昨日，上海市統(tǒng)計局網站發(fā)布的“2011年1-8月本市房地產基本情況”顯示，8月，上海市房地產開發(fā)投資額為176.37億元，同比(較去年同期)上漲11.6%，但其中住宅開發(fā)投資額則同比下滑8.7%，至104.26億元，連續(xù)第二個月出現(xiàn)同比下滑。不過，1-8月，上海住宅開發(fā)投資額仍同比上漲8.1%，至821.11億元；房地產開發(fā)投資1288.83億元，比去年同期增長6.9%。

　　上海市統(tǒng)計局當天披露的數(shù)據還顯示，8月，滬上商品住宅銷售面積為112.52萬平方米，同比下滑28.8%，較7月亦下滑23.3%。

　　上海易居房地產研究院綜合研究部部長楊紅旭分析，8月滬上住宅投資下滑和近期開發(fā)商拿地規(guī)模變小有關。住宅銷售方面，市統(tǒng)計局的數(shù)據應該未剔除保障性住房。僅從易居統(tǒng)計的單月銷售數(shù)據來看，即使剔除保障房銷量，滬上8月的商品住宅銷售面積，也呈現(xiàn)了下滑趨勢。

　　存量房逼近歷史高位

　　昨日披露的數(shù)據顯示，1-8月，滬上商品住宅的施工、竣工和新開工量，較去年同期仍在持續(xù)上升。

　　楊紅旭認為，1-8月商品住宅開工和竣工量的上升，與近年來保障房供應上升不無關系。現(xiàn)有的監(jiān)控數(shù)據可以看到，上海的存量房面積仍在上升。

　　網上房地產顯示，截至昨日發(fā)稿，上海的環(huán)間住宅可售面積為816萬平方米。

　　楊紅旭稱，這個數(shù)據是剔除保障房之后的商品住宅可售量，按照目前每個月60萬平方米的去化(銷售和預定)水平計算，目前的存量房去化周期達13個月。

　　據楊紅旭介紹，2008年滬上商品住宅庫存曾經達到850萬平方米，目前上海商品住宅的庫存量已經接近歷史高位。

　　不止是新房庫存在增加。

　　網上房地產顯示，截至昨日發(fā)稿，滬上二手房的掛牌量已逼近17萬套，達169632套。

　　德佑地產研究主任陸騎麟稱，市場好的時候，上海二手房的掛牌量在10萬套左右，目前的掛牌量也已接近高位。一二手房的庫存均處高位，開發(fā)商如果近期推盤，市場的銷售壓力將很大，這也會導致開發(fā)商的資金回籠壓力很大，相信下半年會有部分剛需項目加大促銷力度。

　　“中高端項目價格松動”

　　可見的是，目前滬上部分高端樓盤點實際成交均價，已較網上報價出現(xiàn)較大降幅。

　　據德佑地產統(tǒng)計，8月1日-9月14日，上海多個高端項目的成交價遠低于網上報價，有些樓盤的下降幅度已超過20%的最高調價幅度。

　　對此，陸騎麟分析，此前不少樓盤的網上備案價格虛高，遠高于其實際定價，成交價較備案價出現(xiàn)較大幅度下滑本屬正常。但近期有個趨勢是，不少單價在6萬元以上的項目銷售壓力很大。這類項目實際成交價格下滑有兩個原因，一是成交房源以中小戶型居多，二是房源在銷售中，也出現(xiàn)了價格松動。

　　中房信分析師薛建雄也稱，目前滬上不少中高端房源，價格松動跡象明顯。其中尤以香港和臺灣開發(fā)商的項目居多。除了報價虛高，限購等調控政策也打壓了實際成交均價。

　　楊紅旭預計，從各種數(shù)據不難看出，目前市場供需矛盾扭轉，加上限購限制了大部分需求，下半年開發(fā)商出于回籠資金的需求，應該會出現(xiàn)促銷沖動。