我國首次針對購物中心行業(yè)設(shè)立景氣指數(shù)并于近日發(fā)布《2016年度購物中心發(fā)展指數(shù)報告》，報告稱，中國零售市場和實體商業(yè)在歷經(jīng)過去幾年的緩行態(tài)勢后，或?qū)⒃?017年迎來轉(zhuǎn)折的契機。其中，從報告數(shù)據(jù)中可見，社區(qū)型購物中心綜合指數(shù)69.8，運營能力97.4，成為幾大模式中表現(xiàn)最好的類型。在社區(qū)型購物中心當中，既有已經(jīng)建設(shè)成熟、運營表現(xiàn)良好的企業(yè)，也有不少新入局的企業(yè)紛紛定位于此，結(jié)合線上嘗試落地新零售模式。

　　社區(qū)型物業(yè)運營能力指標最高

　　在《2016年度購物中心發(fā)展指數(shù)報告》當中，購物中心的物業(yè)被分為三類，包括都市型、地區(qū)型和社區(qū)型和奧特萊斯型。盡管社區(qū)型物業(yè)在物業(yè)體量、業(yè)態(tài)多樣化、品牌豐富度等方面略遜于其他類型，但在直接體現(xiàn)銷售額和租金收入的“運營能力”指標上， 社區(qū)型物業(yè)錄得 97.4，明顯高于都市型物業(yè)和地區(qū)型物業(yè)。后兩者對應(yīng)的運營能力指標分別為81和89.6。

　　報告指出，以周邊居民為主，以生活服務(wù)和周末家庭休閑消費為核心的功能定位使得社區(qū)型物業(yè)在客流和銷售額方面都表現(xiàn)穩(wěn)定。這些也直接表現(xiàn)在社區(qū)型購物中心業(yè)態(tài)的組合上，對于社區(qū)型購物中心而言，大超市無疑是兼具生活與聚客的雙重重要角色，如常營龍湖長楹天街的永輝超市以及如今正在改造當中的飄亮購物中心的沃爾瑪。在后者的租賃結(jié)構(gòu)當中，沃爾瑪?shù)恼急壬踔粮哌_36.6%，而整個飄亮購物中心的建筑面積大概也才4萬平方米。

　　兒童業(yè)態(tài)也是社區(qū)型購物中心當中的重要組成部分，但在兒童業(yè)態(tài)逐漸成為購物中心標配的同時，社區(qū)型購物中心也在越來越多地承載一站式生活消費，原先在購物中心不多見的SPA、美容美發(fā)等業(yè)態(tài)目前也在逐漸滲透，在北京商報記者此前的調(diào)查當中，也有不少購物中心有寵物護理類商戶。

　　社區(qū)型物業(yè)入局者漸多

　　隨著傳統(tǒng)商圈的密度加大已經(jīng)沒有多少新項目發(fā)展的可能和高壓的租金成本，社區(qū)型購物中心成為不少企業(yè)謀局的選擇，新近開業(yè)的上品折扣首家購物中心業(yè)態(tài)“上品+”定位為互聯(lián)網(wǎng)城市奧萊，瞄準的也是周邊的社區(qū)，奧萊元素對應(yīng)的商品價格優(yōu)勢則是其在競爭中的差異化優(yōu)勢。此外，新零售也是上品折扣在“上品+”這一購物中心當中的發(fā)力點。據(jù)介紹，“上品+”未來有意針對周邊3公里區(qū)域內(nèi)提供上門送衣試穿等服務(wù)。

　　上述提到的飄亮購物中心被港股上市公司華訊接手后，新調(diào)整的方向也是社區(qū)型購物中心。大賣場和大比例多層次的餐飲業(yè)態(tài)布局就使得購物中心部分停業(yè)的情況下仍保持了不低的人氣。

　　在華潤五彩城和龍湖長楹天街等案例當中，大體量的休閑空間和多樣化的業(yè)態(tài)組合，則是相對成熟的案例。在此前中國連鎖經(jīng)營協(xié)會的相關(guān)報告中，也曾提到萬科的商業(yè)地產(chǎn)，正是將目光瞄準社區(qū)型購物中心。

　　存量物業(yè)條件或是瓶頸

　　報告同時也指出，2016年中國購物中心市場現(xiàn)狀指數(shù)為64.2，未來6個月預期指數(shù)進一步上升7.5至71.7。預期指數(shù)短期內(nèi)的明顯增長表明購物中心業(yè)主對零售和消費市場持有較強的信心，中國零售市場和實體商業(yè)在歷經(jīng)過去幾年的緩行態(tài)勢后，或?qū)⒃?017年迎來轉(zhuǎn)折的契機。

　　而在具體的發(fā)展指數(shù)當中，運營能力指數(shù)當中名列前茅的社區(qū)型物業(yè)表現(xiàn)并不出色，預期指數(shù)僅高于都市型物業(yè)。業(yè)內(nèi)人士分析指出，物業(yè)體量與市場競爭當中相對優(yōu)勢的購物中心輸出管理者的期望有差距或是原因之一。目前社區(qū)型物業(yè)中心不少是存量物業(yè)，諸如飄亮購物中心和原來的北辰購物中心北苑店，體量不大，改造難度不小。全國工商聯(lián)商業(yè)地產(chǎn)研究會會長王永平也曾指出，盡管不少購物中心都在尋求輕資產(chǎn)運營，如購物中心做得相對出色的諸如大悅城等，在選擇物業(yè)時更傾向于體量較大的物業(yè)。

　　但中國連鎖經(jīng)營學會副秘書長武瑞玲指出，隨著專業(yè)購物中心管理輸出的發(fā)展，以及現(xiàn)階段不同主體在不同方向上的投入建設(shè)，未來在整體的結(jié)構(gòu)和市場主體上將迎來洗牌。早在幾年前，中國連鎖經(jīng)營協(xié)會就曾在報告中指出，與大型、巨型購物中心相比，由于經(jīng)營風險更低、管理可控、資本回報周期短，社區(qū)型的中小型購物中心將成為未來發(fā)展的主流。和君集團合伙人、和君商業(yè)零售研究中心主任丁昀也曾在中國實體百貨未來探討的問題當中提到，伴隨著中國的大規(guī)模城市化建設(shè)，大部分傳統(tǒng)商圈已經(jīng)被新的商圈所分化或吞并。這也就對應(yīng)著離生活空間更近的社區(qū)型商業(yè)綜合體的發(fā)展機遇。