在年初至今嚴(yán)厲的限購(gòu)、限貸、及限售調(diào)控之下，大型房企何以仍能實(shí)現(xiàn)同比大幅增長(zhǎng)的銷售業(yè)績(jī)？統(tǒng)計(jì)發(fā)現(xiàn)，雖然住宅銷售低迷，但一些房企積極降價(jià)促銷導(dǎo)致了業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)。此外，與往年不同，主流房企尤其是前三十大房企所銷售的產(chǎn)品結(jié)構(gòu)已經(jīng)發(fā)生明顯變化，不受限購(gòu)影響的商業(yè)地產(chǎn)和二、三線城市的占比顯著加大。這也導(dǎo)致前三十名排位的變化，萬(wàn)達(dá)、綠地、碧桂園、恒大等，都得益于這種結(jié)構(gòu)性變化，而將排名提升。

　　商業(yè)地產(chǎn)銷售發(fā)力

　　7月7日晚，保利地產(chǎn)發(fā)布公告稱，6月公司實(shí)現(xiàn)簽約面積97.59萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)41.51%；實(shí)現(xiàn)簽約金額113.54億元，同比增長(zhǎng)78.97%，創(chuàng)今年月度新高。

　　在保利6月份的銷售項(xiàng)目中，有較多的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目入市。其中，僅在廣州保利就推出了6個(gè)寫字樓項(xiàng)目，總面積超過(guò)100萬(wàn)平方米；在成都，保利地產(chǎn)6月份推出了12個(gè)項(xiàng)目，共計(jì)150萬(wàn)平方米的商業(yè)項(xiàng)目。

　　類似地，富力地產(chǎn)6月銷售額中，廣州貢獻(xiàn)最大，實(shí)現(xiàn)合同銷售11.45億，占總銷售額的44.92%。其中，兩大商業(yè)項(xiàng)目——富力盈盛廣場(chǎng)及富力公園28商鋪是當(dāng)月銷售的主力。

　　龍湖地產(chǎn)董事長(zhǎng)吳亞軍也曾在上半年的股東大會(huì)上表示，今年4月龍湖合同銷售額表現(xiàn)理想，主要因?yàn)樵黾佣�、三線城市的供貨量及增加商業(yè)供貨量因素支持，料全年400億目標(biāo)無(wú)憂。

　　花樣年集團(tuán)總裁潘軍表示，6月份公司實(shí)現(xiàn)合同銷售金額約9.2億，創(chuàng)下今年以來(lái)的最高單月銷售額，同比增100%。這也得益于花樣年商業(yè)類物業(yè)的布局，公司目前不在限購(gòu)范圍的產(chǎn)品占比達(dá)81%。

　　“前兩年進(jìn)行商業(yè)地產(chǎn)布局的開(kāi)

　　發(fā)商今年將進(jìn)入實(shí)質(zhì)的執(zhí)行期，”廣州倍智人才咨詢首席顧問(wèn)魯?shù)け硎�，傳統(tǒng)的住宅開(kāi)發(fā)商向商業(yè)地產(chǎn)的轉(zhuǎn)型早已開(kāi)始，但今年表現(xiàn)尤為明顯。

　　專職商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的萬(wàn)達(dá)，上半年收入618.2億元，排名躍升至僅次于萬(wàn)科。其中連鎖百貨收入同比增長(zhǎng)200%，萬(wàn)達(dá)酒店公司收入同比增長(zhǎng)100.8%，萬(wàn)達(dá)商業(yè)管理公司租金收入同比增長(zhǎng)85.8%。

　　7月13日，易居發(fā)布的報(bào)告顯示，上半年全國(guó)辦公樓成交均價(jià)同比上漲17.2%，商業(yè)營(yíng)業(yè)用房成交均價(jià)同比上漲14.7%。

　　二、三線城市貢獻(xiàn)良多

　　除了商業(yè)地產(chǎn)銷售外，開(kāi)發(fā)商破除限購(gòu)魔咒的另一大趨勢(shì)是，繼續(xù)深入二三線城市。

　　恒大地產(chǎn)是深入二、三線的代表。上半年恒大之所以實(shí)現(xiàn)全年業(yè)績(jī)的六成，很大部分得益于二、三線尤其是不限購(gòu)的三線市場(chǎng)的“收成”。

　　據(jù)恒大地產(chǎn)總裁夏海鈞介紹，在恒大上半年合約銷售423.2億元中，二線城市銷售金額270.1億元，占比63.8%；三線城市項(xiàng)目合約銷售金額128.1億元，占比30.3%。“2011年上半年，我們新開(kāi)盤33個(gè)項(xiàng)目，分布于29個(gè)城市，二線城市項(xiàng)目10個(gè)，占比30.3%；三線城市項(xiàng)目23個(gè)，占比69.7%，”夏海鈞說(shuō)，下半年公司將要新開(kāi)的項(xiàng)目，絕大部分位于二、三線城市。

　　即使如萬(wàn)科、保利、中海這樣的布局均衡的公司，其二、三線城市的銷售貢獻(xiàn)也越來(lái)越大。如中海6月份銷售中，北方區(qū)(沈陽(yáng)、長(zhǎng)春、大連、青島)等二線城市，銷售面積達(dá)18.5萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)218.97%。

　　上半年銷售業(yè)績(jī)不錯(cuò)，但房企的資金狀況仍緊張。數(shù)據(jù)顯示，上半年，全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)本年資金來(lái)源40991億元，同比增長(zhǎng)21.6%，增幅比1-5月提高3.1 個(gè)百分點(diǎn)，較去年同期大幅下降24 個(gè)百分點(diǎn)。資金增幅有企穩(wěn)跡象。具體來(lái)看，進(jìn)入2011年以來(lái)，國(guó)內(nèi)貸款比重持續(xù)下降，由1-2月份的22.0%下降到1-6月份的17.1%；企業(yè)自籌資金比重大幅上升，由1-2月份的34.4%上升到1-6月份的40.1%；可見(jiàn)，隨著國(guó)內(nèi)信貸環(huán)境繼續(xù)緊縮，開(kāi)發(fā)企業(yè)資金狀況不容樂(lè)觀，被迫更多的利用自有資金。此外，個(gè)人按揭貸款4181億元，下降7.9%。在商業(yè)銀行放貸額度較少、銀監(jiān)會(huì)不斷重申房地產(chǎn)貸款風(fēng)險(xiǎn)的情況下，個(gè)貸連續(xù)4個(gè)月出現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)。

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