自廈門3月份開啟樓市限制交易的先例后，不少城市加入“限售”隊伍。截至目前，至少16個城市加入“限售限購”大軍。

具體政策涉及多種手段，比如“外地人買一、二手房3年內限售”、“通過贈與方式轉讓住房后，再次購買住房需滿3年”等多種細分政策。

“雙限模式下，意在阻止各類炒房資金進入房地產市場，防范各類套利機制出現(xiàn)，堵住了部分違規(guī)資金進入樓市的同時，也防止了資金隨意撤出樓市，攪動市場?！币拙友芯恐菐熘行难芯靠偙O(jiān)嚴躍進向《證券日報》記者表示，這是一種穩(wěn)定市場的舉措。

同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉也向記者表示，此輪樓市“限售”政策主要有兩個目的，一是將活躍的樓市需求凍結并后置，避免快進快出的樓市投資投機炒作行為，起到抑制投資投機的作用，使當前的樓市降溫;二是為樓市后續(xù)政策調整爭取更多的時間，尤其是樓市長效調控機制相關的準備措施，比如房地產稅立法、不動產登記等。

樓市掀“限售”潮

有統(tǒng)計數(shù)據顯示，截至目前，實行限購又限售的城市，按出臺政策的時間順序看有廈門市、杭州市、福州市、廣州市、青島市、啟東市、保定市徐水區(qū)、保定白溝新城管理委員會、長樂市、常州市、惠州市、珠海市、東莞市、揚州市、成都市和海南省。值得注意的是，隸屬保定高碑店市的白溝鎮(zhèn)，限售時間最長，為5年。

值得關注的是，這批“限售”城市中，多數(shù)以二、三線為主，甚至涉及四、五線城市，但北京、上海這兩大一線城市并未加入。而對各大城市的“限售”政策也是分類制定實施，并未一刀切。

對此，張宏偉認為，從樓市“限售”政策核心來看，在于對于房產買賣時間的限定。但樓市“限售”的時間長度的界定與樓市調控政策執(zhí)行的時間、市場周期的時間、銀行個人按揭資產風險的壓力、投資渠道等等諸多因素密切相關，“限售”時間并非任意制定。

張宏偉進一步稱，從調控政策來看，從去年10月份計算，本輪樓市調控政策預計持續(xù)1.5年到2年，也就是有可能持續(xù)到2018年第三季度。而在調控政策等諸多因素影響下，市場從2016年9月份的高點開始下行的市場調整周期至少也是2年，在下行調整周期內，面臨的最大最直接的風險就是個人投資投機者與銀行，間接影響著投資渠道及宏觀經濟的基本面。

張宏偉稱，從個人投資投機者來看，當市場調整期與風險來臨之后，資金在各個城市間的輪動效應也結束，房價上漲預期打破，樓市瘋狂大潮退去之后，投資投機客將退場;而對于銀行來講，當下半年及明年樓市進入調整期時，房價必然面臨著下降。而由于2016年下半年以來的房貸資產均為房價處于高位時的資產，當今年下半年房價開始下降時，去年下半年以來的房貸資產會縮水，金融風險增加。此時，銀行必然首先收個人按揭貸款的口子。

平衡樓市風險

至于張宏偉所說的上述預計將在調整期立場的投資客，則包括“加杠桿”入市的“散戶”、運營狀況不佳的私營企業(yè)主和特定需求的群體。

張宏偉內進一步稱，實際上，這一輪樓市“全民炒房”局面的出現(xiàn)和“散戶”入市密不可分。他們拿出壓箱底的資金入市，不顧一切投資買房，甚至有部分“散戶”加杠桿操作投資。而當2017年年中，市場調整期來臨之時，這部分“散戶”無法承受房價止?jié)q甚至下跌、加杠桿的資金成本等壓力之時(加杠桿資金的期限一般為12個月左右，少部分24個月，明年年中剛好是今年上半年加杠桿入市資金到期的日子)，屆時今年上半年以來加杠桿入市的“散戶”勢必會出現(xiàn)拋售資產的狀況。

此外，由于經濟周期與房地產周期在2017年下半年后同時處于低谷期，私營企業(yè)主的企業(yè)運營可能會遇到資金面的問題，屆時，它們可能舍卒保車，拋售一部分前期投資的房產，緩解企業(yè)運營壓力。同時，特定需求的群體也有可能拋售房產。比如置換類需求、一部分海外移民，他們?yōu)榱双@得更好的教育環(huán)境、居住條件等，在市場調整期到來時可能通過拋售房產的形式進行置換。

值得注意的是，為了平衡系統(tǒng)性風險。銀行的動作可能更為直接，即收緊個人按揭貸款。張宏偉認為，收緊個人貸款的傳統(tǒng)方式是強化審批措施、提高首付和利率、控制房貸總量等，但這并不能防止“加杠桿”投資投機客的買賣“拋盤”行為。

如今，樓市“限售”政策出臺，“限售”政策中時間上定為“須取得不動產證滿2年或3年后方可轉讓或辦理析產手續(xù)”，在樓市下行周期它的作用在于鎖定2016年下半年以來處于高位的房貸資產，不讓它交易，不讓它出現(xiàn)貶值，防止由于房價下降而帶來的銀行的系統(tǒng)性金融風險，這樣銀行這端因為“限售”暫時處于安全地位。

另外，美國進入加息通道后，國內資本外流明顯，盡管近期有了一些限制性措施，但是仍然避免不了資金通過各類渠道外出。樓市“限售”政策出臺后，這些“沉淀”在房地產的大量投資資金因為“限售”留在了國內，防止了資金外流，也為實體經濟改革與復蘇提供了更長時間的窗口期。