在中央政府及地方政府不斷加大保障房建設(shè)力度，限購、限貸、限價(jià)“三限”日趨嚴(yán)厲的政策高壓下，地產(chǎn)市場逐步平緩回調(diào)趨于降溫。但經(jīng)濟(jì)總體增長、通貨膨脹預(yù)期及持幣者入市“避脹”形勢(shì)下，土地價(jià)格總體反彈壓力不可低估。

　　六成城市地價(jià)環(huán)比增速趨緩

　　由國土資源部土地利用管理司和中國土地勘測(cè)規(guī)劃院發(fā)布的這一監(jiān)測(cè)報(bào)告指出，2011年第二季度，全國主要監(jiān)測(cè)城市中，超過六成城市綜合地價(jià)環(huán)比增速較上一季度有所放緩，漲幅超過5.0%的城市僅有兩個(gè)。而居住地價(jià)變化與綜合地價(jià)狀況基本保持了一致。

　　在今年一季度的監(jiān)測(cè)中，由于宏觀經(jīng)濟(jì)、市場預(yù)期、通脹因素及調(diào)控政策等綜合作用，雖然全國地價(jià)總水平仍小幅上升，但百姓最關(guān)注的居住用地價(jià)格漲幅回落引領(lǐng)總體趨勢(shì)。第二季度監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，居住地價(jià)變化與綜合地價(jià)增速趨緩基本保持一致。超過六成城市的居住地價(jià)環(huán)比增速有所回落，其中南北兩大熱點(diǎn)城市北京、杭州居住地價(jià)略有下降，降幅分別為0.58%和0.53%。而溫州等四個(gè)城市二季度居住地價(jià)出現(xiàn)負(fù)增長。近五成監(jiān)測(cè)城市居住地價(jià)同比增速有所回落。

　　值得注意的是，在嚴(yán)厲的調(diào)控政策持續(xù)加碼的背景下，商品住房交易量下降，交易價(jià)格有所松動(dòng)，受間接影響，二季度各用途地價(jià)增速較上一季度均有所放緩。全國商業(yè)、居住、工業(yè)地價(jià)環(huán)比增幅分別為2.77%、2.17%、1.13%，較上一季度分別下降了0.56、0.27和0.30個(gè)百分點(diǎn)。在政府對(duì)商品住宅交易嚴(yán)格限制下，投資持續(xù)轉(zhuǎn)向商業(yè)地產(chǎn)，二季度全國商業(yè)地價(jià)環(huán)比、同比增長率均為最高。商業(yè)地產(chǎn)是成為地產(chǎn)資本“蓄水池”還是新泡沫，值得高度關(guān)注。

　　不讓二三線城市變成規(guī)避調(diào)控區(qū)

　　在東部沿海全國三大區(qū)域綜合地價(jià)環(huán)比增速回落同時(shí)，二季度綜合地價(jià)環(huán)比漲幅前十位城市中，濰坊、黃石、淮南、北海、南寧、重慶等二三線或西部城市赫然在列。而二季度綜合地價(jià)同比漲幅超過20.0%的城市為昆明、深圳、石家莊、南寧。二三線以及西部地區(qū)城市地價(jià)總體處于升溫通道。

　　國土資源部最新公布的土地違法情況顯示，上半年，西部地區(qū)土地違法案件同比上升逾50%。國土資源部執(zhí)法監(jiān)察局局長李建勤說，上半年國土資源違法違規(guī)形勢(shì)一大特點(diǎn)，就是違法用地面積東部下降12.5%、中部下降1.2%，而西部上升50.6%。而東部、中部欠發(fā)達(dá)地區(qū)違法用地也呈上升趨勢(shì)�？傊�經(jīng)濟(jì)欠發(fā)達(dá)、起步比較晚的地區(qū)，違法用地呈現(xiàn)上升趨勢(shì)，而且上升幅度較大。一些原來在江浙、廣東特別是占地面積較大的項(xiàng)目逐步向西部轉(zhuǎn)移，產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移趨勢(shì)明顯。值得警惕的是，要防止產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移變成鋪張浪費(fèi)、投機(jī)炒作的轉(zhuǎn)移。

　　中國土地勘測(cè)規(guī)劃院地價(jià)所所長趙松在發(fā)布今年第一季度全國城市地價(jià)監(jiān)測(cè)報(bào)告時(shí)就警告“隨著大中城市房地產(chǎn)炒作熱度的梯度轉(zhuǎn)移，要防止中小城鎮(zhèn)的住房及土地價(jià)格的跟風(fēng)上漲”。在二季度監(jiān)測(cè)報(bào)告中，她再次強(qiáng)調(diào)“謹(jǐn)防三、四線城市曲線規(guī)避調(diào)控政策現(xiàn)象，以免土地市場再度過熱�！�

　　地產(chǎn)市場長期理性亟待制度破題

　　據(jù)全國城市地價(jià)動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)組分析，上半年持續(xù)收緊的調(diào)控政策迫使地價(jià)漲幅回調(diào)。預(yù)計(jì)下半年，隨著緊縮性政策細(xì)化和落實(shí)、貨幣信貸常態(tài)回歸，市場整體寬裕流動(dòng)性逐步有效回籠以及調(diào)控政策威力繼續(xù)釋放，各主要城市居住地價(jià)將總體趨穩(wěn)。

　　今年以來，中央及地方政府不斷加大保障房建設(shè)力度，在限購、限貸、限價(jià)“三限”政策日趨嚴(yán)厲的政策基礎(chǔ)上，銀根進(jìn)一步收緊，上半年六次上調(diào)存款準(zhǔn)備金率、兩次加息，對(duì)開發(fā)企業(yè)資金面的持續(xù)施壓，使企業(yè)高價(jià)搶地狀況基本緩解，房價(jià)地價(jià)逐步平緩回調(diào)。但是，持續(xù)向好的國民經(jīng)濟(jì)支撐了地產(chǎn)場穩(wěn)中有升態(tài)勢(shì)。強(qiáng)勁的剛性需求，加上通貨膨脹率持續(xù)高漲、人民幣升值預(yù)期導(dǎo)致境外熱錢流入，持幣觀望者在“避脹”需求壓力下開始入市等，土地價(jià)格總體水平反彈壓力不容忽視。

　　綜合各類因素，要避免地產(chǎn)市場再度過熱，目前一要謹(jǐn)防地方政府落實(shí)中央政策的力度有所弱化，二要謹(jǐn)防三四線城市曲線規(guī)避調(diào)控政策。與此同時(shí)要看到，目前我國房地產(chǎn)市場調(diào)控中的一些根本難題尚未有效破解，如土地、金融、稅收等政策的綜合協(xié)調(diào)能力有待提高，地方政府追求局部經(jīng)濟(jì)發(fā)展的內(nèi)在沖動(dòng)依然強(qiáng)烈等等，都屬于長期的制度性因素，亟待從體制改革層面早日有效破題。

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• ·2011-2015年中國寧波房地產(chǎn)行業(yè)市場全景調(diào)研及投資價(jià)值評(píng)估研究報(bào)告
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