最近，王健林又干了件大事兒!一下子就把萬達(dá)的十三個(gè)文旅項(xiàng)目91%的股權(quán)和萬達(dá)的76個(gè)酒店項(xiàng)目轉(zhuǎn)手賣給了孫宏斌的融創(chuàng)中國，共收資金僅631.7億元。其中，十三個(gè)文旅項(xiàng)目91%的股權(quán)作價(jià)295.75億元，76個(gè)萬達(dá)酒店作價(jià)335.95億元。

作價(jià)295.75億賣掉95%股權(quán)的13個(gè)文旅項(xiàng)目，各個(gè)基本都是幾百億的規(guī)模，重金投入。具體項(xiàng)目包括：

而王健林本人也多次對這些項(xiàng)目表態(tài)，十分重視。他曾揚(yáng)言：“迪士尼不信中國有萬達(dá)，實(shí)在不應(yīng)該來大陸。因?yàn)槲覀冇幸粋€(gè)戰(zhàn)略就是好虎架不住群狼，上海只有一個(gè)迪士尼，萬達(dá)在全國其他地方，開了15到20個(gè)。”其中，宣布將投資500億元建設(shè)廣州萬達(dá)旅游城對標(biāo)香港迪士尼，無錫的項(xiàng)目對標(biāo)上海迪士尼。

這些項(xiàng)目都是萬達(dá)競爭迪士尼的“武器”啊!王健林怎么就舍得降價(jià)大甩賣?

潘石屹也在賣賣賣

其實(shí)近期不僅王健林在賣賣賣，他的同行潘石屹近來也在賣賣賣!

6月26日，潘石屹的SOHO中國以35.73億元出賣了上海虹口SOHO。7月4日，SOHO中國又宣布整售北京光華路SOHO和凌空SOHO兩個(gè)項(xiàng)目。其中被整售的北京光華路SOHO還是SOHO中國的核心物業(yè)，且原本不在計(jì)劃出售名單中。

這是近期賣項(xiàng)目的情況。贏商網(wǎng)還整理了近三年來SOHO中國出售項(xiàng)目的情況：

2014年2月，SOHO中國將上海SOHO靜安廣場和SOHO海倫廣場以52.32億元出售給金融街控股;

2014年9月，SOHO中國又宣布將上海凌空SOHO的一部分以30.5億元出售給攜程網(wǎng);

2016年7月，SOHO中國又將上海世紀(jì)廣場以32.22億元出售給國華人壽保險(xiǎn);

近期出售的3個(gè)SOHO項(xiàng)目，再加上前三年出售的3個(gè)SOHO項(xiàng)目，SOHO中國在三年里共出售了6個(gè)項(xiàng)目!

為什么兩個(gè)地產(chǎn)大佬都在賣賣賣?是不想再做地產(chǎn)商了嗎?

王健林：多次表示“不再做地產(chǎn)商”

據(jù)財(cái)新網(wǎng)報(bào)道，對于這次甩手賣項(xiàng)目、賣酒店，王健林是這么說的：“其實(shí)萬達(dá)商業(yè)的負(fù)債并不算高，通過這次資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓，萬達(dá)商業(yè)負(fù)債率將大幅下降，這次回收資金全部用于還貸，萬達(dá)商業(yè)計(jì)劃今年內(nèi)，清償絕大部分銀行貸款?！彼A(yù)計(jì)，這次交易完成兩年后，萬達(dá)商業(yè)租金等收入將超過地產(chǎn)收入。

另據(jù)萬達(dá)內(nèi)部人士透露，賣掉這些資產(chǎn)，進(jìn)一步輕資產(chǎn)化，或還有助于萬達(dá)商業(yè)盡快回歸A股市場。萬達(dá)商業(yè)不希望被劃入房地產(chǎn)板塊，因目前房地產(chǎn)公司IPO發(fā)行幾乎處于停滯狀態(tài)。萬達(dá)商業(yè)IPO的審核狀態(tài)為“已反饋”。

萬達(dá)集團(tuán)從兩年前開始提出轉(zhuǎn)型，萬達(dá)集團(tuán)董事長王健林多次表示“不再做地產(chǎn)商”的想法，雖然現(xiàn)在地產(chǎn)收入仍遠(yuǎn)高于公司其他各業(yè)務(wù)板塊。

王健林不想再做地產(chǎn)商，那他想做啥?

王健林向財(cái)新網(wǎng)透露，萬達(dá)集團(tuán)戰(zhàn)略會這樣調(diào)整：首先是全力發(fā)展創(chuàng)新型、輕資產(chǎn)業(yè)務(wù)，如影視、體育、旅游、兒童娛樂、大健康、網(wǎng)絡(luò)、金融等。王健林稱，所有這些業(yè)務(wù)板塊，除網(wǎng)絡(luò)明年才能整體盈利外，其他板塊都有利潤。其次，萬達(dá)集團(tuán)也將大幅減債，計(jì)劃三年左右清償集團(tuán)層面金融機(jī)構(gòu)債務(wù)。

所謂輕資產(chǎn)業(yè)務(wù)，如輕資產(chǎn)類萬達(dá)廣場，內(nèi)部是這樣劃分的：投資類萬達(dá)廣場，即投資者“拿錢下訂單”，萬達(dá)負(fù)責(zé)找地、建設(shè)、招商和運(yùn)營。而在合作類萬達(dá)廣場模式中，投資者出地又出錢，萬達(dá)出品牌，負(fù)責(zé)設(shè)計(jì)、建設(shè)、招商、運(yùn)營，凈租金七三分成，投資者占七成，萬達(dá)占三成。

據(jù)其半年工作報(bào)告披露，今年上半年，萬達(dá)廣場以輕資產(chǎn)方式拓展了26個(gè)，新開業(yè)的萬達(dá)廣場有9個(gè)，占比達(dá)四分之三。王健林預(yù)計(jì)，今后每年輕資產(chǎn)萬達(dá)廣場在40至50個(gè)左右。

潘石屹：外灘和望京SOHO在，我就還是一個(gè)開發(fā)商

賣掉這么多SOHO項(xiàng)目的潘石屹在接受《每日經(jīng)濟(jì)新聞》采訪時(shí)稱，“從我心里面來說，永遠(yuǎn)不能夠銷售的，一個(gè)是外灘SOHO，一個(gè)是望京SOHO。外灘SOHO位置太重要了，望京SOHO太漂亮了，我很喜歡?！敝灰獌蓚€(gè)項(xiàng)目在，潘石屹說，他自己就還是一個(gè)開發(fā)商。

而至于為什么出售多個(gè)SOHO中國項(xiàng)目，潘石屹是這么說的：“SOHO自從決定銷售物業(yè)以來，一直秉持做生意最基礎(chǔ)的原則，就是低價(jià)買入、高價(jià)售出?，F(xiàn)在的資產(chǎn)價(jià)格相當(dāng)高起，所以我們會處置一些資產(chǎn)?！?/p>

他還解釋說，衡量商業(yè)物業(yè)價(jià)值的標(biāo)準(zhǔn)只有一個(gè)，就是租金回報(bào)率。當(dāng)然，這也與國家利率有很大關(guān)系。例如美國，在利率非常低的情況下，一般商業(yè)物業(yè)的投資回報(bào)率是5%，特別好的項(xiàng)目大概能達(dá)到4.7%或4.5%。租金回報(bào)率越低，售價(jià)就會越高。而在中國，凈租金回報(bào)率僅有2.7%左右，同時(shí)利率比美國高出好幾倍。因此，潘石屹覺得這個(gè)時(shí)候是出售物業(yè)比較恰當(dāng)?shù)臅r(shí)機(jī)。

不再專注拿地建新項(xiàng)目的SOHO中國，把大部分精力放在了發(fā)展SOHO 3Q項(xiàng)目上。潘石屹就曾在媒體面前表示，出售SOHO項(xiàng)目的回籠資金，將大部分用在SOHO 3Q項(xiàng)目上。

SOHO 3Q是SOHO中國推出的一個(gè)移動(dòng)共享辦公產(chǎn)品，里面聚集了大量初創(chuàng)型公司。而與孵化器不同的是，SOHO 3Q只做辦公平臺，不會涉及投資創(chuàng)業(yè)企業(yè)。

據(jù)SOHO中國方面透露，目前SOHO 3Q已成為北京、上海、廣州、深圳擁有17個(gè)中心，下一步還將進(jìn)軍二線城市，他們看好二線城市的發(fā)展勢頭。

為什么王健林們不想再做地產(chǎn)商?

眼下，錢正越來越值錢，高負(fù)債的地產(chǎn)商這兩年日子不好過。

據(jù)彭博社2016年發(fā)布的報(bào)道稱：中國地產(chǎn)商2017年的日子不好過，償債金額創(chuàng)紀(jì)錄高點(diǎn)，2017年有173億美元的債券到期，2018年有279億美元的債券到期。

對于中國高杠桿的房地產(chǎn)開發(fā)商而言，2017年可能會是借貸盛宴后終于要嘗到苦果的時(shí)候。

監(jiān)管單位已切斷主要融資來源，上海證交所10月提高地產(chǎn)商發(fā)債的門檻。此后，地產(chǎn)商就沒有在上海證交所發(fā)債。據(jù)彭博匯整的數(shù)據(jù)，過去兩年來，通過上海證交所的發(fā)債量佔(zhàn)國內(nèi)發(fā)債40%左右。而上述限制舉措恰逢最差時(shí)機(jī)，因?yàn)榈禺a(chǎn)行業(yè)明年有173億美元的債券到期，創(chuàng)紀(jì)錄高點(diǎn)，2018年還有279億美元的債券到期。

中國政府對于限制發(fā)債小心行事，一方面設(shè)法溫和抑制不動(dòng)產(chǎn)泡沫，一方面要避免造成房地產(chǎn)業(yè)廣泛的沖擊。據(jù)彭博行業(yè)研究估計(jì)，地產(chǎn)商佔(zhàn)中國經(jīng)濟(jì)的比重多達(dá)20%。房地產(chǎn)業(yè)也受到融資成本普遍增加的威脅。在全球債券回落以及央行緊縮杠桿之際，國內(nèi)公司債AAA評級的收益率溢價(jià)來到2015年7月以來最大。

NN Investment Partners指出，小型地產(chǎn)商將受創(chuàng)最深，而大型地產(chǎn)商仍有能力在上海證交所發(fā)債。

“整體來說，2017年融資環(huán)境會越來越艱困，”NN Investment駐新加坡資深信貸分析師Clement Chong說?！爸挥畜w質(zhì)強(qiáng)的地產(chǎn)商可以在境內(nèi)發(fā)債，但受到很多條件制約。小型地產(chǎn)商被迫到境外市場發(fā)債，前提是得到監(jiān)管單位批準(zhǔn)。