今年安徽將對商品房庫存大的三四線城市進行分類調控，減少以至暫停住宅用地供應。而對出現泡沫的城市，則加大供給。3月6日，安徽省國土資源廳廳長孫愛民在工作會議上提出了上述要求。

　　就在前一天上午，國務院總理李克強作政府工作報告時指出，盡管2016年房地產去庫存取得積極成效，但目前三四線城市房地產庫存依然很重，要因城施策去庫存，并支持居民自住和進城人員購房需求。

　　這在上海城市房地產估價有限公司數據研發(fā)部項目主管邵明浩看來，因城施策是調控出發(fā)點。安徽省內部分三四線城市庫存壓力較大，便需要逐漸減少住宅壓力。

　　邵明浩認為，一二線城市周邊的熱點城市應該會加大供應，三四線城市則減少供應。不同城市要分開觀察。

　　因城施策調規(guī)劃

　　同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉指出，安徽三四線城市暫停供地，具有典型意義。安徽三四線城市自從2010年之后，土地供應量大幅增長，這幾年造成了庫存壓力，通過供需調整可讓市場走向平衡。過去兩三年開始，已有一些三四線城市放緩土地出讓，讓此前出讓的存量土地得到消化，未來2-3年逐漸達到平衡點。

　　來自同策咨詢研究部的數據顯示，2010年開始，安徽總體土地出讓數量增長放緩。2010年，安徽12個主要城市(不包括合肥市，下同)成交871幅土地，比2009年的520幅增長了67.5%;2011年猛增至2865幅，同比增長228.93%;2012年出讓4276幅地塊，同比增長49.25%;2013年同比增長14.1%;2014-2016年成交有所放緩。

　　張宏偉認為，非一線城市周邊的三四線城市，大部分存在去庫存壓力，為了 “活三四線”，政府除了鼓勵去庫存稅費、人才補貼之外，也需要放緩土地供應節(jié)奏來調整供求關系。

　　一線城市常駐人口增長體量巨大。如果從房地產角度來看，增加土地供應可以解決新增居民居住需求;從城市發(fā)展角度看，一線城市均是從人口控制角度考慮土地供應規(guī)模，今后供應量不會過高。

　　實際上，上海周邊的昆山、太倉等城市，已經出現持續(xù)房地產開發(fā)的現象，這些地方的居住人群工作、生活圈子很多是以上海為主，近期出臺限購升級的城市如杭州等，除了投資抬頭，更為重要的是當地房價上漲導致生活圈擴大，增加了外地人口的購買數量;北京亦然，燕郊也一度成為房企蜂擁拿地的目標，去年開始燕郊便實施了限購。

　　房企收縮三四線布局

　　與邵明浩觀點一致的是，安徽合肥一知名房企相關人士透露，從近期合肥拍地情況來看，企業(yè)拿地都在注意控制風險，不盲目拿高價地了。“熱點城市加大土地供應是確實在落實的?！?/p>

　　他進而分析，三四線城市推地速度頻率降低是正常，因為需求量相對小且潛在供應量大，如果加大供應，不利于這些區(qū)域去庫存。合肥等熱點城市要控制價格預期，所以反之加大供應量。

　　他指出，政府出讓土地的思路往往與開發(fā)商類似。主要從對銷售速度和價格上漲之間的關系，在供需關系的平衡上有控制。

　　億翰智庫研究總監(jiān)張化東則分析指出，開發(fā)商都不愿意在三四線城市拿地。這一輪的三四線回暖主要原因是供給存在真空期。從2011年三四線市場下行開始，三四線市場進行項目開發(fā)的開發(fā)商基本都開始采取收縮戰(zhàn)略。其一，價格下降到底部之后長期低迷，利潤率下降;其二，三四線的項目融資困難，難以加杠桿進行開發(fā);其三，三四線城市需求一直較平穩(wěn)，房屋去化周期長，無法實現快周轉。

　　以深耕三四線城市為主的中梁集團，其品牌文化中心負責人郭憶便認為安徽要限制三四線城市的土地供應量，其實也是執(zhí)行國家去庫存的一種策略。尤其在一二線多個城市受限以后，房企紛紛開始轉向三四線“探路”，的確要防范地方大量供地，導致過熱。

　　他表示，“控一線，穩(wěn)二線，活三四線(去庫存)”，加上“房子是用來住的，不是用來炒的”等表述，已經明白無誤地傳遞出國家政策基本面。因城施策，一城一策，都是為了“控、穩(wěn)、活”和“回歸居住屬性”。由于看好嘉興是都市圈的溢出市場，中梁集團曾在2016年在嘉興持續(xù)拿地7幅。

　　郭憶指出，市場趨勢要看行業(yè)大周期中的波峰波谷。當前來看，他預測市場整體將持續(xù)下行。但因為“一城一策”的實施，不排除有局部分化。

　　多名房企人士指出，現在少有開發(fā)企業(yè)往下(三四線城市)走，全力撲在熱點城市的核心位置，大部分三四線城市均是當地房企在開發(fā)。

　　而碧桂園可以說是特例，從中國指數研究院的數據不難看出，碧桂園長期布局三四線城市市場，2003-2016年，碧桂園共拿地832幅，其中一線城市29幅，二線城市177幅，三四線城市626幅。然而，碧桂園近年也開始搶灘二線城市熱點板塊乃至布局一線城市。公開資料顯示，碧桂園在最近兩年已在上海拿下17個項目。

　　上海中原統計顯示，2016年碧桂園在三四線城市共拿地224塊。而另一家今年行業(yè)三甲房企中國恒大在三四線城市布局也很明顯，2016年在三四線城市公開市場只拿了59個項目。中指院數據可見，2001-2016年間，恒大在三四線城市拿了321幅土地。