2017年3月22日，觀點地產新媒體在“2017觀點年度論壇”現場正式發(fā)布“中國房地產卓越100榜”，盤點2016年度中國地產界最具有代表性的企業(yè)表現，評選和表彰過去一年卓越、杰出與非凡的房地產及相關產業(yè)鏈企業(yè)群體。

　　以下為2017中國房地產上市企業(yè)30強(地產G30)：

　　2017年度中國房地產上市企業(yè)30強(地產G30)，入榜企業(yè)30家，表彰的是那些位于行業(yè)頂尖位置的房地產上市企業(yè)。

　　榜單點評

　　1.穩(wěn)健中海逆襲“萬碧恒”，再度登頂地產G30

　　2017中國房地產上市企業(yè)30強(地產G30)中，最令人意外的莫過于中海地產，憑借優(yōu)異的財務指標表現，逆襲卓越100榜中原本遙遙領先的萬科、碧桂園、恒大三家企業(yè)，成為榜單冠軍。

　　而且，這不是中海第一次依靠優(yōu)異的財務指標得分贏得上市企業(yè)30強(地產G30)第一名：2013年度地產G30榜單，中海曾以0.5分的優(yōu)勢拉下萬科，奪得桂冠。

　　中海的財務表現一直穩(wěn)健出色，這是行業(yè)內眾所周知的事實。2016年中期報告顯示，截止到6月30日，中海凈利潤同比增長20.6%，達到196.9億港元，穩(wěn)居行業(yè)第一;減去物業(yè)重估公允值帶來的凈利，仍是萬科53.51億元的兩倍多。

　　奪得2016年銷售榜首的恒大，上半年歸屬公司股東凈利潤是20.17億元，僅為中海的1/6;華潤置地、碧桂園等上半年凈利潤也同樣不到中海的一半。

　　這僅僅是盈利方面的表現，在榜單中呈現的是毛利率、凈利率、凈資產收益率得分分別為3.8分、5分、5分。此外，中海資產負債率、流動比率、速動比率的評分均是滿分5分，財務指標總得分為28.8分，遠超第二名的23.6分。

　　2、裸泳者的舞蹈，千億企業(yè)財務表現普遍低迷

　　財務指標權重的加強，進一步強調和要求新時期房地產企業(yè)在財務與抗風險方面的能力。

　　“只有當大潮退去的時候，你才能知道誰在裸泳?！薄头铺剡@句舉世皆知的名言，在今天的中國房地產行業(yè)環(huán)境中仍然具備相當的現實意義。

　　縱觀財務指標得分，除了中海一枝獨秀外，進入前10的千億房企只有龍湖和華夏幸福(600340,股吧)兩家。而得分最低的4家企業(yè)均為千億甚至三千億規(guī)模企業(yè)。得分最少10家企業(yè)中，有8家是千億規(guī)模企業(yè)。

　　這種現象值得行業(yè)深思，當企業(yè)在極速擴張并追逐規(guī)模的時候，如何保證盈利能力和抗風險能力?我們也不能不反思，當房地產行業(yè)地價不斷上漲之時，拿地最多的規(guī)模企業(yè)，需要付出的代價和風險可能會最大化。

　　3、政策紅利下，房企財務及抗風險能力有所好轉

　　分析上市企業(yè)30強(地產G30)財務指標中的資產負債率一項，30家房企平均值為73.96%，較2015年度的73.80%有微弱增長(2014年度：73.90%;2013年度：72.22%;2012年度：72.54%)。

　　值得注意的是，上市企業(yè)30強(地產G30)中，資產負債率位居前10的企業(yè)，2016年度平均銷售金額達到了1541.07億元，這一數值在2015年度為973.45億元。與此相對應的是，資產負債率最低的10家企業(yè)，2016年平均銷售金額為742.35億元(2015年度：532.52億元)。

　　由此可知，上市企業(yè)30強中，規(guī)模越大型的房企資產負債率偏高的幾率越大。

　　當然，僅用資產負債率作為考量房企財務安全和抗風險能力的指標并不合理，因此還需要觀察流動比率及速動比率。

　　數據顯示，上市企業(yè)30強(地產G30)2016年度平均流動比率為1.78，較2015年度的1.66有較明顯的好轉，也是近幾年來地產G30最好的流動比率表現(2014年度：1.67;2013年度：1.64;2012年度：1.61;2011年度：1.72)。

　　2015年度，僅有萬達商業(yè)1家流動比率低于1.0，本年度萬達商業(yè)退市后，30強企業(yè)流動比率均超過1.0。

　　速動比率方面，30家上榜企業(yè)平均值為0.66，對比2015年度的平均值0.52，同樣呈現大幅改善(2014年度：0.53;2013年度：0.51;2012年度：0.51;2010年度：0.60)。

　　毫無疑問，過去一年多流動性的開閘以及房企融資潮背景下，中國房地產企業(yè)的財務安全和抗風險能力開始修復，扭轉了連續(xù)幾年的低迷情況。但是，大潮已退，形勢逆轉。2017年，流動性已經不再是房企高歌猛進的催化劑，而是逐漸轉變成為了絆馬索。

　　4、盈利能力加速下跌，未來能否重回增長?

　　考量上市房企的財務指標，還包括重要的盈利能力，上市企業(yè)30強(地產G30)中，通過毛利率、凈利率和凈資產收益率三大指標來權衡企業(yè)的盈利能力。

　　近年來，中國房地產行業(yè)盈利水平不斷下降，已經是有目共睹的現象。歷經多輪調控以及土地價格不斷上升，行業(yè)平均利潤水平一直在走低。

　　上市企業(yè)30強(地產G30)數據顯示，30家企業(yè)平均毛利率水平為26.26%，較2015年度的26.44%進一步下滑。從近5年房企毛利潤水平曲線可以發(fā)現，這是一條越走越低的曲線(2014年度：31.8%;2013年度：32.04%;2012年度：39.54%;2011年度：42.73%)

　　毛利率最高的前10家企業(yè)，平均銷售規(guī)模為845.8億元，但是毛利率最低的10家企業(yè)，平均銷售規(guī)模則上升為1456.66億元。也就是說，銷售規(guī)模越大的房企，盈利能力反而更低。

　　再看凈利率，30家房企錄得平均凈利率數值為12.9%，較2015年度的15.6%，少2.7個百分點，也比2014年度的13.16%更低。(2013年度：18.18%;2012年度：23.56%;2011年度：28.91%)

　　五年時間，中國房地產上市企業(yè)30強(地產G30)的平均凈利率水平從接近30%跌至10%左右，房企盈利能力日益低下。

　　凈資產收益率表現與毛利率、凈利率的軌跡基本一樣，統計顯示，地產G30企業(yè)平均凈資產收益率為4.19%，遠低于2015年度的6.6%;對比2014年度的6.78%以及2013年度的7.65%，均呈現較大幅度回落。

　　2016年，中國房地產上市企業(yè)雖然財務表現及抗風險能力好轉，但是盈利能力進一步加速下跌。對于所有企業(yè)來說，這是一個嚴峻的問題：是要規(guī)模還是要利潤?在行業(yè)發(fā)展到如此艱難的環(huán)境下，未來如何尋找到新的利潤增長點?或許這正是眾多房企追求轉型、跨界、多元化的原因之一。