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囤地策略將受大沖擊? 國土部將對房地產(chǎn)熱點城市“大檢查”

  • 2017年9月4日 FanTianQing來源:鳳凰網(wǎng) 1196 77
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國土資源部官員表示,近期將在房地產(chǎn)市場熱點城市開展住宅用地出讓合同執(zhí)行情況大檢查,以期推動房地產(chǎn)開發(fā)商按合同約定開工、竣工,盡快形成住房有效供應(yīng),緩解市場供需矛盾。

房地產(chǎn),房地產(chǎn)熱點城市,囤地策略

隨著中央部委啟動的一項大檢查,過往開發(fā)商常用的囤地策略又將受到一番沖擊。

國土資源部官員表示,近期將在房地產(chǎn)市場熱點城市開展住宅用地出讓合同執(zhí)行情況大檢查,以期推動房地產(chǎn)開發(fā)商按合同約定開工、竣工,盡快形成住房有效供應(yīng),緩解市場供需矛盾。

全國土地利用管理工作會8月30日至31日在江蘇省蘇州市召開,國土部有關(guān)負責(zé)人在會上透露了上述消息。

08版土地合同已約定開竣工時間

國土部稱,“房子是用來住的、不是用來炒的”,一段時期以來,國土部按照這一定位,積極貫徹落實中央、國務(wù)院決策部署,研究建立短期和長期相結(jié)合的長效機制和基礎(chǔ)性制度安排,督促指導(dǎo)各地加強房地產(chǎn)用地管理和調(diào)控。目前,各地調(diào)控效果初現(xiàn),一線和二線熱點城市住宅用地供應(yīng)量增加,高價地頻出勢頭基本得到遏制。

上述負責(zé)人介紹,下半年,國土部將繼續(xù)堅持分類調(diào)控、精準(zhǔn)施策,對重點城市“一城一策、靶向治理”,特別是對于熱點城市的住宅用地出讓合同執(zhí)行情況開展大檢查,推動房地產(chǎn)開發(fā)商按合同約定開工、竣工,盡快形成住房有效供應(yīng),緩解市場供需矛盾,以防范化解房地產(chǎn)泡沫,促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。

該官員的表態(tài)中并未透露哪些城市會被列入這次“大檢查”之中。不過,一般而言,房地產(chǎn)熱點城市主要包括京滬廣深四大一線城市,以及多數(shù)的二線城市。

國家統(tǒng)計局新聞發(fā)言人毛盛勇8月14日在國新辦發(fā)布會上表示,經(jīng)過這一輪房地產(chǎn)調(diào)控,房地產(chǎn)市場過熱的局面已經(jīng)有所降溫,一線城市和熱點二線城市房價過快上漲的局面得到了控制,房地產(chǎn)市場下一步平穩(wěn)健康運行的態(tài)勢會得到加強。

這并非是國土部第一次進行類似大檢查。早在2009年,針對當(dāng)年土地市場上頻頻出現(xiàn)的高價地塊,國土部就曾啟動對這些高價地塊的開發(fā)進行全程監(jiān)管,包括從合同簽訂到開工竣工期間的各個環(huán)節(jié)。當(dāng)時,一位國土部司局級官員曾對第一財經(jīng)記者表示,“要從頭查到尾,監(jiān)管到底”。

時隔數(shù)年,國土部門此番對住宅用地出讓合同執(zhí)行情況開展大檢查,能否順利推動開發(fā)商加快開發(fā)節(jié)奏?

其實,國土部用于檢查的“利器”就是新版土地出讓合同。國土部、國家工商總局2008年聯(lián)合下發(fā)通知,頒布《國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同》,要求自當(dāng)年7月1日起土地出讓必須簽訂規(guī)范的合同。

根據(jù)該通知,在簽訂新版土地出讓合同時,各方需要明確填寫土地上建設(shè)項目的開發(fā)投資總額、建筑容積率最高限制與最低限制、建筑限高、建筑密度、綠地率等指標(biāo)。受讓人(指土地購買方)應(yīng)當(dāng)按照本合同約定的土地用途容積率利用土地,不得擅自改變。

對開發(fā)商沖擊更大的變化是,以前的土地出讓合同中只規(guī)定了開工期限,新版合同還有竣工期的約定。“要是到期仍然未完工,國土部門可以對其進行經(jīng)濟處罰,延期多少天就要罰多少錢?!鄙鲜鰢敛克炯壒賳T稱。

按照相關(guān)政策規(guī)定,原則上一個商品住宅項目的開發(fā)時間最長不得超過三年。

不過,過往我國房地產(chǎn)市場時常會出現(xiàn)波動,樓市低迷時,一些房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會選擇延遲開工竣工的方式,來降低低價入市的風(fēng)險。而樓市火爆時,也會有房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)預(yù)期未來樓市走高,將項目延后入市,謀求后期以更高的售價,來獲取更高的利潤。

這些延遲開工竣工的地塊,一旦閑置數(shù)年,外界就往往將之視為開發(fā)商“囤地”,而“囤地”的項目多了,按時入市的商品住宅項目就會相對減少,這在熱點城市就會加劇市場中的供需矛盾,推高房價上漲預(yù)期。

國土部曾在2010年派出多個調(diào)研組分赴全國展開的大規(guī)模調(diào)研,并將涉及全國1457宗閑置土地的《有關(guān)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地閑置情況表》交予銀監(jiān)會、證監(jiān)會進行風(fēng)險排查。這1457宗閑置地塊總面積達9772公頃,其中70%以上為住宅用地。

SOHO中國董事局主席潘石屹曾表示,企業(yè)之所以囤地是預(yù)期土地會升值。“如果明天地價是下跌的,開發(fā)商就不會囤地,開發(fā)商(囤地)的預(yù)期就是未來兩年土地供應(yīng)不足?!?/p>

供地增多,能否及時轉(zhuǎn)化成房源

作為房地產(chǎn)市場最重要的原材料,土地供應(yīng)的多寡是影響未來房價預(yù)期的一個重要因素。

中國人民銀行參事盛松成近期曾撰文表示,提高土地利用的效率、增加城市住宅用地的供給,不僅可以從供給端緩解我國熱點城市房價過高、增速過快,而且有助于穩(wěn)定公眾的預(yù)期。

在中央提出“房子是用來住的、不是用來炒的”的定位后,地方政府紛紛推出加大供應(yīng)住宅用地的計劃。

4月6日,住建部和國土部聯(lián)合發(fā)布了《關(guān)于加強近期住房及用地供應(yīng)管理和調(diào)控有關(guān)工作的通知》,要求商品住房庫存消化周期12-6個月的,要增加供地;6個月以下的,不僅要顯著增加供地,還要加快供地節(jié)奏。同時要求各地盡快編制住房發(fā)展規(guī)劃和年度計劃,統(tǒng)籌安排中期(五年)和近三年的住房建設(shè)所需用地。

此后,一些房地產(chǎn)市場熱點城市陸續(xù)出臺2017-2019年三年住宅用地供應(yīng)計劃, 加大供地量成為主要做法,以求穩(wěn)定市場預(yù)期。

中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示,截止到8月23日,一線城市年內(nèi)住宅土地供應(yīng)明顯加速,特別是北京與上海。北京年內(nèi)供應(yīng)的住宅土地也已經(jīng)達到了50宗,規(guī)劃建筑面積達到了621萬平方米,同比2016年全年上漲了182%。

“一線城市年內(nèi)供應(yīng)住宅用地150宗,合計規(guī)劃建筑面積達到了1714萬平方米,均接近2016年全年水平。同比2016年同期的774萬平方米上漲達到了121%?!敝性禺a(chǎn)首席分析師張大偉稱。

他認為,整體來看,一線城市住宅土地市場的供應(yīng)還將繼續(xù)增加,全年土地供應(yīng)將明顯超過往年,極大緩解未來房地產(chǎn)市場的供需緊張。隨著一線城市的土地供應(yīng)持續(xù)增加,部分區(qū)域市場的價格松動下行可能性明顯增加。

不過,由于中國樓市始終存在“囤地”這個頑疾,即便大量土地供應(yīng)出去了,能否及時形成有效的房源供應(yīng),成為本輪樓市調(diào)控又一關(guān)鍵問題。

《中國國土資源報》曾刊文稱,就土地供應(yīng)而言,假設(shè)政府平均每年無條件地向全國開發(fā)商出讓1億平方米住宅建設(shè)用地,看起來土地供應(yīng)量大大增加了,可是這些土地到了開發(fā)商手里,可能馬上就會被囤掉7000萬平方米,其余的3000萬平方米慢慢開發(fā)。

因此,推動房地產(chǎn)開發(fā)商按合同約定開工、竣工,盡快形成住房有效供應(yīng),緩解市場供需矛盾,才成為此次政府監(jiān)管的重點。

國土部副部長王廣華在上述全國土地利用管理工作會上也表示,要因城施策持續(xù)加強房地產(chǎn)用地市場管控,強化建設(shè)用地開發(fā)利用情況全程監(jiān)管。

地方政府此前已經(jīng)有所行動。今年6月27日,北京市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會發(fā)布《關(guān)于辦理商品住宅項目預(yù)售許可有關(guān)事項的通知》,要求房地產(chǎn)開發(fā)商全力推進“拿地未開工和開工未入市項目”盡早開工入市,并在通知后附上未開工項目名單。

北京住建委表示,經(jīng)過梳理,截至3月底,全市共有拿地未開工項目161項1312萬平方米,開工未入市項目228項965萬平方米。在市、區(qū)兩級住建委和有關(guān)部門近三個月的共同努力下,項目開工、入市協(xié)調(diào)推進工作效果初顯,截止到5月30日,拿地未開工項目實現(xiàn)新開工295萬平方米,開工未入市項目實現(xiàn)項目入市216萬平方米。

“下一步,市、區(qū)兩級住建委將按照既定的任務(wù)目標(biāo),繼續(xù)加大協(xié)調(diào)推進力度,進一步加強項目審批服務(wù),力促項目開發(fā)、入市工作順利完成?!北本┳〗ㄎQ。

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