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2011年跳降房源現身樓市調查分析
http://mamogu.com 發(fā)稿日期:2011-7-22

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中研網訊：

2011-2015年中國廉租房建設行業(yè)投資規(guī)劃及發(fā)展戰(zhàn)

【出版日期】 2011年7月【報告頁碼】 350頁【圖表數量】 150個【印

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　　從限購到禁止商改住政策的實施，政策不斷加碼。業(yè)主心態(tài)也發(fā)生轉變，報盤心理價位下調，促使二手房市場的價格走低。而在市場中，大戶型和不滿五年的二手房是投資客偏好類型之一，在調控下首先受到沖擊，出現了大幅低于市場價格的跳降房源。

　　“跳降”房源現身樓市

　　受調控影響，北京二手市場處于低迷狀態(tài)，表現最為明顯的是郊區(qū)市場。在天通苑等區(qū)域，由于業(yè)主著急用錢等原因，甚至出現了大幅低于市場價的“跳降”房源。

　　天通苑一套160平米三居的經轉商戶型，在2月新政后房主報價240萬，近期房主咬牙降價40萬后報價200萬，合均價12500元/平米，大幅低于目前的市場價15000元/平米。

　　在天通苑，這樣大戶型高總價低均價的房源近期已出現多次，甚至出現均價11000元/平米的超低價房源。

　　亦莊目前均價為17000元/平米，而部分大戶型則低至15000元/平米。如一樓盤180平米復式，目前二手房報價265萬元，單價僅14700元/平米。此外，亦莊二手商住樓項目甚至出現12000元/平米左右的急售房源。

　　大戶型、次新房成交低迷

　　在每輪調控中，郊區(qū)房源先降，并向城郊接合部蔓延，最后波及市區(qū)。而此輪調控也呈現這樣的降價路徑。

　　麥田房產上地一家門店經理認為，在上地區(qū)域降價幅度比較明顯的是那些掛牌時間比較長的“老房子”，由于現在購房者較少，觀望氛圍濃厚，有些售房業(yè)主認為未來市場不明朗，因此急于出手，降價幅度較大。

　　北京中原地產三級市場副總經理宮萍表示，受調控政策影響，主打大戶型和不滿5年的樓盤降價明顯。這些房產一般總價較高，養(yǎng)房壓力大，而且交易的稅費成本也較高。

　　二手房降價區(qū)域掃描

　　朝陽雙橋-通州板塊通州二手房領跌東部區(qū)域

　　東部區(qū)域降幅明顯，主要是由于通州前兩年泡沫現象嚴重，再加上二季度東部新盤的集中放量。據北京中原市場研究部統(tǒng)計數據顯示，受通州房價下降影響，目前東部地區(qū)的朝陽雙橋、百子灣區(qū)域及大望路整體都呈現了一定幅度的下跌，而國貿東部部分樓盤出現了2%-4%的下跌，如后現代城、沿海賽洛城等。

　　代表房源列表

　　社區(qū)名稱項目位置調控前2月均價（元/平米） 7月均價（元/平米）下降幅度

　　遠洋一方管莊站南側 21890 20740 -5.25%

　　世紀星城通朝大街 17800 16350 -8.15%

　　亦莊-豐臺南部降價“戰(zhàn)火”擴至西南

　　亦莊作為遠郊區(qū)域，整體均價4月份即開始出現大幅度的松動。據悉，今年2月限購之前亦莊區(qū)域二手房價為20000元/平米，而如今二手房門店報價已經下調至17000元/平米，下調了3000元/平米，降價幅度達到10%。目前據北京中原數據顯示，北京南部的降價戰(zhàn)火已經蔓延到西南四環(huán)的新發(fā)地區(qū)域。

　　代表房源列表

　　社區(qū)名稱項目位置限購前2月均價（元/平米） 7月均價（元/平米）下降幅度

　　博客雅居大興區(qū)亦莊經濟開發(fā)區(qū) 19390 17750 -8.46%

　　風格與林苑豐臺黃土崗村（西南四環(huán)） 21460 19960 -6.99%

　　天通苑大戶型偏多價格明顯下調

　　該區(qū)域一直以來也聚集著眾多在中關村-上地工作的外地白領，房源交易十分活躍。同時該區(qū)域作為北京早起的經濟適用房片區(qū)，在戶型設計上大戶型偏多。如天通苑一區(qū)的經濟適用房，主打戶型是133平米大兩居和160平米三居。據中原地產統(tǒng)計，隨著調控政策不斷升級，該區(qū)域二手房價也出現了5.6%幅度的下跌。

　　代表房源列表

　　社區(qū)名稱項目位置限購前2月均價（元/平米） 7月均價（元/平米）下降幅度

　　天通苑西一區(qū) 立水橋北路西側 16250 15340 -5.60%

　　機構分析

　　二手商業(yè)助推成交量整體上漲

　　北京市交易管理網數據顯示，7月1-20日，全市共成交二手房6237套，其中二手住宅成交5050套，住宅市場兩項指標與6月同期相比分別環(huán)比上漲了9.3%、15%。從其結構上分析，二手商業(yè)用房的成交量上漲是本次成交量回升的原因。

　　據北京美聯市場研究部統(tǒng)計分析，進入7月中旬，海淀區(qū)的成交開始恢復，除了存量房交易平臺系統(tǒng)趨于穩(wěn)定的因素外，丹棱SOHO集體簽約200余套房源，成為了海淀區(qū)乃至整個北京市二手房成交量上漲的助推器。北京美聯副總經理楊明麗指出，“丹棱SOHO項目是收購項目。從產權角度來講已屬二手房范疇，所以須進入海淀區(qū)二手房交易平臺銷售，此項目的強勢銷售也帶動了二手商業(yè)成交比重，在上一周達到了13%，而這一指標在平日只有不到3%。”

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