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2011年長沙樓市格局變化情況情況分析
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http://mamogu.com 發(fā)稿日期:2011-7-15
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政策疊加的深度調(diào)控仍然開始顯現(xiàn)威力。來自長沙市房產(chǎn)研究中心的數(shù)字說，1-6月份長沙市（含五區(qū)四縣）累計(jì)銷售備案992.93萬㎡，同比減少9.88%；全市新建商品房累計(jì)銷售備案套數(shù)93086套，同比減少5.70%。
2011-2015年中國別墅行業(yè)市場全景調(diào)研及投資價(jià)值 整份研究報(bào)告用近20余萬字的詳盡內(nèi)容，多達(dá)200多個圖表向您詳盡描述您所處的行業(yè)形勢，為您提2011-2015年中國東莞房地產(chǎn)行業(yè)市場全景調(diào)研及投 整份研究報(bào)告用近20余萬字的詳盡內(nèi)容，多達(dá)200多個圖表向您詳盡描述您所處的行業(yè)形勢，為您提2011-2015年中國佛山房地產(chǎn)行業(yè)市場全景調(diào)研及投 整份研究報(bào)告用近20余萬字的詳盡內(nèi)容，多達(dá)200多個圖表向您詳盡描述您所處的行業(yè)形勢，為您提2011-2015年中國寧波房地產(chǎn)行業(yè)市場全景調(diào)研及投 整份研究報(bào)告用近20余萬字的詳盡內(nèi)容，多達(dá)200多個圖表向您詳盡描述您所處的行業(yè)形勢，為您提
銷量下挫的背后，樓市的格局已經(jīng)悄然發(fā)生改變�，F(xiàn)實(shí)是，買方市場逐漸成形，令樓市二八效應(yīng)日漸明顯：購房者的選擇向大品牌、資源優(yōu)勢項(xiàng)目傾斜，這一行為已經(jīng)改變了整個城市的地產(chǎn)格局。
調(diào)控之下，長沙樓市還是慢半拍
現(xiàn)實(shí)是，調(diào)控正在開始深刻的影響著2011年的樓市。
在“史上最嚴(yán)，嚴(yán)上加嚴(yán)，更嚴(yán)”一系列的政策以后，公眾的一種微妙情緒是，房價(jià)并沒有像預(yù)想的那樣回到合理水平，不僅離百姓心理預(yù)期甚遠(yuǎn)，就連政府層亦公開表達(dá)沒有達(dá)到預(yù)期目標(biāo)。
這帶來了2011年1月26日的又一波密集調(diào)控沖擊波——行政直接干預(yù)成為調(diào)控的主要手段，措施包括要求各城市從嚴(yán)制定住房限購措施，確定年度新建住房價(jià)格控制目標(biāo)等。更深層次的，則是金融政策不斷收緊和銀行準(zhǔn)備金率不斷提高。
從3、4月開始，全國一線城市成交量應(yīng)聲而落，但長沙卻始終慢半拍。6月之前，長沙市場一路高歌，在全國市場萎靡不振的語境中，樓市銷售量持續(xù)走高。來自長沙市房產(chǎn)研究中心數(shù)據(jù)顯示，1-5月，長沙地區(qū)新建商品房累計(jì)銷售備案854.77萬㎡。
而6月之后，情況發(fā)生微妙轉(zhuǎn)變。在6月不少城市開始出現(xiàn)銷售逆轉(zhuǎn)大幅上升的同時，長沙樓市的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示同比下滑。統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2011年上半年全市新建商品房累計(jì)銷售備案992.93萬㎡，同比減少9.88%，其中住宅銷售備案894.25萬㎡，同比減少12.92%；全市新建商品房累計(jì)銷售備案套數(shù)93086套，同比減少5.70%，其中住宅銷售備案82775套，同比減少9.31%。
一個細(xì)節(jié)是，上半年全市銷售備案面積同比減少了近一成，但四縣市同比降幅更為明顯。上半年新建商品房銷售備案面積內(nèi)五區(qū)同比降幅不超過6%，而四縣市同比降幅超過16%。其中，長沙縣上半年銷售備案144.05萬㎡，同比減少29.49%，降幅最甚。現(xiàn)金為王，信貸之手正分化市場
盡管大多數(shù)發(fā)展商已經(jīng)開始將“趨冷”視為6月樓市關(guān)鍵詞，但市場分化的情況依然相當(dāng)明顯。
“現(xiàn)在市場購買力在金融門檻提高的背景下，相對而言量是有限的�！卑矎�(qiáng)說。當(dāng)有限的購買力，與開始增長的供應(yīng)量碰撞，迸發(fā)的必然是發(fā)展商的分化。
相比上半年供應(yīng)較少的現(xiàn)實(shí)，下半年可能出現(xiàn)被動增長。中原地產(chǎn)機(jī)構(gòu)認(rèn)為，2010年11月至今年5月內(nèi)五區(qū)商品房住宅新開工量達(dá)682萬方，將陸續(xù)成為下半年的供應(yīng)量。盡管從政策層面來看，開發(fā)商受制約較為嚴(yán)重，推盤速度大大放緩，但這依然無法對沖購買力下降和觀望加重的雙重需求低迷。
一種觀點(diǎn)是，目前市場觀望情緒濃厚，但剛需仍然很大，各項(xiàng)目在銷售策略上不盡相同，但通過適當(dāng)?shù)膬?yōu)惠措施吸引客戶提高成交量是必然選擇。
消費(fèi)者希望價(jià)格降低，但市場形勢依然堅(jiān)挺�！皩τ趧傂孕枨蟮目蛻魜碚f，再不出手買房，以后的購房成本會更高�！遍L沙置業(yè)通投資咨詢有限公司董事副總經(jīng)理肖兵說。由于限購及限貸，中小開發(fā)商在現(xiàn)金流方面會出現(xiàn)一些問題，不排除促銷政策的出臺。
“目前開發(fā)商是積極出貨。將手中的房子變成現(xiàn)金，是他們最重要的事情。只要資金鏈不出現(xiàn)大的問題，市場如何變，開發(fā)商都會以不變應(yīng)萬變�！�
新盤在觀望中推遲開盤
對消費(fèi)者來說，嚴(yán)格的貸款標(biāo)準(zhǔn)，不斷增加的貸款成本，促使貸款難成為普遍存在的問題。其一，一定程度上抑制投資性需求；其二，剛性需求買房難問題凸顯——這或許會改變整個長沙的樓市生態(tài)。富基世紀(jì)公園營銷總監(jiān)顏偉華認(rèn)為，部分項(xiàng)目因蓄客、認(rèn)籌情況不好或會推遲開盤，也有對價(jià)格預(yù)期較高的原因推遲開盤的，開發(fā)商希望在價(jià)格及市場火爆的時候入市，這樣對后市的影響就是直接導(dǎo)致房價(jià)在未來樓市回暖的時候可能出現(xiàn)報(bào)復(fù)性反彈。
“據(jù)我所知，現(xiàn)在不少開發(fā)商推遲了開盤的時間。”湖南恒廣集團(tuán)副總經(jīng)理柳佳說。柳佳所在的恒廣集團(tuán)，將在8月推出新項(xiàng)目恒廣o國際景園�！拔覀兾磥韺⒏鶕�(jù)市場狀況來制定推盤節(jié)奏和價(jià)格，現(xiàn)在只能是先觀望看看情況�！睆�?zhí)煜枵J(rèn)為，隨著購買力下跌和觀望的加重，資源優(yōu)勢更強(qiáng)、更具性價(jià)比的項(xiàng)目將成為市場關(guān)注的熱點(diǎn)。
“未來樓市有可能出現(xiàn)三種明顯的趨勢。”張?zhí)煜枵J(rèn)為，品牌集中度、項(xiàng)目資源性以及價(jià)格合理性可能成為購房者主要考慮購房的因素，而這有可能引起市場格局的明顯變化。 - ■ 與【2011年長沙樓市格局變化情況情況分析】相關(guān)研究報(bào)告
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