(gòu)或轉(zhuǎn)讓價(jià)格，應(yīng)由代持機(jī)構(gòu)委托房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)在增購(gòu)或轉(zhuǎn)讓產(chǎn)權(quán)份額前進(jìn)行評(píng)估，隨行就市，參考同時(shí)期、同地段、同品質(zhì)普通商品住房的價(jià)格，并由住房保障、物價(jià)等主管部門(mén)審核后確定。

■共有產(chǎn)權(quán)房能否抵押？

五年后可抵押

滿足購(gòu)買(mǎi)共有產(chǎn)權(quán)住房不少于5年等條件的，允許承購(gòu)人在征得代持機(jī)構(gòu)同意后，可依法將所持有的產(chǎn)權(quán)份額用于抵押。因繼承、遺贈(zèng)、離婚以及法院裁定、判決、調(diào)解等法定原因，繼承人（受贈(zèng)人、受讓人）符合共有產(chǎn)權(quán)住房申購(gòu)條件的，可直接繼承（受贈(zèng)、受讓?zhuān)┕灿挟a(chǎn)權(quán)住房個(gè)人份額；繼承人（受贈(zèng)人、受讓人）不符合共有產(chǎn)權(quán)住房申購(gòu)條件的，原則上按本意見(jiàn)相關(guān)規(guī)定進(jìn)行產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓。

政策將如何建設(shè)和管理共有產(chǎn)權(quán)房

■共有產(chǎn)權(quán)房如何建設(shè)籌集？

（一）根據(jù)實(shí)際需求制定共有產(chǎn)權(quán)住房建設(shè)計(jì)劃，明確各年度、各縣（市、區(qū)）發(fā)展目標(biāo)，選址優(yōu)先安排在配套設(shè)施較為齊全、需求較為集中的區(qū)域。

（二）規(guī)范用地供應(yīng)。政府自行組織集中新建的共有產(chǎn)權(quán)住房項(xiàng)目采用行政劃撥方式供地。

（三）社會(huì)力量投資的共有產(chǎn)權(quán)住房納入共有產(chǎn)權(quán)住房建設(shè)計(jì)劃。社會(huì)力量投資建設(shè)的共有產(chǎn)權(quán)住房按合同約定自行管理或交由政府統(tǒng)一管理，由各地自行確定。

（四）實(shí)行分散配建與集中建設(shè)相結(jié)合，優(yōu)先在普通商品住房項(xiàng)目中配建，配建的共有產(chǎn)權(quán)住房原則上無(wú)償移交政府。

■共有產(chǎn)權(quán)房由誰(shuí)管理？

（五）共有產(chǎn)權(quán)住房申請(qǐng)人應(yīng)當(dāng)如實(shí)申報(bào)家庭住房以及家庭財(cái)產(chǎn)、居住年限、工作情況等。嚴(yán)禁向不符合條件的申請(qǐng)人供應(yīng)共有產(chǎn)權(quán)住房。

（六）各地應(yīng)結(jié)合需求及供應(yīng)能力，采取輪候配售制度或按房配售制度。供應(yīng)對(duì)象的配售排序，可根據(jù)申請(qǐng)人的住房困難情況以及家庭財(cái)產(chǎn)、居住年限、工作情況、申請(qǐng)時(shí)間等因素綜合評(píng)分確定，也可通過(guò)公開(kāi)搖號(hào)、抽簽等隨機(jī)選定方式確定，確保分配公開(kāi)、公平、公正。法律、行政法規(guī)或者國(guó)務(wù)院規(guī)范性文件規(guī)定的共有產(chǎn)權(quán)住房?jī)?yōu)先供應(yīng)對(duì)象，應(yīng)當(dāng)予以?xún)?yōu)先安排。

（七）共有產(chǎn)權(quán)住房的政府份額原則上不收取租金。承購(gòu)人應(yīng)繳納按照整套共有產(chǎn)權(quán)住房全部產(chǎn)權(quán)建筑面積計(jì)算的住宅專(zhuān)項(xiàng)維修基金和物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用。共有產(chǎn)權(quán)住房原則上用于承購(gòu)人自住，不得擅自出租轉(zhuǎn)借、長(zhǎng)期閑置、改變用途。

承購(gòu)人在使用共有產(chǎn)權(quán)住房期間通過(guò)購(gòu)買(mǎi)、繼承、受贈(zèng)等方式取得其他住房的以及合同約定的其他情形的，應(yīng)按照約定退出個(gè)人持有產(chǎn)權(quán)份額，否則不予辦理其他住房的網(wǎng)簽備案和權(quán)屬登記。

（八）承購(gòu)人辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓?xiě)?yīng)取得住房保障主管部門(mén)出具的允許轉(zhuǎn)讓意見(jiàn)，并與新承購(gòu)人按規(guī)定繳納相關(guān)稅費(fèi)。新承購(gòu)人獲得房屋產(chǎn)權(quán)性質(zhì)仍為"共有產(chǎn)權(quán)住房"，所占房屋產(chǎn)權(quán)份額比例不變。

■共有產(chǎn)權(quán)房有何支持政策？

（九）各地住房保障主管部門(mén)負(fù)責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)共有產(chǎn)權(quán)住房的組織實(shí)施、監(jiān)督管理和指導(dǎo)協(xié)調(diào)等工作。

（十）共有產(chǎn)權(quán)住房建設(shè)籌集所需資金可從住房保障專(zhuān)項(xiàng)資金列支，并按有關(guān)政策享受?chē)?guó)家、省有關(guān)專(zhuān)項(xiàng)資金支持。

（十一）所需用地計(jì)劃指標(biāo)優(yōu)先保障，列入省級(jí)重大基礎(chǔ)設(shè)施及民生項(xiàng)目的，不占用各地年度用地指標(biāo)。

（十二）建設(shè)籌集等環(huán)節(jié)嚴(yán)格執(zhí)行國(guó)家規(guī)定的各項(xiàng)稅費(fèi)優(yōu)惠政策。承購(gòu)人承購(gòu)、增購(gòu)或轉(zhuǎn)讓共有產(chǎn)權(quán)住房，符合條件的，可按照規(guī)定享受相關(guān)稅費(fèi)優(yōu)惠政策。

■共有產(chǎn)權(quán)房如何監(jiān)督管理？

（十三）建立全市統(tǒng)一的共有產(chǎn)權(quán)住房管理信息系統(tǒng)，為共有產(chǎn)權(quán)住房建設(shè)、申請(qǐng)審核、配售以及后期管理等工作提供技術(shù)服務(wù)。

（十四）加強(qiáng)監(jiān)督管理。承購(gòu)人違規(guī)申購(gòu)、使用、轉(zhuǎn)讓共有產(chǎn)權(quán)住房的，一經(jīng)查實(shí)，追究相應(yīng)的經(jīng)濟(jì)和法律責(zé)任，并將違規(guī)信息納入征信系統(tǒng)。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)及其經(jīng)紀(jì)人員違規(guī)代理共有產(chǎn)權(quán)住房轉(zhuǎn)讓、出租等業(yè)務(wù)，依照相關(guān)規(guī)定予以處理。房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)及其從業(yè)人員違反相關(guān)技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)高估或低估共有產(chǎn)權(quán)住房評(píng)估價(jià)格等行為，依照相關(guān)規(guī)定予以處理。有關(guān)部門(mén)和代持機(jī)構(gòu)工作人員在共有產(chǎn)權(quán)住房管理工作中玩忽職守、濫用職權(quán)、徇私舞弊的，依法追究其責(zé)任。

■購(gòu)買(mǎi)共有產(chǎn)權(quán)可用公積金嗎？

可用公積金

為了完善落實(shí)共有產(chǎn)權(quán)住房制度實(shí)施，《征求意見(jiàn)稿》要求從資金、用地、金融等多個(gè)方面支持共有產(chǎn)權(quán)住房政策落地。

資金：

各地要多渠道籌集資金，加大投入力度，及時(shí)落實(shí)共有產(chǎn)權(quán)住房的房源籌集所需資金。共有產(chǎn)權(quán)住房建設(shè)籌集所需資金可從住房保障專(zhuān)項(xiàng)資金列支，并按有關(guān)政策享受?chē)?guó)家、省有關(guān)專(zhuān)項(xiàng)資金支持。

用地：

各地在安排年度用地指標(biāo)時(shí)，對(duì)共有產(chǎn)權(quán)住房建設(shè)所需用地計(jì)劃指標(biāo)應(yīng)予以?xún)?yōu)先保障，列入省級(jí)重大基礎(chǔ)設(shè)施及民生項(xiàng)目的，不占用各地年度用地指標(biāo)。各地要做好共有產(chǎn)權(quán)住房建設(shè)用地儲(chǔ)備并及早落實(shí)到具體地塊，優(yōu)先使用存量建設(shè)用地。人口流入集中、住房供需矛盾突出、房?jī)r(jià)上漲較快的城市應(yīng)當(dāng)增加共有產(chǎn)權(quán)住房用地供應(yīng)。

稅費(fèi)：

共有產(chǎn)權(quán)住房的建設(shè)籌集等環(huán)節(jié)嚴(yán)格執(zhí)行國(guó)家規(guī)定的各項(xiàng)稅費(fèi)優(yōu)惠政策。承購(gòu)人承購(gòu)、增購(gòu)或轉(zhuǎn)讓共有產(chǎn)權(quán)住房，符合條件的，可按照規(guī)定享受相關(guān)稅費(fèi)優(yōu)惠政策。

金融：

鼓勵(lì)銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)根據(jù)共有產(chǎn)權(quán)住房的特點(diǎn)，在依法合規(guī)、風(fēng)險(xiǎn)可控的前提下，依據(jù)商業(yè)可持續(xù)原則，完善信貸管理制度，改進(jìn)金融服務(wù)方式。推進(jìn)金融產(chǎn)品和服務(wù)創(chuàng)新，支持承擔(dān)共有產(chǎn)權(quán)住房項(xiàng)目的企業(yè)在資本市場(chǎng)通過(guò)發(fā)行股票、債券天等金融工具融資。

建設(shè)單位可將符合條件的在建共有產(chǎn)權(quán)住房項(xiàng)目抵押向銀行申請(qǐng)住房開(kāi)發(fā)貸款。購(gòu)買(mǎi)共有產(chǎn)權(quán)住房的，承購(gòu)人可參照商品住房有關(guān)貸款規(guī)定申請(qǐng)住房公積金貸款、商業(yè)銀行個(gè)人住房貸款。不動(dòng)產(chǎn)登記主管部門(mén)應(yīng)依照按份共有財(cái)產(chǎn)抵押登記規(guī)定及時(shí)受理抵押登記申請(qǐng)，提高抵押登記效率。住房公積金繳存職工，符合共有產(chǎn)權(quán)住房供應(yīng)對(duì)象要求的，可優(yōu)先享有共有產(chǎn)權(quán)住房購(gòu)買(mǎi)資格。

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