目前租房市場(chǎng)的租房者近七成是85后，近半為90后。90后進(jìn)入工作崗位，一方面希望提高生活質(zhì)量但不愿意做房奴，另一方面具有強(qiáng)烈的社交需求，這些都使得長(zhǎng)租公寓成為受益者。

一邊是上漲的房?jī)r(jià)，一邊是下調(diào)的房租。剛剛過(guò)去的2016年，深圳樓市經(jīng)歷了“冰火兩重天”。

深圳中原地產(chǎn)研究中心的數(shù)據(jù)顯示，2016年11月，深圳中原租賃指數(shù)為181.5，環(huán)比下跌2.8個(gè)百分點(diǎn)。租金水平跌至69.8元/平方米，接近2015年7月的水平。

拉長(zhǎng)時(shí)間軸線來(lái)看，除了調(diào)控、周期性調(diào)整等因素之外，有地產(chǎn)分析人士告訴21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者，深圳的長(zhǎng)租公寓也是影響因素之一。

長(zhǎng)租公寓租賃平臺(tái)合屋的創(chuàng)始人羅鳳鳴告訴記者，截止到當(dāng)前，根據(jù)合屋的數(shù)據(jù)，其合作商戶已有近200家，滿足承租功能的公寓類物業(yè)達(dá)到5萬(wàn)套，分布在除大鵬之外的各個(gè)區(qū)。

這一量級(jí)，相當(dāng)于深圳一年的新房成交量。那么，長(zhǎng)租公寓是否真正攪動(dòng)了城市的租房格局?在消費(fèi)升級(jí)的大背景下，又是否開(kāi)始改變城市的居住形態(tài)?

深圳租房市場(chǎng)更迭

剛剛過(guò)去的2016年，深圳的房?jī)r(jià)經(jīng)歷了從上漲，到“史上最嚴(yán)調(diào)控”之后的回落，市場(chǎng)已呈現(xiàn)降溫之勢(shì);但房租下跌，卻幾乎貫穿了整個(gè)年度。

數(shù)據(jù)顯示，自2016年2月起，深圳的房屋租金已連跌5個(gè)月，7月小幅回升后，8月再次回落，租賃成交量也在8月環(huán)比下降了13.9%。

這意味著，深圳房租下跌的趨勢(shì)一直在持續(xù)，即使是傳統(tǒng)的畢業(yè)季也并未帶來(lái)真正的租賃旺季。

在這背后，攪動(dòng)深圳租房市場(chǎng)的，除了市場(chǎng)供需因素之外，還有一個(gè)新模式不能忽視——長(zhǎng)租公寓。

近幾日，21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者走訪了深圳幾家長(zhǎng)租公寓，大體來(lái)看，共同的特點(diǎn)是：房間有頗為精致的統(tǒng)一裝修，設(shè)施較為完備，面積一般不大，20多平米為主流戶型，但大堂有供休閑、娛樂(lè)的公共活動(dòng)區(qū)域，并且提供標(biāo)準(zhǔn)化管理。

其中，位于南山區(qū)的金地金谷公寓，鄰近白領(lǐng)人群密集的科技園，加上不久前附近新開(kāi)通了地鐵，入住率逐步在提高。一位工作人員告訴記者，租住者大多從事IT、金融、設(shè)計(jì)等行業(yè)，普遍30歲以下，大學(xué)以上學(xué)歷，當(dāng)中有不少海歸和外國(guó)人。

而這正是長(zhǎng)租公寓主要瞄準(zhǔn)的客戶群體——年輕，高學(xué)歷，熱愛(ài)社交，對(duì)生活品質(zhì)有一定要求。據(jù)深圳微家公寓創(chuàng)始人李樹(shù)德介紹，入住其公寓的租戶，90%以上擁有本科學(xué)歷，45%是海歸。

據(jù)投房研究院發(fā)布的《2015年長(zhǎng)租公寓投研報(bào)告》指出，目前租房市場(chǎng)的租房者近七成是85后，近半為90后。90后進(jìn)入工作崗位，一方面希望提高生活質(zhì)量但不愿意做房奴，另一方面具有強(qiáng)烈的社交需求，這些都使得長(zhǎng)租公寓成為受益者。

正是租客的需求的變化，倒逼深圳租房供應(yīng)的升級(jí)。事實(shí)上，由于租金一直不低，深圳大量的城中村，曾被初到深圳的大學(xué)畢業(yè)生、創(chuàng)業(yè)者甚至白領(lǐng)當(dāng)做第一選擇。但現(xiàn)在，這一情況正在發(fā)生變化。

那么，長(zhǎng)租公寓的發(fā)展，是否真的已經(jīng)在影響傳統(tǒng)的住房租賃市場(chǎng)?

據(jù)了解，深圳長(zhǎng)租公寓的房源主要來(lái)自于城中村的農(nóng)民房、產(chǎn)業(yè)升級(jí)淘汰下來(lái)的廠房、員工宿舍等。某種程度上，對(duì)廢棄、閑置資源的盤活，為住房租賃市場(chǎng)提供了新的增量。羅鳳鳴認(rèn)為，深圳擁有大量可進(jìn)行公寓改造的資源，這也正是長(zhǎng)租公寓在深圳得以迅速發(fā)展的一大原因。

而供應(yīng)量的增加，確實(shí)也會(huì)帶動(dòng)價(jià)格的回調(diào)。羅鳳鳴預(yù)期，長(zhǎng)租公寓預(yù)計(jì)數(shù)量在2017年會(huì)繼續(xù)保持增長(zhǎng)，這直接分流了傳統(tǒng)租賃市場(chǎng)的客群，將進(jìn)一步導(dǎo)致租房市場(chǎng)空置現(xiàn)象以及房租下降。

不過(guò)，從價(jià)格方面來(lái)看，這一定位相對(duì)高端的租房產(chǎn)品，一般被認(rèn)為并無(wú)優(yōu)勢(shì)。記者在走訪中了解到，單房戶型的套均租金約在2000元到5000元之間，以單價(jià)來(lái)計(jì)，大多在100元/平方米以上，遠(yuǎn)高于住宅小區(qū)69.8元/平方米的水平。但由于面積較小，長(zhǎng)租公寓的總價(jià)門檻并不算太高。

資本瞄準(zhǔn)長(zhǎng)租公寓

值得注意的是，這一輪長(zhǎng)租公寓的爆發(fā)，背后不乏資本的助推。

上述金地金谷的工作人員告訴記者，公寓里每天都不乏看房者，除了意向租客，更有各類想進(jìn)入這一行業(yè)的人。

而深圳長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)的參與者中，既有知名的魔方、自如、YOU+等全國(guó)性的品牌，也有萬(wàn)科、金地等開(kāi)發(fā)商，亦不乏世聯(lián)行等房產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)，此外還有微家公寓等本土創(chuàng)業(yè)品牌，甚至有僅擁有一兩棟房源的城中村房東們。

上述提及的金地金谷，其位于南山區(qū)的單體項(xiàng)目共有210套房源，已經(jīng)算是比較大的單體體量。羅鳳鳴告訴記者，在深圳長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)上，中小規(guī)模的參與者占了很大的市場(chǎng)份額。

另外，美聯(lián)物業(yè)全國(guó)研究中心研究部經(jīng)理張?zhí)眸Q告訴記者，由于市場(chǎng)仍然處于培育期，為了提高出租率，長(zhǎng)租公寓一般會(huì)提供租金或物業(yè)管理費(fèi)等方面的優(yōu)惠。相比于私人物業(yè)，機(jī)構(gòu)性質(zhì)的房源更能承受在一段時(shí)間內(nèi)壓低價(jià)格。

從這個(gè)角度來(lái)看，目前深圳的長(zhǎng)租公寓某種程度上類似于網(wǎng)約車、外賣等新興行業(yè)的市場(chǎng)培育期，正以價(jià)格優(yōu)惠來(lái)培養(yǎng)用戶習(xí)慣。

但記者在走訪中發(fā)現(xiàn)，也有并不理想的長(zhǎng)租公寓產(chǎn)品，室內(nèi)裝修較簡(jiǎn)陋，管理缺失，也未提供從業(yè)者所聲稱的“社交平臺(tái)”。這折射出一個(gè)普遍的困境，在行業(yè)發(fā)展初期，如何制定產(chǎn)品及服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)?

另外，洗牌的預(yù)期也已出現(xiàn)。羅鳳鳴坦言，如同很多行業(yè)一樣，有不少貿(mào)然跟風(fēng)進(jìn)入的參與主體，不排除未來(lái)一年會(huì)出現(xiàn)調(diào)整。

“但從大趨勢(shì)來(lái)看，這是一股大潮，長(zhǎng)租公寓撕開(kāi)了一個(gè)口，傳統(tǒng)出租房房東也會(huì)更多地思考怎樣把房子租出去，這將帶來(lái)整個(gè)居住空間的消費(fèi)升級(jí)。至于房租的價(jià)格走向，最終會(huì)遵循市場(chǎng)的邏輯。”羅鳳鳴表示。

無(wú)疑，對(duì)常住人口的住房自有率僅為34%的深圳，長(zhǎng)租公寓是一個(gè)新的居住模式。