自從去年中央出了樓市新政之后，2017年中國(guó)房?jī)r(jià)走勢(shì)就一直是廣大人民關(guān)注的焦點(diǎn)，最近，中國(guó)樓市有四大事件最為引人矚目。對(duì)于關(guān)注中國(guó)房?jī)r(jià)的你來(lái)說(shuō)，一定要知道!

第1件事：房貸利率進(jìn)入九折時(shí)代

九折!這是春節(jié)后北京各銀行全面調(diào)整后的首套房利率，8.5折無(wú)處尋。隨后，天津、青島、廣州、重慶等20個(gè)城市紛紛向北京看齊。

北京、上海、深圳，房?jī)r(jià)最高的3座城市，其房貸利率在這個(gè)初春集體率先告別八五折邁入九折時(shí)代。

換了新市長(zhǎng)的首都，在房?jī)r(jià)調(diào)控上充當(dāng)急先鋒，甚至打破了18年的常規(guī)，從本月開始執(zhí)行二套房貸款期限最長(zhǎng)不得超過(guò)25年，30年期限從此成歷史。

限貸限購(gòu)后繼續(xù)加碼。雖然將30年調(diào)為25年，對(duì)能購(gòu)買2套房的北京居民來(lái)說(shuō)，基本是隔靴搔癢，但期間不斷釋放的信號(hào)卻不可忽視：為了控房?jī)r(jià)，延續(xù)18年的規(guī)定都能打破，沒(méi)有最狠，只有更狠。

第2件事：私募基金禁投16城市房產(chǎn)項(xiàng)目

2月13日，中國(guó)證券投資基金業(yè)協(xié)會(huì)發(fā)布文件，禁止私募基金投資房?jī)r(jià)上漲較快的的城市的普通住宅項(xiàng)目。這些熱點(diǎn)城市目前包括北京、上海、廣州、深圳、廈門、合肥、南京、蘇州、無(wú)錫、杭州、天津、福州、武漢、鄭州、濟(jì)南、成都等16個(gè)。

沒(méi)有買賣，就沒(méi)有殺害。而在一線樓市，現(xiàn)在是沒(méi)有投資，就沒(méi)有買賣;沒(méi)有買賣，就沒(méi)有傷害。不僅要限制需求端，供給端也要卡住，遂成一線城市樓市的“凍結(jié)”狀態(tài)。

第3件事：“房地產(chǎn)稅要來(lái)了”風(fēng)傳

2月12日前后，一則《房地產(chǎn)稅快來(lái)了!2017年房?jī)r(jià)終于要跌了?》在網(wǎng)絡(luò)流傳。然而，有點(diǎn)遺憾，其實(shí)，這不過(guò)是又一個(gè)不知從哪家媒體開始掀起的標(biāo)題黨的惡作劇。

事件的源頭，是1月12日中共中央辦公廳、國(guó)務(wù)院辦公廳印發(fā)了《關(guān)于創(chuàng)新政府配置資源方式的指導(dǎo)意見(jiàn)》，意見(jiàn)稱：“支持各地區(qū)在房地產(chǎn)稅等方面的探索”。僅僅是中央對(duì)地方探索的表態(tài)支持，有人便煞有介事地驚呼：“房地產(chǎn)稅快來(lái)了!”

按照中國(guó)改革的經(jīng)驗(yàn)：地方先試點(diǎn)，中央再立法，中央開年即為地方探索打了強(qiáng)心劑，房地產(chǎn)稅的推出固然可能加快。不過(guò)，今年本屆人大任期將結(jié)束，房地產(chǎn)稅的諸多爭(zhēng)議尚未共識(shí)，今年立法通過(guò)房地產(chǎn)稅得可能性就顯得很低了。

立法通過(guò)房地產(chǎn)稅的事兒，估計(jì)得拋給下一屆人大了。請(qǐng)加油!“房地產(chǎn)稅快來(lái)了”的說(shuō)法之所以在坊間流傳，某種程度上，也反映在嚴(yán)格調(diào)控的陰云下，市場(chǎng)和房企對(duì)政策加碼的擔(dān)憂。

第4件事：“房貸利息抵稅”引熱議

點(diǎn)燃這把火的是《人民日?qǐng)?bào)》。2月13日，《人民日?qǐng)?bào)》的一篇《財(cái)稅改革，今年有啥大動(dòng)作?》報(bào)道種，援引專家觀點(diǎn)稱，“下一步，可適當(dāng)增加專項(xiàng)附加扣除項(xiàng)目，比如首套房貸利息等支出，以此降低中低收入群體稅負(fù)。”

無(wú)確定時(shí)間表，無(wú)具體步驟。但是，“首套房貸利息抵扣個(gè)稅”的消息卻躥升為熱點(diǎn)，尤其對(duì)年輕房奴來(lái)說(shuō)，無(wú)異是天上掉餡餅。

有人為他們算了筆賬：

1、如果向銀行貸款為200萬(wàn)元，30年，以等額本息方式還款，按照目前貸款基準(zhǔn)利率計(jì)算，月均還款10614.53萬(wàn)元，其中約5060元是利息。

2、假設(shè)購(gòu)房者稅前月收入為1.5萬(wàn)元，按照個(gè)稅政策(未扣除三險(xiǎn)一金)，應(yīng)納稅1870元。

3、如果“首套房貸利息抵扣個(gè)稅”政策落地，貸款利息支出(5060元)可以作為稅前抵扣項(xiàng)，那么個(gè)人所得稅的收入部分則為9940元(15000-5060)，那么只要應(yīng)該納稅733元，比之前少了1137元。這樣一來(lái)，一年足足省了13644元。

這個(gè)禮包，乍看起來(lái)有點(diǎn)大。不過(guò)至少面臨3個(gè)問(wèn)題：

1、買房人占大便宜了，沒(méi)買房的肯定會(huì)鬧意見(jiàn)。

2、現(xiàn)在大城市限購(gòu)限貸，“房貸利息抵稅”則會(huì)刺激買房，政策顯然左右互博，到時(shí)候政策怎么協(xié)調(diào)?

3、這個(gè)假設(shè)其實(shí)有點(diǎn)勉強(qiáng)，不具備普遍參考性。稅前月收入為1.5萬(wàn)元的人能貸到200萬(wàn)元嗎?

我們不排除將來(lái)會(huì)推出“房貸利息抵稅”，但在目前環(huán)境下，僅停留在專家的設(shè)想中。就像《人民日?qǐng)?bào)》所說(shuō)的那樣，也只是援引專家觀點(diǎn)，僅此而已。

此外，別忘了，“房貸利息抵稅”的出發(fā)點(diǎn)，是為了降低中低收入群體負(fù)擔(dān)。中低收入群體很難在北上深買房，國(guó)家現(xiàn)在也不鼓勵(lì)，相反，三四線城市的房子庫(kù)存很多，那才是政府扶持和國(guó)家鼓勵(lì)的重點(diǎn)。假如“房貸利息抵稅”最近3年落地，那么第1站很可能在三、四線城市。

五、釋放三大信號(hào)!

一年之計(jì)在于春。回過(guò)頭來(lái)，看開年中國(guó)樓市發(fā)生的這4件怪事，兩條新規(guī)(“上調(diào)房貸利率”與“私募基金禁投地產(chǎn)”)都與限購(gòu)城市相關(guān)，與去年國(guó)慶以來(lái)的收緊措施一脈相承。

不過(guò)，敏感的人會(huì)發(fā)現(xiàn)，這并不是完整的故事。去年12月的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議上，關(guān)于樓市，除了要求“抑制房地產(chǎn)泡沫”外，還有那么一句：“重點(diǎn)解決三四線城市房地產(chǎn)庫(kù)存過(guò)多問(wèn)題”。

其實(shí)這是雙線：一條是要穩(wěn)住一線房?jī)r(jià);另一條是解決三四線城市房地產(chǎn)庫(kù)存，也是今年的重點(diǎn)。關(guān)于三四線城市，這里有3大信號(hào)再釋放出來(lái)：

信號(hào)1：房產(chǎn)網(wǎng)站訪問(wèn)量提高

黃岡訪問(wèn)量上漲122%;梅州上漲108%;宿州上漲99%;安慶、宿遷上漲87%。其他上漲城市還有廣安、六安、揭陽(yáng)、遂寧、南充等。

某大型房產(chǎn)網(wǎng)站將春節(jié)期間的日均訪問(wèn)量同節(jié)前進(jìn)行對(duì)比，結(jié)果發(fā)現(xiàn)，訪問(wèn)量增幅排名前五的城市均為三線，相反，北上廣深訪問(wèn)量降幅明顯，與成交量遇冷等不謀而合。

春節(jié)期間人員返鄉(xiāng)是一大影響因素，但是三線城市訪問(wèn)量激增在以往真是罕見(jiàn)。訪問(wèn)量的數(shù)據(jù)異動(dòng)，與該平臺(tái)的一項(xiàng)調(diào)查結(jié)果相符：“現(xiàn)居住一線、重點(diǎn)二線城市的人群對(duì)于三線城市住房均有強(qiáng)大購(gòu)買欲望?！?/p>

信號(hào)2：三四線城市的房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)回暖

統(tǒng)計(jì)局的最新數(shù)據(jù)顯示，2016年12月一線和二線城市的房?jī)r(jià)多數(shù)微跌。

注：數(shù)字大于100，就是房?jī)r(jià)漲了，反之是跌

大部分典型的三四線城市，如唐山、溫州、泉州、宜昌，房?jī)r(jià)在微漲。

一二線回落，三四線反彈，房?jī)r(jià)蹺蹺板無(wú)疑正在悄然往反方向擺動(dòng)。

1月份，碧桂園銷售大漲288.8%，超萬(wàn)科恒大，成全國(guó)房企冠軍。為什么數(shù)據(jù)這么好?因?yàn)?，揚(yáng)州、惠州、蚌埠等中小城市是碧桂園的主戰(zhàn)場(chǎng)。年初業(yè)績(jī)爆發(fā)，它得益于三四線樓市的回溫。

信號(hào)3：信貸傾向三四線城市

去年新增房地產(chǎn)貸款5.7萬(wàn)億元，增幅57.9%，井噴的房貸助推一二線樓市瘋漲;而限購(gòu)限貸潮之后，2017年信貸資源向三四線城市傾斜。

中國(guó)指數(shù)研究院近期發(fā)表報(bào)告認(rèn)為，2016年一二線熱點(diǎn)城市新增貸款比重較高，2017年需求沒(méi)那么大，信貸資源將結(jié)構(gòu)性調(diào)整，趨于三四線城市傾斜。

從資金、政策再到社會(huì)意愿，開年種種跡象顯示，2017年，很有可能是三四線城市房地產(chǎn)比一二線更暖和。

當(dāng)然，是否在三四線樓市投資買房，還請(qǐng)各位讀者在綜合考慮了“自主還是投資”“升值空間”“自身家庭承受能力”等多個(gè)因素后，再出手。

六、樓市的新恐懼：央行說(shuō)出這三個(gè)字!

眾所周知，央行一度連續(xù)6天中止逆回購(gòu)(向市場(chǎng)投放資金)。劉曉博認(rèn)為，春節(jié)后，大家開始把錢存回銀行，產(chǎn)生了類似“降準(zhǔn)”的效應(yīng)，所以央行要回籠貨幣，防止因?yàn)榱鲃?dòng)性寬裕產(chǎn)生資產(chǎn)泡沫這點(diǎn)可以理解。但今年情況有所不同。

第一，央行的貨幣政策的確在轉(zhuǎn)向，穩(wěn)健的貨幣政策被加上了“中性”兩個(gè)字，“降低利率為企業(yè)減負(fù)”這種說(shuō)法也從政府文件里消失了;

第二，為了穩(wěn)住特朗普，必須穩(wěn)住人民幣匯率，所以需要收緊貨幣提高市場(chǎng)利率。

于是，一種猜測(cè)出現(xiàn)了：央行會(huì)不會(huì)說(shuō)出“石破天驚”的三個(gè)字——正回購(gòu)!

正回購(gòu)，當(dāng)然是逆回購(gòu)的反方向操作。央行把國(guó)債等有價(jià)證券交給商業(yè)銀行，拿走商業(yè)銀行的現(xiàn)金。這樣，市場(chǎng)里的現(xiàn)金就減少了，被凍結(jié)了，不能繼續(xù)衍生了。所以，當(dāng)央行發(fā)起正回購(gòu)的時(shí)候，就是緊縮貨幣。

所以，當(dāng)正回購(gòu)重現(xiàn)江湖的時(shí)候，股市和樓市的資金一被抽走，一定會(huì)引發(fā)劇烈震動(dòng)!