5月房企融資金額創(chuàng)新低 房企債務(wù)壓頂

• 2018年6月12日 WuYaNan來(lái)源：騰訊網(wǎng) 1260 82
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  2018-2024年中國(guó)房屋裝修行業(yè)市場(chǎng)前瞻與未來(lái)投資戰(zhàn)略分析報(bào)告

  中研普華通過(guò)對(duì)房屋裝修行業(yè)長(zhǎng)期跟蹤監(jiān)測(cè)，分析房屋裝修行業(yè)需求、供給、經(jīng)營(yíng)特性、獲取能力、產(chǎn)業(yè)鏈和價(jià)值鏈等多方面的內(nèi)容，整合行業(yè)、市場(chǎng)、企業(yè)、用戶(hù)等多層面數(shù)據(jù)和信息資源，為客戶(hù)提供深...

2018年5月40家典型上市房企完成融資金額折合人民幣共計(jì)451.17億元，環(huán)比4月的769.12億元減少了41.34%，融資總額創(chuàng)近1年(2017年5月至今)來(lái)最低，融資情況不容樂(lè)觀。

2018年5月40家典型上市房企完成融資金額折合人民幣共計(jì)451.17億元，環(huán)比4月的769.12億元減少了41.34%，融資總額創(chuàng)近1年(2017年5月至今)來(lái)最低，融資情況不容樂(lè)觀。

發(fā)債遇阻是行業(yè)的普遍問(wèn)題，因證監(jiān)會(huì)等監(jiān)管部門(mén)對(duì)房企發(fā)債的政策有了變動(dòng)。

對(duì)于一些大房企來(lái)說(shuō)，融資受挫對(duì)他們的短期影響并不大，因?yàn)樗鼈円廊挥袕?qiáng)勁的銷(xiāo)售回款來(lái)補(bǔ)充資金“彈藥”,而一些中小型的房企，融資收緊卻直接引發(fā)其債務(wù)違規(guī)和業(yè)務(wù)停擺。

“最近房企中高管流動(dòng)性特別大，尤其是財(cái)務(wù)人員，更是成了香餑餑?！蹦炒笮头科蟮娜肆Y源總監(jiān)高明慨嘆道。

據(jù)高明觀察，房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)的中高端從業(yè)人員本來(lái)就是那么一些，在各個(gè)企業(yè)間流來(lái)流去，一下子推高了整體行業(yè)的薪酬水平，尤其是財(cái)務(wù)人員，薪資漲幅更大。

“不過(guò)拿錢(qián)多，壓力也大，在目前這種融資渠道越收越緊的形勢(shì)下，財(cái)務(wù)高管都在想方設(shè)法替企業(yè)融錢(qián)，但難度越來(lái)越大。而且很多時(shí)候融資不是看人脈刷臉或者看你的財(cái)技，而是看公司的財(cái)務(wù)狀況和行業(yè)地位了?！备呙髡f(shuō)。

“清倉(cāng)式質(zhì)押”

當(dāng)華夏幸福地產(chǎn)集團(tuán)財(cái)務(wù)集團(tuán)總經(jīng)理李斌今年年初帶著他的財(cái)務(wù)團(tuán)隊(duì)從華夏幸福離職加盟泰禾集團(tuán)時(shí)，他的上司——華夏幸福執(zhí)行總裁兼財(cái)務(wù)總監(jiān)吳中兵并沒(méi)有感到太大的擔(dān)心，因?yàn)樵趨侵斜磥?lái)，李斌屬于公司的骨干員工但不是高管團(tuán)隊(duì)，華夏幸福的融資并不會(huì)因?yàn)樨?cái)務(wù)部門(mén)人員的流動(dòng)受到大的影響。

華夏幸福融資部門(mén)的員工王斌在朋友圈里曬了幾張華夏幸福六月份發(fā)債成功的圖，并評(píng)論道：據(jù)說(shuō)最近融資比較難。

6月初，在房地產(chǎn)行業(yè)整體發(fā)不出債的情勢(shì)下，華夏幸福連發(fā)三筆債務(wù)：華夏幸福子公司九通基業(yè)6月2日發(fā)行2018年第二期債券，額度14億元，利率7.4%;華夏幸福2018年第一期(品種一)公司債6月7日上市，發(fā)行總額為24.75億元，利率為6.8%;華夏幸福2018年第一期(品種二)公司債同日發(fā)行，發(fā)行總額為5.25億元，利率為6.8%。

一位資深房地產(chǎn)策劃人士表示，華夏幸福之所以能夠順利發(fā)債，得益于它在房地產(chǎn)行業(yè)中的“另類(lèi)”身份——產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)，“它既有傳統(tǒng)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的融資手段，比如開(kāi)發(fā)貸、企業(yè)債等等，又能通過(guò)產(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)的名義，進(jìn)行園區(qū)貸款、發(fā)行PPP收益的資產(chǎn)證券化產(chǎn)品等。所以融資渠道會(huì)比純做房地產(chǎn)的企業(yè)要寬?！?/p>

李斌加盟的新東家——泰禾集團(tuán)雖然近一年來(lái)提出多元化的發(fā)展戰(zhàn)略，但其主業(yè)仍是房地產(chǎn)，且很多衍生產(chǎn)業(yè)也是依附于其原有的地產(chǎn)業(yè)務(wù)，所以融資情形并不樂(lè)觀。

泰禾集團(tuán)2017年擬發(fā)行的一筆26億元的小公募目前還在向深交所申請(qǐng)的流程中。2018年5月泰禾集團(tuán)又打算發(fā)行物業(yè)信托受益權(quán)資產(chǎn)支持專(zhuān)項(xiàng)計(jì)劃和住房租賃公司債券。

泰禾集團(tuán)在去年推出新一輪的員工持股計(jì)劃，到目前為止還沒(méi)有正式讓員工實(shí)施買(mǎi)入公司股票的行動(dòng)。一位泰禾集團(tuán)前員工表示，此前泰禾集團(tuán)就推行過(guò)員工持股計(jì)劃，當(dāng)時(shí)差點(diǎn)讓員工被套牢，這次新的持股計(jì)劃，在泰禾股價(jià)年初因董事長(zhǎng)黃其森關(guān)于業(yè)績(jī)期望的一番言論而暴漲之后，員工是否又會(huì)在高位套牢，可能性不是沒(méi)有。而對(duì)泰禾來(lái)說(shuō)，持股計(jì)劃除了公司自稱(chēng)的激勵(lì)員工之外，實(shí)際上也為公司本身籌集了資金，起到了融資的作用。

通過(guò)這種方式，泰禾集團(tuán)可從其控股股東泰禾投資融得資金160億元。

而泰禾集團(tuán)的控股股東泰禾投資，則一直通過(guò)股權(quán)質(zhì)押的方式來(lái)融資，近一兩年來(lái)，泰禾投資一直幾乎以全倉(cāng)質(zhì)押。

最新的公告顯示，5月25日泰禾投資又質(zhì)押了35690000股，占其所持股份的5.86%，用途為融資。泰禾投資持有泰禾集團(tuán)609400795股，占上市公司總股本的48.97%，截至當(dāng)日泰禾投資已質(zhì)押掉股份597222168股，占其所有股份的98%。

不過(guò)，今年4、5月份以來(lái)，泰禾集團(tuán)資金鏈的緊張度稍有緩解。

泰禾集團(tuán)2018年于3月和4月都發(fā)布了新增借款公告，公告顯示截至2018年2月末、3月末，其累計(jì)新增借款金額分別超過(guò)了上年末凈資產(chǎn)的20%和40%，而在5月份，其累計(jì)新增借款已降至上年末凈資產(chǎn)的20%以下。

房企發(fā)債“中止”潮

相比于泰禾集團(tuán)的激進(jìn)融資，大部分房企依然尋求發(fā)債、貸款等傳統(tǒng)融資方式。不過(guò)這些融資方式年初以來(lái)尤其是5月份急劇緊縮。

同策研究院數(shù)據(jù)顯示，2018年5月40家典型上市房企完成融資金額折合人民幣共計(jì)451.17億元，環(huán)比4月的769.12億元減少了41.34%，融資總額創(chuàng)近1年(2017年5月至今)來(lái)最低，融資情況不容樂(lè)觀。

龍湖地產(chǎn)內(nèi)地實(shí)體公司——重慶龍湖企業(yè)拓展的一筆80億小公募5月24日顯示為“中止”，隨后公司修改了申報(bào)材料，重走流程，而其擬募集的金額已從80億元調(diào)整為50億元。

旭輝地產(chǎn)2018年4月19日擬發(fā)行一筆49億元的債券，目前募集金額也縮減為34.95億元。

碧桂園2016年就遞交材料，欲公開(kāi)發(fā)行公司債券200億，在幾經(jīng)反復(fù)之后，于5月28日也被“中止”。

碧桂園方面表示，此次中止不是碧桂園一家的問(wèn)題，是行業(yè)的普遍問(wèn)題，是因?yàn)樽C監(jiān)會(huì)等監(jiān)管部門(mén)對(duì)房企發(fā)債的政策有了變動(dòng)，碧桂園需要根據(jù)目前的政策導(dǎo)向來(lái)修改和調(diào)整申報(bào)材料。目前尚不清楚會(huì)不會(huì)像其他房企一樣縮減其發(fā)行額度。

不僅普通的房地產(chǎn)債務(wù)遭遇阻遏，連此前頗受政府青睞的住房租賃融資產(chǎn)業(yè)目前也頻遭堵截。

廣州富力地產(chǎn)擬發(fā)行的2018年住房租賃專(zhuān)項(xiàng)公司債券于5月29日中止，這筆私募額度為60億;花樣年集團(tuán)擬發(fā)行的2018年住房租賃專(zhuān)項(xiàng)公司債券于5月25日中止，這筆私募額度為50億。

上述信托公司經(jīng)理表示，此前政府提出鼓勵(lì)房地產(chǎn)企業(yè)積極進(jìn)入長(zhǎng)租公寓領(lǐng)域，也對(duì)這一業(yè)務(wù)的融資大開(kāi)方便之門(mén)，這導(dǎo)致房企一哄而上，無(wú)論有沒(méi)有長(zhǎng)租公寓都來(lái)發(fā)行住房租賃的債券，而發(fā)行之后其資金用途是否用在長(zhǎng)租公寓上，情況是比較混亂的。

“目前市場(chǎng)上做得算有規(guī)模的，只有萬(wàn)科的泊寓產(chǎn)品和龍湖的冠寓，其他房企都還是在試水當(dāng)中。該經(jīng)理稱(chēng)，監(jiān)管方面可能是覺(jué)得此前這塊有點(diǎn)過(guò)熱，有魚(yú)龍混雜之勢(shì)，所以需要加強(qiáng)一下監(jiān)管，做一番甄別”。

小房企的生死之年

不過(guò)對(duì)于一些大房企來(lái)說(shuō)，融資受挫對(duì)他們的短期影響并不大，因?yàn)樗鼈円廊挥袕?qiáng)勁的銷(xiāo)售回款來(lái)補(bǔ)充資金“彈藥”。數(shù)據(jù)顯示，今年前5月份，萬(wàn)科合同銷(xiāo)售額2390億元，同比增長(zhǎng)4.8%，碧桂園合同銷(xiāo)售額3345億元，同比增長(zhǎng)37%，恒大合同銷(xiāo)售額2552億元，同比增長(zhǎng)39.5%。

而一些中小型的房企，融資收緊卻直接引發(fā)其債務(wù)違規(guī)和業(yè)務(wù)停擺。

中弘股份出現(xiàn)大量債務(wù)逾期，其最新公告顯示，自 2018 年 5 月 1 日至6月1日，公司及下屬控股子公司新增逾期債務(wù)本息合計(jì)金額為 7998.76 萬(wàn)元(其中逾期債務(wù)本金為 385 萬(wàn) 元，逾期債務(wù)利息為 7613.76 萬(wàn)元)，全部為各類(lèi)借款。截止6月1日，中弘股份及下屬控股子公司累計(jì)逾期債務(wù)本息合計(jì)金 額為 306,980.17 萬(wàn)元，全部為各類(lèi)借款。

中弘股份表示希望通過(guò)尋求重組、出售資產(chǎn)和催收應(yīng)收賬款來(lái)緩解流動(dòng)性壓力，以?xún)斶€債務(wù)和維持公司正常運(yùn)營(yíng)。不過(guò)，其重組計(jì)劃卻沒(méi)有成功。

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