北京發(fā)布《關于加強限房價項目銷售管理的通知》：不得捆綁精裝修變相漲價

• 2018年5月28日 GuoMeng來源：證券日報 大眾網 585 33
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在經過前期公開征求意見后，5月26日北京市發(fā)布實施《關于加強限房價項目銷售管理的通知》(下稱《通知》)。

北京發(fā)布《關于加強限房價項目銷售管理的通知》：不得捆綁精裝修變相漲價

在經過前期公開征求意見后，5月26日北京市發(fā)布實施《關于加強限房價項目銷售管理的通知》(下稱《通知》)。與征求意見稿比較，《通知》要求限價房項目不得通過捆綁精裝修變相漲價、不得拒絕購房人使用住房公積金貸款。

根據限價房銷售規(guī)則，《通知》明確將依據土地出讓時的銷售限價與項目評估價之比來確定銷售方式。在實際操作中，比值高于85%的，由開發(fā)商面向本市購房資格的居民家庭進行銷售，所售住房為商品房。比值低于85%，由北京市保障房中心收購轉化為共有產權住房，購房人獲得銷售限價占評估價比例部分的產權份額，剩余比例產權相應轉化為市保障房中心代持的政府產權份額。

“這一政策的實質就是將與市場價格相差過大的限價房轉為共有產權房，從而避免有人利用限價房價格低于市場價格的套利空間進行投資投機，保障中低收入人群的自住需求。”我愛我家(8.570, -0.03, -0.35%)集團市場研究院院長胡景暉對此表示，這是北京對國家“房住不炒”政策的進一步落實。

《通知》強調，開發(fā)商應嚴格執(zhí)行土地出讓掛牌文件中關于建設標準、限定的銷售均價和最高銷售單價的要求，在銷售時確保公開、公平和公正，不得強制搭售其他產品、服務，不得捆綁精裝修，不得拒絕購房人使用住房公積金貸款。

對此，58安居客房產研究院首席分析師張波在接受記者采訪時表示，在“房住不炒”的原則下，北京限價房政策又增補了兩個“預防針”：一是預防捆綁銷售。二是預防房企拒絕公積金。《通知》強調不得拒絕購房人使用住房公積金貸款，將有效保障購房者對公積金貸款的正常使用。

“從這一政策背后的態(tài)度來看，房地產市場調控的精準性和嚴格性再次得到充分體現，并且進一步向市場傳遞出調控力度不放松的信號，有利于房地產市場在不斷規(guī)范的同時，逐步向有序化發(fā)展?！睆埐ㄈ缡钦f。

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限價房什么情況下轉為共有產權房

“限房價、控地價”地塊是本市2016年樓市“9·30新政”時的產物，指的是一個土地地塊在招拍掛出讓時，不僅嚴格控制地價，還對項目未來房價進行限定，提前鎖定未來的銷售均價和最高銷售單價。有統(tǒng)計顯示，自政策出臺至今，本市已出讓了62塊“限房價、控地價”地塊，簡稱限價房地塊，其中，首批地塊有可能在年內入市。

限價房項目該如何銷售?和此前的《征求意見稿》相同，《通知》提出，在限價房項目辦理施工許可后，將由北京市房地產市場管理事務中心會同市保障房中心對該項目可售住房

的市場價格進行評估，形成評估價。隨后，將當初鎖定的銷售均價與評估價進行比較。按照暫定的比例，當銷售均價與評估價之比高于85%時，由開發(fā)建設單位面向具備本市購房資格的居民家庭進行銷售，所售住房為商品房，但應取得分戶不動產登記證書或契稅完稅憑證后滿5年方可上市交易;而當銷售均價與評估價之比低于85%時，則由市保障房中心收購轉化為共有產權住房，面對具備本市共有產權住房購房資格的家庭銷售。

開發(fā)商賣限價房不得捆綁精裝修

不過，記者注意到，相比于此前，《通知》增加了對于開發(fā)商銷售時的約束，提出開發(fā)建設單位應嚴格執(zhí)行土地出讓掛牌文件中關于建設標準、限定的銷售均價和最高銷售單價的要求，在銷售時確保公開、公平和公正，不得強制搭售其他產品、服務，不得捆綁精裝修，不得拒絕購房人使用住房公積金貸款。

“少數開發(fā)建設單位企圖通過大規(guī)模增加并搭售地下倉儲、庫房、設備用房等獲利，或者捆綁精裝修達到變相漲價目的的做法，本身就是違反法規(guī)的，是政府應該查處、打擊的對象。”首都經濟貿易大學教授趙秀池分析。

轉共有產權房后將搖號配售

限價房被市保障房中心收購轉化為共有產權住房后，又如何銷售?《通知》也提出，收購轉化的共有產權住房，具備本市共有產權住房購房資格的

家庭均可申購。搖號配售時，項目所在區(qū)戶籍和在項目所在區(qū)工作的本市其他區(qū)戶籍、非京籍家庭作為優(yōu)先組配售。

也就是說，只要購房人符合共有產權房的購買資質，即已婚家庭符合本市住房限購條件且成員名下均無住房，單身家庭申請人年滿30周歲，且無住房轉出記錄、無征收安置房補償協(xié)議、無違法建設行為、夫妻離異已滿3年，就都可通過登記申購、公開搖號的方式購買。

由于項目已經提前限定了銷售均價，購房人將獲得銷售限價占評估價比例部分的產權份額，剩余比例產權相應轉化為市保障房中心代持的政府產權份額。舉例來說，如果銷售限價為3萬元/平方米、評估價為5萬元/平方米，那么購房人的產權份額就是60%，剩余40%為政府產權份額。

另外，具備共有產權住房購房資格的家庭選購后仍有剩余房源的，市保障房中心可向具備本市購房資格的無房居民家庭進行銷售，其中建筑面積大于140平米的住房可向具備本市購房資格的居民家庭進行銷售。也就是說，對于剩余的大于140平方米的戶型，如果北京戶籍家庭名下已有一套房但確需改善，也可以購買，不再限定必須名下無房。

“限房價項目銷售時與周邊商品房價差較大時，就存在較大的獲利空間，一些投資投機客必然趨之若鶩，如果不采取必要的措施，原本用來居住的房屋就成了投資投機客炒房牟利的工具?！北本┐髮W房地產法研究中心主任樓建波談到，如果由政府收購過來作為共有產權住房再公開搖號銷售，就大大壓縮了限房價項目的牟利空間，投資客、炒房者沒有了購買的動力，申請購買的居民家庭將主要是自住的剛需家庭，使得限房價項目真正回歸“房住不炒”的目的。

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