&

保護視力色：

中研網(wǎng)訊：

2011-2015年中國別墅行業(yè)市場全景調研及投資價值

整份研究報告用近20余萬字的詳盡內容，多達200多個圖表向您詳盡描述您所處的行業(yè)形勢，為您提

2011-2015年中國東莞房地產行業(yè)市場全景調研及投

整份研究報告用近20余萬字的詳盡內容，多達200多個圖表向您詳盡描述您所處的行業(yè)形勢，為您提

2011-2015年中國佛山房地產行業(yè)市場全景調研及投

整份研究報告用近20余萬字的詳盡內容，多達200多個圖表向您詳盡描述您所處的行業(yè)形勢，為您提

2011-2015年中國寧波房地產行業(yè)市場全景調研及投

整份研究報告用近20余萬字的詳盡內容，多達200多個圖表向您詳盡描述您所處的行業(yè)形勢，為您提

更多相關研究報告>>

貨幣緊縮背景下，樓市調控局至中盤。房價快速上漲勢頭得到初步遏制的市況下，房地產行業(yè)里大大小小的開發(fā)商們體味著不同的酸甜苦辣。手握資金、實力雄厚的大鱷們盤算著擴張與吞并，而資金匱乏的中小房企則四處求金以期度過危機。但不管手中的頭寸是松是緊，在降價銷售回籠資金方面，幾乎所有的開發(fā)商們都在頑強地堅持著。
　　
　　這源于房企們的融資有術。或通過其擁有的在港上市公司大舉海外發(fā)債，或通過民間借貸吸收社會資金，此外，信托、私募、企業(yè)過橋資金等渠道無所不用其極。但與狼共舞就有被狼吃掉的風險。據(jù)有關信托研究機構統(tǒng)計，房企通過信托渠道融資的利率和其他融資費成本不斷走高，目前已經達30%左右，最高的甚至已高達45%。更讓人驚詫的是，7月初，一信托業(yè)內人士微博爆料稱，某開發(fā)商老板在一信托公司老總辦公室長跪不起，最終該開發(fā)商以更大的資產捆綁而得以喘息。
　　
　　嚴峻的局勢已經把中小房企逼到了生死的重要關頭。
　　
　　房地產信托水漲船高
　　
　　“Y房地產開發(fā)商通過Z信托公司融資，到期沒法還錢，按照約定，項目將被信托公司以幾乎零成本接盤。Y開發(fā)商老板在Z信托公司老總辦公室長跪不起，‘求你放我一條生路吧，我畢生的家底都押在這里了！’Z信托最終放過Y，再發(fā)一款信托計劃，捆入Y全部資產�！币晃恍磐袠I(yè)內部人士在其微博如是爆料。
　　
　　這是當下信托業(yè)與房地產業(yè)不同處境的生動寫照。
　　
　　“對房地產行業(yè)來說，由于緊縮政策，銀行貸款也被大大壓縮，使房企的資金鏈趨緊，很多優(yōu)質的房地產項目因拿不到信貸轉而尋求信托融資�！笔缆�(lián)地產首席分析師王海斌認為，而從歷史經驗看，信托業(yè)資產的規(guī)模一般和銀行信貸、貨幣政策呈相反關系，緊縮的貨幣政策會引起信托業(yè)資產規(guī)模的增加。而另一方面，“從資金需求方來說，國家對房地產領域的調控一天未松，房地產企業(yè)借助信托來融資的需求便會只增不減。自房地產新政以來，房地產信托發(fā)行數(shù)量和規(guī)模，都有了很大幅度的增長；可以說房地產調控給房地產信托帶來很大的發(fā)展機遇。”
　　
　　在這種情況下，房地產信托儼然成為資金鏈承壓房企們的救命稻草。西南財經大學信托與理財研究所監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，2011年上半年共發(fā)行集合資金信托產品1456款，計劃募集規(guī)模3745.88億元，平均期限14.28個月，平均年化預期收益率9.46%。其中資金運用于房地產領域的信托數(shù)量為343款，其平均的年化收益率高達10.86%，在各類信托產品中仍然處于明顯的領先地位。

但越來越多的跡象表明，即便房地產信托收益已經遠超其他信托品種，房地產信托的收益還在攀升。6月下旬，在香港上市的融創(chuàng)集團先后兩筆高息信托融資引發(fā)市場關注。據(jù)悉，該信托計劃為期17個月，年利率高達17%，為今年以來正式公布的地產信托最高年利率水平。如果加上信托手續(xù)費用及融資渠道費用，融資成本突破20%已無懸念。融創(chuàng)集團還表示，如果收購在約定的17個月期間屆滿后尚未進行，信托計劃期限將自動額外延長29個月，并以23%的年利率支付償還代價。此外，更有機構研究顯示，房地產信托融資成本最高的已達45%。
　　
　　“不同開發(fā)商，承受能力不同。無論融資利率怎么調整，房企還是得接受。”王海斌說。
　　
　　房企或陷入惡性循環(huán)
　　
　　高達30%以上的融資成本似乎讓人難以理解。北大經濟研究中心研究員韓世同認為，這樣的高額成本很少有房地產企業(yè)能夠承受，“因為開發(fā)商的毛利潤一般就在30%左右，若是以房地產信托籌集資金，那么開發(fā)商自己都沒辦法生存�！�
　　
　　在他看來，房企為了達到一定的自有資金額，以期滿足向銀行借貸的條件，在這樣的情況下才可能高成本融資，主要是通過短期的高額借貸籌集資金�！斑^橋資金、信托、民間高利貸都有可能。成本30%到100%都不出奇。但這樣的高成本只限于特殊情況，絕不會成為房企常規(guī)融資的來源�！�
　　
　　但即便是常規(guī)的房地產信托融資，水漲船高的趨勢可能還會繼續(xù)。有信托業(yè)內人士表示，行業(yè)政策監(jiān)管日漸趨嚴，信托公司對房地產市場系統(tǒng)性風險的擔心正在加劇。目前監(jiān)管層已對房地產信托項目實行逐月上報風險監(jiān)測的制度，在其中的還款來源一項中，就明確要求填寫第一、第二及其他還款來源。這對房地產開發(fā)商的資金鏈安全提出了更高要求，也等于直接提高了審批的門檻。
　　
　　除了高息之外，房企在進行信托融資的時候可能還要承擔高質押率。以上述融創(chuàng)信托融資為例，根據(jù)公告，融創(chuàng)將以開發(fā)公司股權及土地使用權作價5億，作為向大業(yè)信托融資的質押物。但從此前的公告看，作為質押標的地塊為融創(chuàng)以9.59億元的價格競標所得，因此從當前市場價看，質押標的價值已經能完全覆蓋可能發(fā)生的風險損失。
　　
　　此外，由于開發(fā)商目前資金緊張，加上其他的融資渠道收緊，有可能出現(xiàn)與信托約定的回購期內償還或置換信托貸款的資金無法及時到位的情況。目前雖然尚未聽說有房地產信托確認無法償還的情況，但信托計劃延期的情形確實存在。同時，如果開發(fā)商銷售不暢，即使能夠找到置換資金保證信托計劃的兌付，開發(fā)商屆時也會陷入高息置換低息的惡性循環(huán)。上述微博爆料中，開發(fā)商最終將全部資產捆綁，全副身家換來一時的喘息，但將要面臨的則是更大的風險。

信托與房企誰綁架誰？
　　
　　與虎謀皮也好，與狼共舞也罷，信托公司與房地產企業(yè)誰是虎，誰是狼？還有一種可怕的結果，就是兩敗俱傷。房地產信托的水漲船高已經引發(fā)監(jiān)管層的關注，繼5月份市場傳出房地產信托恐被叫停的消息之后，7月初，房地產信托將被叫停的傳言再度四起。消息稱，包括平安信托、中信信托、中融信托、中誠信托、北京信托、上海信托等20多家信托公司已經收到來自監(jiān)管部門的“窗口指導”。
　　
　　事實上，2010年以來，受益于房地產市場的持續(xù)調控，房地產信托產品出現(xiàn)了較快的增長并成為信托公司重要的盈利來源，但房地產信托的快速發(fā)展與監(jiān)管層對房地產信托的監(jiān)管始終緊密相隨。銀監(jiān)會在2010年2月初曾下發(fā)了《關于加強信托公司房地產信托業(yè)務監(jiān)管有關問題的通知》，開始關注房地產信托產品的風險；2010年11月再次發(fā)布了《關于信托公司房地產信托業(yè)務風險提示的通知》，通知要求各信托公司對房地產信托業(yè)務進行合規(guī)性風險自查，此次通知發(fā)布后部分房地產信托業(yè)務發(fā)行規(guī)模較大的信托公司短暫地關閉了房地產信托產品的發(fā)行。
　　
　　“在目前宏觀調控的背景下，房地產、金融市場等行業(yè)面臨較多的不確定性，信托資金的投向如果在這兩個行業(yè)的集中度偏高，容易導致風險過大，面臨較大的周期波動。盡管監(jiān)管部門對多家信托公司進行‘窗口指導’，依然難以影響房地產信托產品的火爆發(fā)行態(tài)勢。不過，從中長期來看，房地產信托如此火爆發(fā)行背后的潛在風險也不容忽視�！庇捎诜康禺a信托融資的法律體系不完善，容易出現(xiàn)問題，暨南大學胡剛教授建議投資者應當謹慎選擇地產信托產品。
　　
　　“現(xiàn)階段房地產信托業(yè)務只要不是過快地增長到明顯影響宏觀調控節(jié)奏的程度，其被叫停的概率非常低，這兩個月銀監(jiān)會已多次明確表態(tài)其對于房地產信托的監(jiān)管方針并未改變。”安信證券信托行業(yè)首席分析師楊建海認為，今年或是房地產信托“價”的高點和“量”的相對低點，在監(jiān)管恢復常態(tài)后，房地產信托的規(guī)模預計將會明顯擴大。

国产大屁股av在线播放_国语自产精品视频_嘿咻在线视频精品免费_日韩大片观看网址

房地產信托融資成本節(jié)節(jié)走高淺析