據(jù)住建委官方網(wǎng)站公布消息，近日調(diào)查發(fā)現(xiàn)，萬(wàn)科天地，泰禾中央廣場(chǎng)，恒大未來(lái)城等在售項(xiàng)目，其規(guī)劃均為商業(yè)辦公用地，銷(xiāo)售人員卻打出“有廚房”、“有衛(wèi)生間”等賣(mài)點(diǎn)，將商用房當(dāng)作住宅出售。經(jīng)相關(guān)部門(mén)認(rèn)定，此舉屬于違規(guī)行為，目前已勒令三家企業(yè)項(xiàng)目停售。 圖源：網(wǎng)絡(luò)

為進(jìn)一步規(guī)范本市商業(yè)、辦公類(lèi)項(xiàng)目管理，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展，3月26日，北京市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會(huì)、北京市規(guī)劃和國(guó)土資源管理委員會(huì)、北京市工商行政管理局、人民銀行營(yíng)業(yè)管理部、銀監(jiān)會(huì)北京監(jiān)管局等5部門(mén)聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)商業(yè)、辦公類(lèi)項(xiàng)目管理的公告》?！豆妗芬?guī)定，商業(yè)、辦公類(lèi)項(xiàng)目應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格按照規(guī)劃用途開(kāi)發(fā)、建設(shè)、銷(xiāo)售、使用，未經(jīng)批準(zhǔn)，不得擅自改變?yōu)榫幼〉扔猛?。這樣就把商業(yè)類(lèi)住房與居住類(lèi)住房嚴(yán)格分割開(kāi)來(lái)。

“商改住”盛行于少數(shù)一線城市

據(jù)人民網(wǎng)報(bào)道，商改住盛行，主要出現(xiàn)在少數(shù)一線城市，由于嚴(yán)格的住房限購(gòu)以及住宅價(jià)格較高，不少人將購(gòu)買(mǎi)小面積商業(yè)辦公項(xiàng)目作為投資或者過(guò)渡性居住，開(kāi)發(fā)商為追求利潤(rùn)最大化，把商業(yè)辦公項(xiàng)目設(shè)計(jì)、開(kāi)發(fā)建設(shè)成住宅對(duì)外銷(xiāo)售。

根據(jù)新浪網(wǎng)的報(bào)道，地產(chǎn)商“商改住”抵消了限購(gòu)政策的效應(yīng)，抬高了商辦用房的成本，不光對(duì)區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展有負(fù)面影響，還破壞了城市功能布局，無(wú)法達(dá)到科學(xué)、合理的規(guī)劃效果。因此對(duì)“商改住”的限購(gòu)勢(shì)在必行。

政策：在建在售的商業(yè)類(lèi)住房不能賣(mài)給個(gè)人

《公告》規(guī)定，開(kāi)發(fā)企業(yè)新報(bào)建商辦類(lèi)項(xiàng)目，最小分割單元不得低于500平方米;不符合要求的，規(guī)劃部門(mén)不予批準(zhǔn)。開(kāi)發(fā)企業(yè)新建的商辦類(lèi)項(xiàng)目，應(yīng)當(dāng)按照批準(zhǔn)的規(guī)劃用途建設(shè)、銷(xiāo)售，違反規(guī)定的，規(guī)劃國(guó)土、住建部門(mén)依法處理。

為限制中介借機(jī)哄抬價(jià)格，炒作商用房，《公告》也做出相關(guān)規(guī)定：對(duì)規(guī)劃用途為商辦類(lèi)的房屋，中介機(jī)構(gòu)不得以任何方式宣傳房屋可以用于居住。對(duì)違規(guī)代理商辦類(lèi)房屋銷(xiāo)售或者虛假宣傳商辦類(lèi)房屋居住用途的中介機(jī)構(gòu)，依法注銷(xiāo)機(jī)構(gòu)備案，直至吊銷(xiāo)營(yíng)業(yè)執(zhí)照。開(kāi)發(fā)企業(yè)、中介機(jī)構(gòu)違反公告依法受到處理的處罰信息納入本市企業(yè)信用信息系統(tǒng)。

同時(shí)，為了進(jìn)一步“還商于商”，《公告》明確，開(kāi)發(fā)企業(yè)在建(含在售)商辦類(lèi)項(xiàng)目，銷(xiāo)售對(duì)象應(yīng)當(dāng)是合法登記的企事業(yè)單位、社會(huì)組織;購(gòu)買(mǎi)商辦類(lèi)項(xiàng)目的企事業(yè)單位、社會(huì)組織不得將房屋作為居住使用，再次出售時(shí)，應(yīng)當(dāng)出售給企事業(yè)單位、社會(huì)組織。

而對(duì)于已銷(xiāo)售的商辦類(lèi)項(xiàng)目，如再次上市出售，可出售給企事業(yè)單位、社會(huì)組織，也可出售給個(gè)人。但個(gè)人購(gòu)買(mǎi)應(yīng)當(dāng)符合在京無(wú)住房和商辦類(lèi)房產(chǎn)記錄及自購(gòu)房之日起在京已連續(xù)五年繳納社會(huì)保險(xiǎn)或者連續(xù)五年繳納個(gè)人所得稅這兩個(gè)條件，即商辦房也納入了限購(gòu)范圍。

全面恢復(fù)住房的居住屬性

對(duì)于此次“商改住”限購(gòu)釋放了哪些信號(hào)，將對(duì)住房市場(chǎng)產(chǎn)生哪些影響，海外網(wǎng)(m.haiwainet.cn)采訪了首都經(jīng)濟(jì)貿(mào)易大學(xué)土地資源與房地產(chǎn)管理系趙秀池教授和財(cái)經(jīng)評(píng)論員周俊生。趙秀池認(rèn)為，此次“商改住”的限購(gòu)秉持的宗旨是恢復(fù)住房的居住功能，房子不能用來(lái)炒。在限購(gòu)政策出臺(tái)以前，很多房子是用來(lái)營(yíng)利的，現(xiàn)在則把房子的投資功能大大弱化了。

周俊生則認(rèn)為，商業(yè)辦公樓比商品房?jī)r(jià)格便宜，但嚴(yán)格來(lái)說(shuō)，因?yàn)樯虡I(yè)用房和住宅用房在建筑規(guī)格上有很大差異，所以將商業(yè)用房改為住宅用房來(lái)銷(xiāo)售是不合適的，對(duì)其進(jìn)行限購(gòu)有其必要性。然而在周俊生看來(lái)，限購(gòu)的目的是為了減少購(gòu)買(mǎi)力，從而能從一定程度上減少對(duì)房地產(chǎn)的沖擊。但事實(shí)上購(gòu)買(mǎi)力并不能完全消失，還會(huì)再出現(xiàn)。無(wú)止境地限購(gòu)并不是一個(gè)長(zhǎng)久的辦法。

根據(jù)騰訊新聞評(píng)論，此次“商改住”限購(gòu)基本上全面抑制了任何炒房的可能性，這也是中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控以來(lái)的第一次，因?yàn)閺膩?lái)沒(méi)有過(guò)這么徹底地把所有投資者全部擠出一種房屋類(lèi)型的政策出現(xiàn)。那么這次嚴(yán)格的限購(gòu)是否將有效制止“商改住”的行為?趙秀池認(rèn)為這次的限購(gòu)政策應(yīng)該是有效的。它的規(guī)定十分嚴(yán)厲，對(duì)企業(yè)而言，規(guī)定違規(guī)要納入信用記錄，吊銷(xiāo)執(zhí)照;對(duì)個(gè)人來(lái)說(shuō)購(gòu)買(mǎi)商業(yè)用房也要滿足各項(xiàng)條件，一般人也不容易買(mǎi)到。此次限購(gòu)依法依規(guī)，嚴(yán)格按照土地用途使用土地。對(duì)于未來(lái)是否“商改住”會(huì)消失，趙秀池則認(rèn)為如果政策繼續(xù)執(zhí)行，市場(chǎng)上不應(yīng)該再有這種類(lèi)型的住房。商業(yè)用房就是商業(yè)用房，住宅就是住宅，不能有合在一起使用的情況。