回顧7月以來北京居住用地市場(chǎng)，大腕進(jìn)場(chǎng)、國(guó)企給力，但不少地塊價(jià)格依然回調(diào)。業(yè)內(nèi)預(yù)計(jì)，在北京下半年開始加大普通商品住宅居住用地供應(yīng)后，北京土地市場(chǎng)有望逐步退去上半年冷清的外衣。

　　多家國(guó)企現(xiàn)身土地市場(chǎng)

　　7月26日，大興區(qū)生物醫(yī)藥基地東配套10號(hào)居住用地出讓，最終中國(guó)水電建設(shè)集團(tuán)房地產(chǎn)有限公司以6.26億元競(jìng)價(jià)成功。中水電是國(guó)資委確定的16家具有房地產(chǎn)主業(yè)資格的央企之一，在三家現(xiàn)場(chǎng)競(jìng)價(jià)企業(yè)中，另兩家也都是國(guó)企，分別是央企中國(guó)鐵建房地產(chǎn)和北京市國(guó)企住總祥業(yè)地產(chǎn)。

　　近期，在北京土地市場(chǎng)上，國(guó)企唱主角已不是第一次。7月18日，北京一天共有5地塊出讓，其中通州宋莊地塊等四宗土地進(jìn)入現(xiàn)場(chǎng)競(jìng)價(jià)環(huán)節(jié)，均被國(guó)企收入囊中。其中，首開拿下宋莊兩塊居住用地，北京金隅程遠(yuǎn)拿下海淀區(qū)西三旗一居住地塊，北京豐科建拿下豐臺(tái)區(qū)花鄉(xiāng)一塊商業(yè)金融 用地。

　　六七兩個(gè)月，北京共成交居住用地12宗，其中10宗為央企、北京市國(guó)企或有國(guó)企背景企業(yè)或企業(yè)聯(lián)合體競(jìng)得。而在參與競(jìng)價(jià)或投標(biāo)的企業(yè)中，也不乏更多國(guó)企的身影。

　　資金優(yōu)勢(shì)與融資能力凸顯

　　對(duì)于國(guó)企在土地市場(chǎng)表現(xiàn)搶眼，北京中原地產(chǎn)等機(jī)構(gòu)此前分析認(rèn)為，這和國(guó)企資金優(yōu)勢(shì)、融資能力更強(qiáng)有關(guān)系。與此同時(shí)，前7月，北京出讓的居住用地以郊區(qū)地塊為主，對(duì)很多企業(yè)缺少足夠的吸引力。這也讓不少業(yè)內(nèi)人士分析認(rèn)為，土地市場(chǎng)需要國(guó)企來托市。具有代表性的就是通州于家務(wù)兩地塊投標(biāo)中，投標(biāo)企業(yè)剛好達(dá)到規(guī)定需要的三家，首開、北辰、城建三家均為國(guó)企。

　　北京一家民營(yíng)房企負(fù)責(zé)人認(rèn)為，房地產(chǎn)企業(yè)要想持續(xù)發(fā)展必須依賴土地資源，任何一家房地產(chǎn)公司都有自己的土地儲(chǔ)備計(jì)劃，國(guó)企自然也不例外。在當(dāng)前嚴(yán)厲的房地產(chǎn)宏觀 調(diào)控之下，尤其是北京等一線城市，民營(yíng)房企因?yàn)榭紤]利潤(rùn)風(fēng)險(xiǎn)拿地變得更加謹(jǐn)慎，而國(guó)企敢于競(jìng)爭(zhēng)拿地甚至出價(jià)的主要原因在于，其業(yè)績(jī)往往優(yōu)先于盈利能力。

　　不過在眼下，國(guó)企拿地也似乎嘗到“抄底”的甜頭。例如7月18日，首開拿下宋莊兩塊地，樓面價(jià)為7000元/平方米，比去年北京融科卓越聯(lián)合體和旭輝集團(tuán)分別在同區(qū)域所拿地塊價(jià)格回落超過15%。去年融科和旭輝拿地樓面價(jià)分別為8274元/平方米和8380元/平方米。

　　地價(jià)回落 房企謹(jǐn)慎當(dāng)頭

　　根據(jù)北京市土地整理儲(chǔ)備中心數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，上半年成交的20宗居住用地平均樓面價(jià)為4121元/平方米，同比下降56%。業(yè)內(nèi)分析認(rèn)為，上半年居住用地主要位于遠(yuǎn)郊區(qū)縣，地塊位置等因素造成了地價(jià)下探。

　　然而目前，同一區(qū)域地價(jià)回落也開始顯露端倪。除首開宋莊兩地塊之外，中水電日前拿下的大興生物醫(yī)藥地塊價(jià)格也算“撿個(gè)便宜”。去年底，龍湖、金融街和保利地產(chǎn)三大公司分獲大興生物醫(yī)藥基地三地塊，折合樓面價(jià)為7500-7900元/平米。而此次中水電地塊樓面價(jià)只有7218元/平方米。

　　地價(jià)回落的背后則是開發(fā)商對(duì)整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)期的謹(jǐn)慎。比如，7月中水電、中鐵建兩家在競(jìng)爭(zhēng)大興地塊時(shí)，也可謂是“小心翼翼”。在500萬(wàn)元的競(jìng)價(jià)階梯面前，兩家企業(yè)前四輪報(bào)價(jià)耗時(shí)數(shù)分鐘，直接使得主持人將競(jìng)價(jià)階梯調(diào)整為100萬(wàn)元。最后，經(jīng)過20輪競(jìng)價(jià)成交，溢價(jià)率不到10%。

　　東亞新華地產(chǎn)有關(guān)人士表示，上半年土地流拍時(shí)有發(fā)生，可以明顯看出房企對(duì)土地市場(chǎng)謹(jǐn)慎的態(tài)度。

　　大腕動(dòng)向

　　萬(wàn)科：上半年“顆粒無收”

　　去年萬(wàn)科是北京拿地大戶，今年上半年在北京還沒有新增土地儲(chǔ)備。對(duì)此，萬(wàn)科北京公司總經(jīng)理毛大慶表示，去年居住用地主要都是在下半年競(jìng)得。今年上半年并沒有太多的動(dòng)作，主要是受土地供應(yīng)因素自身的影響。毛大慶表示，類似萬(wàn)科北京公司這樣的企業(yè)，肯定需要不斷增加土地儲(chǔ)備。萬(wàn)科將在謹(jǐn)慎投資的原則下，把握市場(chǎng)機(jī)會(huì)。

　　7月20日，在大紅門一地塊招標(biāo)中，萬(wàn)科9.1億元的出價(jià)不到底價(jià)，比最高報(bào)價(jià)少了2億多。這也是自去年北京土地“新政”后，萬(wàn)科在參與競(jìng)標(biāo)的地塊中極罕見地報(bào)價(jià)低于底價(jià)。雖然該地塊本身由于配建大量不可售的非普通商品房，如限價(jià)房、無償還建商業(yè)面積等，但萬(wàn)科的報(bào)價(jià)依然給不少企業(yè)釋放了市場(chǎng)預(yù)期謹(jǐn)慎的信號(hào)。

　　中國(guó)鐵建：下半年“伺機(jī)而動(dòng)”

　　最近，另一家頻頻出鏡的房企是中國(guó)鐵建房地產(chǎn)集團(tuán)，探市意味較濃。7月，中鐵建參與了與北京金隅程遠(yuǎn)在西三旗地塊的競(jìng)爭(zhēng)，以及與中國(guó)水電集團(tuán)房地產(chǎn)公司在大興生物醫(yī)藥基地地塊的競(jìng)爭(zhēng)。雖然最終均敗北，但其意欲拿地之心非常明顯。

　　作為去年在京拿地量首屈一指的大型房企，在上半年遠(yuǎn)離北京土地市場(chǎng)后，中鐵建現(xiàn)在開始伺機(jī)而動(dòng)。該企業(yè)有關(guān)負(fù)責(zé)人表示，就當(dāng)前的市場(chǎng)情況而言，還不能說開發(fā)商投資意愿下降，包括中國(guó)鐵建在內(nèi)，一旦北京推出優(yōu)質(zhì)地塊，許多房企仍將掀起競(jìng)爭(zhēng)熱潮。

　　前景展望

　　拿地房企日趨增多

　　今年前7月，參與拿地企業(yè)數(shù)量寥寥。今年，相對(duì)于去年不少地塊入市吸引多家房企熱逐的場(chǎng)面并不多見。去年，唐家?guī)X地塊入市，甚至有十幾家企業(yè)同臺(tái)競(jìng)技。而今年不少地塊都只有屈指可數(shù)的企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)。而包括萬(wàn)科、住總在內(nèi)的企業(yè)，在近期報(bào)名參加有關(guān)地塊的競(jìng)爭(zhēng)后，最終放棄競(jìng)價(jià)作壁上觀，出價(jià)謹(jǐn)慎也能看出房企而今在土地市場(chǎng)告別沖動(dòng)，更多淡定。

　　雖然出價(jià)謹(jǐn)慎，但大腕房企，越來越多的房企開始進(jìn)入土地市場(chǎng)。7月，萬(wàn)科來了，而且多次參與土地爭(zhēng)奪；7月，港資企業(yè)來了，如和黃；央企來了，如中水電、中鐵建，還有旭輝、東亞新華等民企也來了。

　　東亞新華地產(chǎn)有關(guān)人士表示，在符合企業(yè)測(cè)算的合理利潤(rùn)范圍內(nèi)，希望土地儲(chǔ)備越多越好，對(duì)北京下半年土地市場(chǎng)也將密切關(guān)注。

　　包括多位開發(fā)商在內(nèi)，一旦下半年有更多優(yōu)質(zhì)地塊掛出，仍將吸引房企熱切的目光，地價(jià)也將止跌回調(diào)，個(gè)別區(qū)域甚至可能出現(xiàn)適度漲幅。

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