一方面，從傳統(tǒng)經(jīng)驗(yàn)來(lái)看，每年的7、8月份暑期到來(lái)是二手房市場(chǎng)成交的淡季，天氣愈加炎熱在客觀上造成購(gòu)房者的看房意愿不高，因此成交量將不會(huì)出現(xiàn)大幅的反彈;

　　另一方面，在今年上半年樓市宏觀調(diào)控政策嚴(yán)格執(zhí)行的背景下，市場(chǎng)中大部分投資投機(jī)需求以及改善型需求受到抑制，加之近來(lái)央行加息、上調(diào)存款準(zhǔn)備金率等金融信貸政策的持續(xù)緊縮，也在一定程度上限制了部分購(gòu)買力。尤其本月國(guó)務(wù)院提出“新國(guó)五條”，對(duì)房?jī)r(jià)上漲過(guò)快的二三線城市采取限購(gòu)措施。此舉在擴(kuò)大調(diào)控范圍的同時(shí)更彰顯了下半年國(guó)務(wù)院對(duì)于樓市調(diào)控的決心，使得購(gòu)房者對(duì)于下半年房?jī)r(jià)下降的主觀預(yù)期更加強(qiáng)烈，觀望氣氛更加濃厚，成交量持續(xù)走低。

　　全市均價(jià)環(huán)比略降0.2%環(huán)城四區(qū)降幅最大

　　根據(jù)對(duì)天津市國(guó)土資源和房屋管理局公布的《每日房?jī)r(jià)》統(tǒng)計(jì)顯示，2011年7月，天津市二手私產(chǎn)住宅成交均價(jià)7707元/平米，環(huán)比下降0.2%。其中中心城區(qū)為9769元/平米，環(huán)比上漲1.0%;環(huán)城四區(qū)6862元/平米，環(huán)比下降2.9%;濱海新區(qū)6441元/平米，環(huán)比下降0.01%;郊縣五區(qū)4734元/平米，環(huán)比上漲1.7%。

　　從成交區(qū)域來(lái)看，本月全市四大區(qū)域中成交均價(jià)降幅最大的是環(huán)城四區(qū)，成交均價(jià)為6862元/平米，環(huán)比下降2.9%，其中西青區(qū)6920元/平米，環(huán)比下降18.0%，降幅最為明顯。據(jù)我愛我家西青區(qū)中北鎮(zhèn)片區(qū)區(qū)域經(jīng)理許曉言介紹，近期中北鎮(zhèn)片區(qū)的成交量下降幅度較大，多數(shù)業(yè)主也主動(dòng)調(diào)低房屋的掛牌價(jià)格，整體降幅在10%左右。我愛我家認(rèn)為，目前環(huán)城四區(qū)的各項(xiàng)配套暫不完善、新增需求不足以及投資型業(yè)主占比較高等原因綜合造成了環(huán)城四區(qū)在近期的市場(chǎng)下成交相對(duì)乏力，價(jià)格變化幅度較大：

　　首先，與中心城區(qū)相比，環(huán)城四區(qū)的交通、生活、教育、醫(yī)療等各項(xiàng)配套設(shè)施尚不完善，造成自住型需求在實(shí)際生活中仍存在諸多不便，因此難以吸引大量新增需求的入市;其次，近兩年環(huán)城四區(qū)新建商品房項(xiàng)目集中，已形成了多個(gè)大型新興的居住片區(qū)，其中已有多數(shù)項(xiàng)目進(jìn)入二手流通市場(chǎng)，如西青區(qū)的中北鎮(zhèn)片區(qū)、東麗區(qū)的東麗湖片區(qū)等，而此類片區(qū)內(nèi)多數(shù)房源的持有者是以投資為目的投資型業(yè)主，在當(dāng)前樓市宏觀調(diào)控的背景下，房源滯銷狀態(tài)較為明顯，業(yè)主的持有成本較大，因此多數(shù)業(yè)主選擇降低售價(jià)盡快出手。

　　央行年內(nèi)第三次加息5年期以上房貸利率破七

　　2011年7月7日，央行上調(diào)金融機(jī)構(gòu)一年期存貸款基準(zhǔn)利率分別上調(diào)0.25個(gè)百分點(diǎn)，這是央行今年以來(lái)第三次加息。至此，5年期以上房貸利率繼2008年10月以來(lái)再度上漲至7%以上。

　　我愛我家認(rèn)為，本次利率調(diào)整是針對(duì)目前宏觀經(jīng)濟(jì)中出現(xiàn)的CPI高漲、通貨膨脹壓力增大等問(wèn)題而出臺(tái)的貨幣調(diào)控政策。同時(shí)，對(duì)于樓市中的開發(fā)商、房產(chǎn)持有者以及貸款購(gòu)房者的持有成本、還貸壓力提出進(jìn)一步挑戰(zhàn)，尤其在樓市調(diào)控效果逐步顯現(xiàn)的基礎(chǔ)上起到促進(jìn)作用，將使得房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控更加深入：

　　首先，對(duì)于開發(fā)商來(lái)說(shuō)，“雙率”的調(diào)整將使其原有的融資渠道再次受限，尤其部分現(xiàn)金流吃緊、資金鏈緊繃且目前銷售狀況并不理想的商品房項(xiàng)目會(huì)采用“以價(jià)換量”的銷售策略，從而造成部分項(xiàng)目?jī)r(jià)格的松動(dòng);

　　其次，對(duì)于房產(chǎn)投資人來(lái)說(shuō)，尤其是通過(guò)低首付、高比例貸款購(gòu)買并持有多套房屋的業(yè)主來(lái)說(shuō)，加息無(wú)疑增加了其房產(chǎn)的持有成本。尤其對(duì)于所購(gòu)房產(chǎn)集中于環(huán)外新房板塊內(nèi)的業(yè)主而言，將部分房源掛牌出售無(wú)疑是降低成本，減少壓力的方法，短期內(nèi)此類板塊中或?qū)⒊霈F(xiàn)集中掛牌的現(xiàn)象，房?jī)r(jià)隨之出現(xiàn)震蕩;

　　最后，對(duì)于自住型貸款購(gòu)房者而言，加息將大大增加月供壓力。根據(jù)我愛我家二手房買賣業(yè)務(wù)的成交分析顯示，近70%的二手房購(gòu)房者需要通過(guò)貸款購(gòu)房，加息無(wú)疑將加重這部分尚未入市的自住型購(gòu)房者的觀望情緒而暫緩入市。

　　8月新房將集中供應(yīng)活動(dòng)頻出帶動(dòng)二手房?jī)r(jià)格出現(xiàn)松動(dòng)

　　根據(jù)天津市國(guó)土資源和房屋管理局《每日房?jī)r(jià)》統(tǒng)計(jì)顯示，2011年上半年新建商品住宅成交量環(huán)比下降18.2%。進(jìn)入下半年，在成交乏力及資金鏈持續(xù)吃緊的雙重壓力下，部分開發(fā)商已率先打出各種降價(jià)促銷的優(yōu)惠方式。7月已有不少樓盤紛紛上演促銷秀，除提高優(yōu)惠點(diǎn)位等傳統(tǒng)方式以外，更有項(xiàng)目推出網(wǎng)上競(jìng)拍、半價(jià)房等新穎的優(yōu)惠噱頭，以吸引購(gòu)房者的關(guān)注，換取階段性成交量的上升。

　　據(jù)了解，下半年天津市將有77個(gè)新盤項(xiàng)目入市，其中8月將有31個(gè)項(xiàng)目預(yù)計(jì)開盤，占據(jù)了下半年開盤總量的近50%。我愛我家預(yù)計(jì)，在8月新房集中供應(yīng)和各種優(yōu)惠措施頻出的前提下，二手房業(yè)主也將受此影響，主動(dòng)調(diào)整掛牌價(jià)格：

　　從開發(fā)商的角度來(lái)說(shuō)，成交乏力以及信貸緊縮均造成了其資金鏈持續(xù)的吃緊，“以價(jià)換量”的優(yōu)惠活動(dòng)將階段性的緩解其資金壓力，因此帶來(lái)新建商品房?jī)r(jià)格的下探。而對(duì)于二手房業(yè)主來(lái)說(shuō)，周邊同類型新建商品房項(xiàng)目的價(jià)格往往是其定價(jià)的重要參照，新房?jī)r(jià)格的下探必將影響其心理價(jià)位。同時(shí)，對(duì)于大量以“賣舊買新”為目的出售二手房源的業(yè)主來(lái)說(shuō)，新房降價(jià)將使其出售房源的意愿更加強(qiáng)烈，為盡快出手勢(shì)必會(huì)重新調(diào)整其心理期望值。

　　7月“新國(guó)五條”的出臺(tái)體現(xiàn)了國(guó)家對(duì)于下半年樓市嚴(yán)厲調(diào)控基調(diào)的再次重申，加息等貨幣政策持續(xù)從緊，無(wú)疑加重了購(gòu)房者對(duì)于市場(chǎng)的主觀觀望，觀望氛圍將至少持續(xù)2-3個(gè)月左右。因此我愛我家預(yù)計(jì)，8月的天津二手房市場(chǎng)仍將難以打破觀望壁壘，成交量將整體保持在4000套以內(nèi)的水平，隨著成交量的低位運(yùn)行，部分片區(qū)的成交均價(jià)也將出現(xiàn)波動(dòng)。

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