縱觀近3年來房企三強座次變化，可以看出運營模式、應(yīng)對宏觀調(diào)控的能力對銷售業(yè)績的巨大影響。

　　房企三強變陣

　　數(shù)據(jù)顯示，去年銷售金額前三甲為萬科、保利、中海，2009年則為萬科、綠城、保利。

　　中國指數(shù)研究院副院長陳晟向記者表示，在今年一線城市和部分二線城市受調(diào)控影響較大的情況下，恒大在二三線城市的提前布局反而踏準(zhǔn)了市場的節(jié)奏。加之土地成本低，降價也比較堅決，使恒大獲得了比較好的銷售成績。

　　中海在銷售金額上只比恒大高約10億元，但是該公司的銷售面積卻只有恒大的一半。中海是業(yè)內(nèi)追求利潤率的代表，該公司2010年年報顯示，公司凈利潤率為27.9%，內(nèi)地項目的毛利率為42.6%，遠遠高于行業(yè)平均水平。

　　一位熟悉中海的業(yè)內(nèi)人士向記者表示：“建筑工程出身的中海將施工成本的控制和工期控制做到了極致，這點連萬科都甘拜下風(fēng)。成本的控制使得中海利潤比較高，對工期的嚴(yán)格控制則使其能夠?qū)崿F(xiàn)快速周轉(zhuǎn)。此外，中海的項目多位于城市中心地段，售價相對較高，項目多位于一二線城市，三線城市都比較少。”

　　保利地產(chǎn)(10.60,-0.30,-2.75%)（600048.SH）今年上半年的銷售業(yè)績則被擠到了第4名，雖然與自己相比，保利的增長速度依然比較快，但是與萬科、恒大的擴張速度相比，顯然要慢一些。

　　一位不愿透露姓名的職業(yè)經(jīng)理人則向記者表示，保利地產(chǎn)正在加大對商業(yè)地產(chǎn)的布局，住宅的銷售規(guī)模的擴張速度沒有恒大那么快是預(yù)料之中的事情，而且未來這種趨勢還會持續(xù)下去。

　　規(guī)模之路能走多遠？

　　在2010年萬科成為首個房企千億俱樂部成員后，誰將會是第二個就成為關(guān)注的焦點。業(yè)內(nèi)人士普遍認(rèn)為，根據(jù)上半年發(fā)展速度，恒大最有可能成為繼萬科之后第二家進入千億俱樂部的企業(yè)。

　　7月11日，恒大集團董事長許家印在恒大銷售發(fā)布會上表示，今年下半年恒大預(yù)計新開樓盤為60到80個，公司可能會在月底公布是否要調(diào)高全年的銷售目標(biāo)。2010年年報顯示，恒大將今年的銷售目標(biāo)定在了銷售面積不少于630萬平方米，而今年上半年，恒大已經(jīng)銷售611.7萬平方米。

　　萬科與恒大均屬于快速周轉(zhuǎn)、規(guī)模增長比較快的房企，然而，業(yè)內(nèi)人士對于這種講求規(guī)模的發(fā)展模式究竟能持續(xù)多久提出了質(zhì)疑。

　　上述業(yè)內(nèi)職業(yè)經(jīng)理人認(rèn)為，萬科等企業(yè)的規(guī)模比較大，這幾年銷售額的大幅增長有發(fā)展慣性的因素，快速周轉(zhuǎn)的發(fā)展模式短期內(nèi)還可延續(xù)，長期則難以持續(xù)下去。企業(yè)的銷售額僅僅能夠表明企業(yè)規(guī)模大，但是企業(yè)要做強則需要提高利潤率。

　　值得注意的是，近一兩年來，萬科在保持周轉(zhuǎn)速度的同時，凈利潤率也逐年提高。萬科2010年年報顯示，其毛利率達到了29.8%，同比2009年上升了7.6個百分點，凈利率也從2009年的10.9%上升到2010年的14.4%。

　　西南證券房地產(chǎn)分析師肖劍表示：“萬科近年來的運營有出現(xiàn)變化的跡象，表現(xiàn)在近幾年萬科的凈利潤率和毛利率持續(xù)提高，這表明萬科的產(chǎn)品結(jié)構(gòu)發(fā)生變化，如注重持有型的商業(yè)地產(chǎn)的布局，當(dāng)然這樣的趨勢現(xiàn)在還在初始階段，表現(xiàn)不是特別明顯�！�

　　事實上，大力發(fā)展持有型物業(yè)已經(jīng)成為房企的共識。包括萬科、保利、招商地產(chǎn)在內(nèi)的大型房企近年來都成立了獨立的公司運作商業(yè)地產(chǎn)。

　　陳晟認(rèn)為，企業(yè)追求快速周轉(zhuǎn)是對的，但是加大持有型物業(yè)的比例則是未來的趨勢，目前國內(nèi)企業(yè)商業(yè)持有的比例僅為5%，理想的比例應(yīng)該達到20%。

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