存量達到歷史高位

　　據(jù)21世紀不動產(chǎn)給出的數(shù)據(jù)顯示，截至7月24日，全市新建別墅存量為9159套、面積為245.54萬平方米；新建公寓存量為50662套、面積為623.49萬平方米。如以2011年上半年別墅和公寓月均成交面積計算，則新建別墅與公寓存量分別需27個多月和11個多月的去庫存時間。而正常的去庫存時間一般為4—6個月。

　　從政策上來看，樓市調(diào)控力度絲毫不會減弱。根據(jù)本市此番發(fā)出的繼續(xù)執(zhí)行限購令政策的通知，各區(qū)縣房地產(chǎn)交易中心將對非本地居民集中補繳一年稅單的做法喊停。這就意味著，近期靠打“擦邊球”的購房者可能存在違約風險。而此前上海出臺的樓市調(diào)控細則中明確規(guī)定，在上海無房的非上海戶籍人口要在上海購買住宅，必須提供累計繳納1年以上個人所得稅繳納證明或社會保險(城鎮(zhèn)社會保險)繳納證明，于是不少非本地居民就采取了集中補繳一年稅單的做法。

　　住房限售政策的繼續(xù)發(fā)力，到底會給房市帶來怎樣的影響？一家房產(chǎn)中介仍抱僥幸心理，表示他們可“開出一年或兩年個稅或社保詳單”，該詳單規(guī)避了一次性集中補繳個稅及社保證明的情況，因此到本月底甚至是本年底他們均可幫客戶買房。但更多房產(chǎn)中介坦言，限購政策的確在進一步縮緊，外地來滬購房居民需慎重考慮，最好拿到繳滿一年及以上的個稅及社保繳納證明后再買房。據(jù)悉，房產(chǎn)交易中心對購房者的購房手續(xù)采取抽查政策，萬一被抽查到，過戶手續(xù)將無法辦理。

　　成交出現(xiàn)萎縮趨勢

　　在這樣的情況下，市場也已給出了一定信號反應，成交量呈現(xiàn)萎縮趨勢。據(jù)搜房網(wǎng)上海住宅交易情報給出的數(shù)據(jù)，7月11日—17日這周成交2047套，環(huán)比下降4.1%，成交面積為21.55萬平方米，環(huán)比下降5.0%。

　　對此，21世紀不動產(chǎn)區(qū)域分析師邱丹表示，受銀行信貸收緊、房企資金回收壓力加劇、新開工面積同比增速維持高位、新建住宅供求失衡可能加劇等因素影響，開發(fā)商為求領先競爭對手及時銷售，有可能會在下半年加大降價、促銷力度，并促使新建住宅均價出現(xiàn)調(diào)整。

　　“降價潮”可能性不大

　　這些跡象都表明，房價似乎開始松動。但是，房價真的會有顯著破冰現(xiàn)象嗎？就浦東新區(qū)陸家嘴、張江及聯(lián)洋板塊來看，7月以來二手房成交量均比上月同期略有減少，但價格并沒有明顯波動。如二手公寓樓盤張江湯臣豪園，7月以來均價為2.7萬-2.8萬元/平方米，與上月持平；二手別墅樓盤陽光花城，同期均價為2.5萬-2.6萬元/平方米，也與上月相同。陸家嘴、聯(lián)洋板塊多數(shù)標桿樓盤的價格，也依然維持在上月水平。

　　21世紀不動產(chǎn)提供的2011年上半年上海樓市成交及新增個人住房貸款數(shù)據(jù)，今年1-6月，本市二手房及新建商品房成交13.29萬套，同期增幅16.17%，而上半年新增個人住房貸款 164.8億元，同比大幅下降67.50%。上半年房屋成交量小幅上升與新增個貸的大幅下降形成鮮明對比，足以見得房市中有效購買力依然很大。也因此，21世紀不動產(chǎn)區(qū)域分析師黃河滔分析認為，打壓房價政策不斷出臺，降低了人們的心理預期，伴隨信貸收緊，下半年房價會出現(xiàn)小幅下降，但是不會出現(xiàn)“降價潮”。

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