與多數(shù)行業(yè)普遍報(bào)喜的中報(bào)相比，今年上半年國(guó)內(nèi)上市房企業(yè)績(jī)已出現(xiàn)嚴(yán)重分化。一方面，以萬(wàn)科、恒大、中海等為代表的大型房企實(shí)現(xiàn)穩(wěn)步增長(zhǎng)，其中萬(wàn)科上半年銷(xiāo)售金額達(dá)到656.5億元，已超2009年全年，另一方面，不少中小房企則普遍陷入困境，不僅業(yè)績(jī)“變臉”，資產(chǎn)負(fù)債率也在不斷提高。

　　似乎，在上市房企中報(bào)披露的一系列數(shù)字后，嚴(yán)厲調(diào)控下一幅全新的房地產(chǎn)企業(yè)生存圖景正在被緩緩繪出。

　　“中考”成績(jī)分化嚴(yán)重

　　據(jù)中國(guó)房地產(chǎn)信息集團(tuán)提供的數(shù)據(jù)，今年上半年，包括萬(wàn)科、保利、中海、富力、恒大、華潤(rùn)、金地、綠城、雅居樂(lè)、招商在內(nèi)的十大標(biāo)桿房企銷(xiāo)售金額同比增長(zhǎng)80%，遠(yuǎn)高于上半年全國(guó)新建商品房銷(xiāo)售金額同比增長(zhǎng)24%的水平，同期，十大房企銷(xiāo)售額已占到全國(guó)新建商品房銷(xiāo)售金額的13.4%。

　　無(wú)疑，標(biāo)桿房企整體的銷(xiāo)售狀況已明顯跑贏大勢(shì)。

　　值得一提的是，萬(wàn)科半年報(bào)披露，其銷(xiāo)售金額占全國(guó)商品房銷(xiāo)售額的比例由去年同期的1.86%提高至2.67%。業(yè)內(nèi)普遍預(yù)計(jì)，恒大、萬(wàn)達(dá)、保利等骨干企業(yè)在今年也有望接近或達(dá)到千億元的銷(xiāo)售額。

　　相對(duì)標(biāo)桿房企的“春風(fēng)得意”，部分中小房企的日子則難過(guò)很多。

　　據(jù)統(tǒng)計(jì)，截至8月21日，滬深兩市122家房地產(chǎn)上市公司中已有64家公布了2011年中期業(yè)績(jī)。其中，29家房企營(yíng)業(yè)收入較去年同期出現(xiàn)下滑，東方銀星降幅最大至100%;23家房企歸屬于母公司凈利潤(rùn)較去年同期出現(xiàn)下滑，占已公布中報(bào)房企總數(shù)的36%，其中鳳凰股份降幅最大至490.6%。

　　另有數(shù)據(jù)顯示，截至8月17日，38家已發(fā)布半年報(bào)的上市房企中，截至6月30日存貨從去年同期的2602.24億元，大幅增加至今年中期的3762.06億元，同比增長(zhǎng)44.57%。

　　總體上看，2011年上半年，相比中小房企，標(biāo)桿房企憑借良好的品牌知名度，以中小戶型為主的產(chǎn)品結(jié)構(gòu)和以二、三線城市為主的項(xiàng)目布局，銷(xiāo)售業(yè)績(jī)依然跑贏市場(chǎng)大勢(shì)。

　　融資“門(mén)檻”高企，行業(yè)集中度提高

　　值得一提的是，除了亮麗業(yè)績(jī)之外，積極的融資渠道拓展，亦讓標(biāo)桿房企年內(nèi)的資金鏈處于緊而不崩的狀況。

　　由于自去年調(diào)控開(kāi)始，銀根收緊，國(guó)內(nèi)增發(fā)、配股等資本市場(chǎng)融資渠道全面緊閉，開(kāi)發(fā)商為尋求穩(wěn)定的資金來(lái)源紛紛轉(zhuǎn)向境外融資。

　　據(jù)中原地產(chǎn)提供的數(shù)據(jù)，今年上半年，十大標(biāo)桿房企已確定完成境外融資324億元，這一數(shù)值已超過(guò)其去年全年境外融資金額的總和?，F(xiàn)階段，標(biāo)桿房企境外融資的主要方式是在新加坡、香港等地的資本市場(chǎng)發(fā)行優(yōu)先票據(jù)和獲得外資銀行貸款。

　　以恒大和華潤(rùn)為例，兩家公司通過(guò)境外融資分別籌集到資金93億和85億，這一水平已足夠償還兩家公司于今年內(nèi)到期的借款額。

　　對(duì)于大型開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，在海外市場(chǎng)的信譽(yù)好，評(píng)級(jí)高，較易獲得資金。不過(guò)，對(duì)于中小型開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，資信能力的差異使其較難獲得一定規(guī)模的融資。即使獲得融資機(jī)會(huì)，也通常面臨高額的融資成本。

　　分析師指出，大型開(kāi)發(fā)商擠壓中小型開(kāi)發(fā)商海外融資空間，海外融資能力的差異也使大型開(kāi)發(fā)商在這一輪的行業(yè)整合中處于優(yōu)勢(shì)地位。

　　目前國(guó)內(nèi)傳統(tǒng)融資渠道依然全面收縮，中小型開(kāi)發(fā)商在國(guó)內(nèi)的融資主要依賴信托，融資成本通常在10%~15%之間。根據(jù)用益信托的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，今年上半年，房地產(chǎn)信托規(guī)模達(dá)1541億元，同比增長(zhǎng)119%。

　　然而，僅僅依賴信托，似乎依舊難以解決眾多中小型企業(yè)在融資問(wèn)題上捉襟見(jiàn)肘的現(xiàn)狀——中小房企剝離地產(chǎn)案例的增多以及同業(yè)并購(gòu)的頻繁，正在揭開(kāi)中小房企艱難生存的冰山一角。

　　據(jù)中原地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)，今年上半年共出現(xiàn)487宗房地產(chǎn)行業(yè)并購(gòu)交易，涉及并購(gòu)金額約231億元，相當(dāng)于去年全年并購(gòu)金額的1.5倍。其中，與房地產(chǎn)行業(yè)相關(guān)的同業(yè)并購(gòu)交易多達(dá)192宗，占總交易宗數(shù)的比例約四成。截至目前，房地產(chǎn)行業(yè)的并購(gòu)金額已超過(guò)2008年和2010年全年水平，預(yù)計(jì)今年并購(gòu)金額將創(chuàng)2008年以來(lái)的新高。

　　中原地產(chǎn)的一位分析師表示，行業(yè)整合趨勢(shì)日益加劇，具有雄厚資金實(shí)力，品牌知名度高，銷(xiāo)售能力強(qiáng)的大型房地產(chǎn)企業(yè)將在這一輪的行業(yè)整合中占據(jù)明顯優(yōu)勢(shì)。

　　拿地謹(jǐn)慎、整合加劇，實(shí)質(zhì)降價(jià)將現(xiàn)?

　　此前曾有人認(rèn)為，對(duì)于資金實(shí)力雄厚的大型房企來(lái)說(shuō)，逆勢(shì)擴(kuò)張不失為一個(gè)搶占市場(chǎng)的好辦法。但限購(gòu)擴(kuò)容“箭在弦上”，標(biāo)桿房企下半年的主戰(zhàn)場(chǎng)極有可能成為下一個(gè)限購(gòu)對(duì)象。

　　無(wú)疑，在樓市調(diào)控政策持續(xù)收緊的大背景下，標(biāo)桿房企也已意識(shí)到需要放緩步伐來(lái)控制后市可能會(huì)出現(xiàn)的風(fēng)險(xiǎn)。今年以來(lái)，十大標(biāo)桿房企明顯放慢了拿地的節(jié)奏。

　　一方面是由于政府土地供應(yīng)量偏少，優(yōu)質(zhì)地塊不多，地價(jià)并未出現(xiàn)明顯下降;另一方面是由于調(diào)控趨嚴(yán)，銷(xiāo)售回款增速放緩，開(kāi)發(fā)商為保證持有較充裕的現(xiàn)金，拿地態(tài)度比較謹(jǐn)慎。今年上半年，10家標(biāo)桿房企共花費(fèi)購(gòu)地款762億元，較去年同期減少17%;購(gòu)地可建面積3316萬(wàn)平方米，與去年同期基本持平。與此同時(shí)，10家標(biāo)桿房企累計(jì)拿地金額與累計(jì)合約銷(xiāo)售金額的比例為28%，而去年同期這一水平為57%。

　　有趣的是，以往擅長(zhǎng)“單干”的大型房企們，也紛紛選擇了合作開(kāi)發(fā)的形式來(lái)降低風(fēng)險(xiǎn)。十大標(biāo)桿房企中有5家都采用了與其他開(kāi)發(fā)商合作的方式在公開(kāi)市場(chǎng)上拿地來(lái)減少購(gòu)地風(fēng)險(xiǎn)，富力、恒大、綠城還通過(guò)股權(quán)收購(gòu)的方式直接購(gòu)買(mǎi)現(xiàn)有項(xiàng)目。今年上半年，綠城在合作購(gòu)地項(xiàng)目中花費(fèi)約60億元，占其今年上半年購(gòu)地支出的比例高達(dá)95%。值得一提的是，在合作項(xiàng)目中，綠城的權(quán)益份額通常都小于50%。

　　此外，今年上半年，部分標(biāo)桿房企已嘗試主動(dòng)降價(jià)，效果也是立竿見(jiàn)影。

　　率先扛起降價(jià)大旗的是中海。自3月份以來(lái)，中海先后在深圳、上海、重慶、南京等地啟動(dòng)實(shí)質(zhì)性的降價(jià)促銷(xiāo)，平均銷(xiāo)售價(jià)格較預(yù)期或前期下降幅度在10%至20%之間。

　　今年5月份，中海銷(xiāo)售業(yè)績(jī)首次突破100億元，同時(shí)也是單月銷(xiāo)售業(yè)績(jī)首次超越行業(yè)龍頭老大萬(wàn)科。6月份，隨著降價(jià)促銷(xiāo)策略在成都、蘇州等地的延續(xù)，中海銷(xiāo)售業(yè)績(jī)?cè)俅瓮黄?00億元。

　　上半年中海共實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售收入約444億元，較去年同期增長(zhǎng)80%，相當(dāng)于去年全年銷(xiāo)售收入的75%。

　　同時(shí)，中海在土地市場(chǎng)上的表現(xiàn)較往年更為積極。中海今年上半年拿地共花費(fèi)187億元，相當(dāng)于其去年全年拿地金額的86%;累計(jì)新增土地可建面積約800萬(wàn)平方米，已經(jīng)超額完成今年720萬(wàn)平方米的拿地目標(biāo)，顯示出強(qiáng)勁的逆市擴(kuò)張勢(shì)頭。

　　中原集團(tuán)研究中心發(fā)布的《2011上半年度報(bào)告》認(rèn)為，對(duì)于標(biāo)桿房企來(lái)說(shuō)，由資金鏈斷裂帶來(lái)的被動(dòng)降價(jià)壓力有限。但降價(jià)促銷(xiāo)、加快資金回籠和規(guī)模擴(kuò)張仍將是開(kāi)發(fā)商主動(dòng)尋求行業(yè)地位改變、提升市場(chǎng)占有率的一種戰(zhàn)略選擇。

　　一個(gè)可供參考的數(shù)據(jù)是，2008年下半年起，萬(wàn)科在全國(guó)范圍內(nèi)率先降價(jià)，平均銷(xiāo)售價(jià)格較前期出現(xiàn)較大幅度的下滑。由于萬(wàn)科降價(jià)時(shí)間早，范圍廣，在市場(chǎng)環(huán)境極度低迷的情況下取得了不俗的銷(xiāo)售業(yè)績(jī)，全國(guó)市場(chǎng)占有率從2007年的0.4%大幅提升至2008年底的2.4%。同時(shí)，萬(wàn)科的降價(jià)對(duì)行業(yè)內(nèi)其他房企產(chǎn)生明顯的示范效應(yīng)，后續(xù)又有大批的開(kāi)發(fā)商跟進(jìn)。

　　可以預(yù)見(jiàn)的是，下半年，隨著調(diào)控的延續(xù)、供應(yīng)高峰的來(lái)臨以及在售項(xiàng)目庫(kù)存量的增加，更多開(kāi)發(fā)商將在更多城市展開(kāi)降價(jià)促銷(xiāo)，行業(yè)整合加劇已是大勢(shì)所趨。