“我建議你還是別買(mǎi)了，500平方米起售，還是毛坯，價(jià)格還是原來(lái)的價(jià)格，怎么算都不合適，等政策細(xì)則出來(lái)后吧?！?月2日，在北京市大興區(qū)一個(gè)商辦項(xiàng)目銷(xiāo)售中心，負(fù)責(zé)銷(xiāo)售的羅伊勸告一位前來(lái)看房的購(gòu)房者。

從3月26日北京市住建委等五部門(mén)聯(lián)合下發(fā)《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)商業(yè)、辦公類(lèi)項(xiàng)目管理的公告》以來(lái)，商住項(xiàng)目被嚴(yán)查，3月28日，6個(gè)項(xiàng)目因?yàn)樯嫦訉⒁?guī)劃批準(zhǔn)的商業(yè)辦公用途改變?yōu)榫幼∮猛緦?duì)外宣傳并銷(xiāo)售，被停止網(wǎng)簽。

此外，北京15家房地產(chǎn)中介因涉嫌違規(guī)代理商辦類(lèi)房屋銷(xiāo)售、虛假宣傳商辦類(lèi)房屋居住用途被責(zé)令停業(yè)整頓，房天下網(wǎng)站因發(fā)布“商改住”項(xiàng)目信息被注銷(xiāo)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)備案。截至4月5日，房天下網(wǎng)站商住項(xiàng)目已經(jīng)全部下架。

一時(shí)間，整個(gè)商辦市場(chǎng)風(fēng)聲鶴唳，對(duì)于部分已建成并銷(xiāo)售的商改住項(xiàng)目，截至4月5日，北京市政府方面并沒(méi)有給出明確處理意見(jiàn)。部分接受采訪的開(kāi)發(fā)商人士表示，在等待政府出臺(tái)進(jìn)一步限購(gòu)細(xì)則和政策落地。

少數(shù)項(xiàng)目仍在銷(xiāo)售

羅伊負(fù)責(zé)銷(xiāo)售的商辦項(xiàng)目位于北京市大興區(qū)黃村南側(cè)，緊鄰地鐵4號(hào)線義和莊站，與鄰近的黃村和生物醫(yī)藥基地相比，無(wú)論是商業(yè)配套還是人氣均有較大的差距，周邊地塊多數(shù)處于開(kāi)發(fā)狀態(tài)，并沒(méi)有成熟的項(xiàng)目。

3月28日，北京市住建委處罰的6個(gè)商改住項(xiàng)目中，有3個(gè)項(xiàng)目集中于此，羅伊負(fù)責(zé)銷(xiāo)售的項(xiàng)目就是其中之一，“我們目前嚴(yán)格按照政府要求來(lái)銷(xiāo)售，購(gòu)買(mǎi)主體只能是公司，也沒(méi)有裝修了，價(jià)格還是50000多元起價(jià)，說(shuō)實(shí)話現(xiàn)在買(mǎi)不合適。”

羅伊告訴經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)，從3月26日商辦限購(gòu)政策出臺(tái)當(dāng)天晚上，北京市商辦項(xiàng)目網(wǎng)簽已經(jīng)全部停止，目前仍沒(méi)有恢復(fù)網(wǎng)簽的具體時(shí)間，“現(xiàn)在就是買(mǎi)了，也網(wǎng)簽不了，還不如等政策落地后，價(jià)格估計(jì)也能降下來(lái)?！?/p>

在羅伊看來(lái)，政策落地少則兩三個(gè)月，多則半年，在這期間，因?yàn)樾碌纳剔k項(xiàng)目只能公司購(gòu)買(mǎi)，而且要求起購(gòu)面積500平方米，商辦項(xiàng)目?jī)r(jià)格下跌的概率極大。

與羅伊所在項(xiàng)目一路之隔的另一個(gè)商住項(xiàng)目，目前銷(xiāo)售中心已經(jīng)停止?fàn)I業(yè)，“不是我們不想賣(mài)，國(guó)土局的來(lái)了好幾次，不讓賣(mài)了。”一位銷(xiāo)售人員表示。

這位銷(xiāo)售人員對(duì)項(xiàng)目是商改住事實(shí)并不避諱，其坦言，項(xiàng)目是可供居住的商改住，“已經(jīng)賣(mài)出一部分了，剩下的肯定也會(huì)賣(mài)，已經(jīng)建成這樣了，總不能拆了吧?”

另一個(gè)被處罰的辦公項(xiàng)目目前仍在正常銷(xiāo)售，但整個(gè)銷(xiāo)售中心很少有購(gòu)房者光顧。一位銷(xiāo)售人員表示，目前項(xiàng)目只有寫(xiě)字樓在售，面積200平方米左右，“商辦限購(gòu)后，已經(jīng)沒(méi)有精裝修了，都是毛坯房，單價(jià)6萬(wàn)元起，全市網(wǎng)簽都停了，恢復(fù)以后才能簽。”

此外，在大興生物醫(yī)藥基地附近的幾個(gè)商辦項(xiàng)目，也有不少項(xiàng)目仍在對(duì)外銷(xiāo)售。

限購(gòu)后怎么辦

北京市商住限購(gòu)政策第一條就要求，新建商辦項(xiàng)目應(yīng)該嚴(yán)格按照規(guī)劃用途開(kāi)發(fā)、建設(shè)、銷(xiāo)售和使用，未經(jīng)批準(zhǔn)，不得擅自改變?yōu)榫幼〉扔猛?同時(shí)要求新建商辦項(xiàng)目最小分割單元不得少于500平方米，銷(xiāo)售對(duì)象為合法登記的企事業(yè)單位、社會(huì)組織。

原有建成并已經(jīng)銷(xiāo)售的商辦類(lèi)項(xiàng)目再次上市交易時(shí)，北京市要求交易對(duì)象可以為事業(yè)單位和社會(huì)組織，也可以是個(gè)人，但個(gè)人購(gòu)買(mǎi)二手商辦項(xiàng)目不僅需要占用其購(gòu)買(mǎi)住宅指標(biāo)，而且不能從銀行機(jī)構(gòu)貸款。

不過(guò)，政策并沒(méi)有對(duì)目前在建、在售商辦項(xiàng)目銷(xiāo)售和未來(lái)再次交易做出明確規(guī)定，包括被處罰的商改住項(xiàng)目，目前多數(shù)主體已經(jīng)建成，一部分項(xiàng)目已經(jīng)以商住銷(xiāo)售名義銷(xiāo)售給個(gè)人。這些項(xiàng)目下一步怎么辦，還沒(méi)有明確的說(shuō)法。

早在2016年5月份，通州商辦項(xiàng)目就全部限購(gòu)，北京戶籍沒(méi)有住房、有一套住房居民家庭以及連續(xù)五年社?；騻€(gè)稅的非京籍居民家庭仍可以購(gòu)買(mǎi)商住項(xiàng)目。

這一限購(gòu)力度遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于北京市326商住限購(gòu)政策要求，通州一位商辦銷(xiāo)售銷(xiāo)售負(fù)責(zé)人告訴經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)，目前通州仍在按照原來(lái)限購(gòu)政策執(zhí)行，這意味著通州成為商辦項(xiàng)目限購(gòu)相對(duì)寬松的區(qū)域。

對(duì)于北京的商辦項(xiàng)目開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，現(xiàn)在似乎只能等待商辦限購(gòu)政策細(xì)則出臺(tái)和落地，尤其是在建在售商辦項(xiàng)目處理辦法，如果嚴(yán)格劃定為新建項(xiàng)目，那么意味著開(kāi)發(fā)商不僅面臨著和購(gòu)房者違約，甚至還需要拆除重建。

商住項(xiàng)目被拆除并非沒(méi)有先例，3月20日晚間，已經(jīng)網(wǎng)簽了近兩年的上海綠地尚峰匯項(xiàng)目被強(qiáng)制拆除，并引發(fā)業(yè)主反彈。對(duì)此，另一個(gè)商辦項(xiàng)目銷(xiāo)售負(fù)責(zé)人表示，綠地尚峰匯項(xiàng)目屬于極端案例，照搬難度較大。

其給出兩個(gè)理由：第一，已經(jīng)在建在售的商住項(xiàng)目都是經(jīng)過(guò)有關(guān)部門(mén)審批通過(guò)的，一旦拆除，開(kāi)發(fā)商面臨巨大損失，“如果政府原來(lái)不讓建，申報(bào)時(shí)不通過(guò)審批就是了，現(xiàn)在審批都通過(guò)了，已經(jīng)建好了，再拆除的話損失誰(shuí)來(lái)承擔(dān)?”

第二，目前在建在售的商住項(xiàng)目已經(jīng)有一大批出售給購(gòu)房者，一旦拆除，購(gòu)房者的損失如何彌補(bǔ)。

千萬(wàn)方商辦突圍

北京市住建委數(shù)據(jù)顯示，截至4月5日，北京市商業(yè)庫(kù)存累計(jì)為240.46萬(wàn)平方米，辦公類(lèi)庫(kù)存面積為187.92萬(wàn)平方米，兩者合計(jì)顯示了北京市商辦庫(kù)存總量為428.38萬(wàn)平方米，與3月底相比減少了5萬(wàn)多平方米。

4月份以來(lái)，北京商辦項(xiàng)目日均去庫(kù)存量為1萬(wàn)平方米左右，限購(gòu)后成交面積下降幅度較大。

428萬(wàn)平方米僅是北京商辦庫(kù)存一部分，此外還有歷年遺留庫(kù)存和開(kāi)發(fā)商自持部分。據(jù)中原地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，從207年至2017年3月26日限購(gòu)政策出臺(tái)，北京商辦類(lèi)庫(kù)存面積達(dá)到1090.38萬(wàn)平方米，突破千萬(wàn)級(jí)別。

其中商住公寓存量面積為169.41萬(wàn)平方米，商業(yè)存量面積為450.69萬(wàn)平方米，寫(xiě)字樓存量面積為470.28萬(wàn)平方米。

限購(gòu)后，商辦項(xiàng)目、尤其是偏遠(yuǎn)地區(qū)的商辦項(xiàng)目如何開(kāi)發(fā)和運(yùn)營(yíng)，是擺在開(kāi)發(fā)商案上的一道難題。

羅伊表達(dá)了樂(lè)觀的看法，他認(rèn)為未來(lái)無(wú)論住宅用地還是商辦用地，土地在北京都將是稀缺資源，“剛剛北京掛出兩塊商辦用地，仍然很多開(kāi)發(fā)商去搶?zhuān)@說(shuō)明大部分開(kāi)發(fā)商還是看好未來(lái)發(fā)展前景?！?/p>

上述通州商辦項(xiàng)目銷(xiāo)售人士表示，“北京市每年土地供應(yīng)量都在大幅減少，先把資源拿到手，未來(lái)怎么做，各人有各人門(mén)路?！?/p>

在他看來(lái)，商辦限購(gòu)有利有弊，“壞處是開(kāi)發(fā)商短期回款比較難，但對(duì)大型開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，還在承受范圍內(nèi)，好處是可以逼著你轉(zhuǎn)型自持做不動(dòng)產(chǎn)運(yùn)營(yíng)，也可以和自身業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)型結(jié)合起來(lái)，另外物業(yè)本身也會(huì)不斷升值。”

目前最讓開(kāi)發(fā)商不安的是在建在售商住項(xiàng)目處理辦法，尤其是在途交易的商住項(xiàng)目，一旦徹底糾正，勢(shì)必造成大量違約，“這個(gè)確實(shí)比較頭疼，沒(méi)賣(mài)出去的好說(shuō)，改造一下就可以，已經(jīng)賣(mài)出去的，以后不讓住肯定不行，個(gè)人判斷，政府應(yīng)該不會(huì)一刀砍死。”羅伊表示。