日前，再有消息傳出，北京龍湖操盤景粼原著項(xiàng)目140平方米戶型即將在近期入市，而項(xiàng)目單價(jià)也將是“7字頭”。業(yè)內(nèi)人士分析，對(duì)于豪宅而言，要么采用上述幾家樓盤的策略，貼著價(jià)格“紅線”入市，以保證資金周轉(zhuǎn);要么選擇主推公司旗下產(chǎn)品線中其他類型樓盤，如商住寫字樓等，以保證在北京市場(chǎng)整體業(yè)績(jī)穩(wěn)定;要么干脆采用“拖字決”，靜觀其變，甚至干脆變成現(xiàn)房銷售。

法則1

踩著紅線 低調(diào)出貨

“如果說(shuō)通州臺(tái)湖和大興暫時(shí)還缺少豪宅板塊的天生麗質(zhì)，那么中央別墅區(qū)則是北京當(dāng)之無(wú)愧的豪宅誕生地?！币晃坏禺a(chǎn)代理機(jī)構(gòu)人士在向記者透露位于中央別墅區(qū)孫河板塊的景粼原著的新房源即將開(kāi)盤的消息同時(shí)也對(duì)該項(xiàng)目不到8萬(wàn)元的單價(jià)不無(wú)感嘆：“要知道景粼原著項(xiàng)目此前銷售審批均價(jià)已超9萬(wàn)元/平方米，其中32號(hào)樓的5套房源去年10月審批價(jià)格已超過(guò)13萬(wàn)元/平方米，是市場(chǎng)上公認(rèn)的‘10萬(wàn)+’項(xiàng)目?！?/p>

另?yè)?jù)一位熟悉龍湖地產(chǎn)的人士告訴記者，項(xiàng)目尚未正式對(duì)外正式推廣，但從目前的蓄客情況來(lái)看，這一批景粼原著推出的房源在短時(shí)間內(nèi)清盤絕對(duì)是大概率事件。

與之類似的情況此前已在通州臺(tái)湖出現(xiàn)。上周末，通州臺(tái)湖的萬(wàn)科·翡翠四季低調(diào)開(kāi)盤。與景粼原著一樣，該項(xiàng)目取證價(jià)格均低于8萬(wàn)元/平方米。

記者在北京市住建委的官網(wǎng)上看到，售房源中，8、9、12、13號(hào)樓疊拼產(chǎn)品的審批單價(jià)在7.7萬(wàn)-7.8萬(wàn)元之間。據(jù)了解，開(kāi)盤后總價(jià)800萬(wàn)元左右的中疊和總價(jià)1000萬(wàn)元左右的上疊產(chǎn)品市場(chǎng)關(guān)注度均頗高。

幾乎同時(shí)，綠地位于大興黃村的高端產(chǎn)品系海珀云翡項(xiàng)目也剛剛?cè)〉妙A(yù)售許可證，價(jià)格在7.3萬(wàn)-7.8萬(wàn)元/平方米。資料顯示，當(dāng)初綠地取得該項(xiàng)目土地的樓面價(jià)為4.7萬(wàn)元/平方米，創(chuàng)區(qū)域內(nèi)地價(jià)最高紀(jì)錄。萬(wàn)科城市之光·翡翠四季入市時(shí)在售房源中，8、9、12、13號(hào)樓疊拼產(chǎn)品的審批單價(jià)在7.7萬(wàn)-7.8萬(wàn)元之間。

業(yè)內(nèi)人士表示，這幾家樓盤均是通州、大興、朝陽(yáng)當(dāng)年拍出的高價(jià)地塊，按照以往的邏輯，似乎并未“賣上價(jià)”。他們“不約而同”將單價(jià)定在8萬(wàn)元以下，也印證了市場(chǎng)上流傳的北京新盤入市價(jià)格8萬(wàn)元封頂?shù)恼f(shuō)法。

亞豪機(jī)構(gòu)市場(chǎng)總監(jiān)郭毅表示，北京當(dāng)前高端項(xiàng)目成交量?jī)r(jià)已經(jīng)呈現(xiàn)下跌趨勢(shì)，主要是由取證難、簽約難等各方原因造成。

另一位業(yè)內(nèi)人士表示，在未來(lái)一段時(shí)間內(nèi)，該現(xiàn)象將成為常態(tài)。尤其是對(duì)多數(shù)上市公司而言，一些拿地時(shí)間較長(zhǎng)、拿地價(jià)格較高的項(xiàng)目，為保證合理銷售周期，很可能選擇“降低身位”，甚至不得不放棄部分溢價(jià)空間，貼著“8萬(wàn)紅線”入市。

法則2

死扛到底 熬成現(xiàn)房

據(jù)機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，上周單價(jià)在6萬(wàn)元/平方米以上豪宅市場(chǎng)僅成交126套，成交均價(jià)8萬(wàn)元/平方米，成交金額16.41億元。從成交量以及成交價(jià)格來(lái)看，北京豪宅市場(chǎng)已進(jìn)入低谷，這背后是趨緊的樓市調(diào)控。

據(jù)統(tǒng)計(jì)，2017年至今的40多天時(shí)間里，北京共11個(gè)項(xiàng)目取得2308套商品住宅的預(yù)售許可，但僅有泰禾麗春湖院子、長(zhǎng)安源和綠地海珀云翡3個(gè)項(xiàng)目觸及8萬(wàn)元關(guān)口，這3個(gè)項(xiàng)目合計(jì)獲批了不過(guò)26套8萬(wàn)+商品住宅，而所有取證項(xiàng)目的備案均價(jià)僅為47735元/平方米。

簽約難同樣是豪宅市場(chǎng)面臨的窘境。北京執(zhí)行著最嚴(yán)格的限購(gòu)限貸政策，豪宅銷售艱難地協(xié)調(diào)客戶解決了購(gòu)房資格、首付七成的問(wèn)題，卻面臨著認(rèn)購(gòu)價(jià)格卡死、簽約需要排隊(duì)的新難題。有多少客戶已經(jīng)入住但還沒(méi)網(wǎng)簽?受到諸多方面的影響，部分豪宅項(xiàng)目的客戶流失比例達(dá)到三成，投資客基本流失。

“既然賣不出去，索性緩緩，豪宅低迷與開(kāi)發(fā)商惜售心態(tài)也直接相關(guān)?！鄙鲜鰳鞘杏^察人士表示，一些財(cái)大氣粗的企業(yè)對(duì)項(xiàng)目回報(bào)周期要求并不十分苛刻，另外一些企業(yè)則是非上市公司，對(duì)資金回籠也不十分苛求，關(guān)鍵是這些公司手里的項(xiàng)目又不多，還不如挺過(guò)這一段再說(shuō)。甚至還可以利用豪宅市場(chǎng)的蟄伏期升級(jí)產(chǎn)品和服務(wù)，增加項(xiàng)目附加值，以時(shí)間換利潤(rùn)。尤其是這些年的事實(shí)證明，能扛的開(kāi)發(fā)商多數(shù)也都賺了。

實(shí)際上，在上周樓市排名中，位于西三環(huán)的豪宅懋源·釣云臺(tái)成交了8套單價(jià)超9萬(wàn)元的房源，排名單周豪宅成交榜的前列，該項(xiàng)目就是主打全成品現(xiàn)房的招牌賣點(diǎn)。

法則3

豪宅雪藏 商住來(lái)補(bǔ)

除了“低價(jià)入市”和“死扛到底”，舍不得犧牲利潤(rùn)又擔(dān)心后市風(fēng)險(xiǎn)的開(kāi)發(fā)商還有折衷辦法。

“既要保證單個(gè)項(xiàng)目的利潤(rùn)率水平，又要保證公司整體業(yè)績(jī)的穩(wěn)定，一些公司現(xiàn)在銷售重點(diǎn)是商業(yè)類產(chǎn)品?！币晃粯鞘杏^察者告訴北京商報(bào)記者，一些公司產(chǎn)品線較為豐富，一段時(shí)間內(nèi)可以主推公司旗下其他產(chǎn)品線樓盤，以保證公司在北京區(qū)域的銷售業(yè)績(jī)。

這個(gè)觀點(diǎn)在統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)上也有所體現(xiàn)。數(shù)據(jù)顯示，2月中旬以來(lái)，北京商辦集中入市的趨勢(shì)已開(kāi)始顯現(xiàn)，而3月商辦項(xiàng)目“搶入市”的現(xiàn)象將更加明顯。但2017年開(kāi)年，北京8萬(wàn)+豪宅的網(wǎng)簽套數(shù)卻停留在了50多套，這也是最近11個(gè)月以來(lái)豪宅月度銷量首次降至“兩位數(shù)”。其中，1月北京8萬(wàn)+豪宅成交中商辦產(chǎn)品超過(guò)了七成，商辦在北京樓市占據(jù)絕對(duì)地位。

郭毅分析，數(shù)據(jù)的下滑并不意味著豪宅需求的減弱，在住宅備案價(jià)格嚴(yán)格管制的背景下，惜售等待政策解凍成為共識(shí)，商辦成為了開(kāi)發(fā)商保證業(yè)績(jī)的主力。

商住類產(chǎn)品的成交勢(shì)頭也在不斷上升。統(tǒng)計(jì)顯示，上周北京商住市場(chǎng)成交1644套，成交面積9.87萬(wàn)平方米，成交均價(jià)4萬(wàn)元/平發(fā)米，成交金額40億元。其中，排名第一的大興某商住樓盤單周實(shí)現(xiàn)簽約501套，實(shí)現(xiàn)銷售額17.7億元，而該項(xiàng)目所屬公司恰恰以豪宅項(xiàng)目營(yíng)造而著名。