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2011年多城市供地小高潮調(diào)查情況分析
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http://mamogu.com 發(fā)稿日期:2011-7-7
- 【搜索關(guān)鍵詞】:房地產(chǎn)研究報告 投資策略 房地產(chǎn)市場分析 發(fā)展前景 競爭調(diào)研 趨勢預(yù)測
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2011-2016年中國健身房管理行業(yè)投資策略分析及前 【出版日期】 2011年7月 【報告頁碼】 350頁 【圖表數(shù)量】 150個2011-2016年中國簡易房行業(yè)投資策略分析及前景發(fā) 【出版日期】 2011年7月 【報告頁碼】 350頁 【圖表數(shù)量】 150個2011-2016年中國抗震房行業(yè)投資策略分析及前景發(fā) 【出版日期】 2011年7月 【報告頁碼】 350頁 【圖表數(shù)量】 150個2011-2015年住宅行業(yè)競爭格局與投資戰(zhàn)略研究咨詢 2011年,全國房地產(chǎn)市場保持平穩(wěn)開局,整體增長平穩(wěn),投資、銷售保持平穩(wěn)增長,新開工面積同比專家認(rèn)為,隨著成交的逐漸恢復(fù),近期開發(fā)商拿地意愿有所復(fù)蘇。下半年,各地將迎來土地放量供應(yīng),土地市場也會逐步趨于活躍,但恐難出現(xiàn)此前的火爆。
回暖
土地市場逐漸走出谷底
北京CBD核心區(qū)9宗地塊的歸屬一直格外受關(guān)注。6日從投標(biāo)現(xiàn)場了解到,參與競標(biāo)的企業(yè)拿地?zé)崆槌尸F(xiàn)久違的高漲。其中,中信集團(tuán)參與了大多數(shù)地塊的競標(biāo)。SO H O中國旗下的北京紅石建外房地產(chǎn)開發(fā)有限公司也參與了Z1a、Z2a、Z2b三幅地塊的競標(biāo),且報價均為最高。
根據(jù)北京土地整理儲備中心公布的數(shù)據(jù),此次出讓的土地仍均為商業(yè)金融性質(zhì)用地,總規(guī)劃建筑面積達(dá)109萬平方米。
SOHO中國董事長潘石屹認(rèn)為,此次出讓的是北京CBD最后幾幅地,其價值及未來的發(fā)展空間很大。
中國中信集團(tuán)、中信銀行股份有限公司聯(lián)合體作為唯一投標(biāo)方,給出了與地塊競標(biāo)底價相同的報價26.32億,成功將Z11地塊收入囊中。無獨有偶,安邦人壽保險股份有限公司和北京濤力投資管理有限公司聯(lián)合體也是以唯一買家的身份以22.92億奪得北京CBD核心區(qū)Z9地塊。
據(jù)測算,9宗地塊底價合計169.93億,按最高報價計算,成交總價約為246.55億,F(xiàn)場一位房地產(chǎn)資深人士表示,此次競標(biāo)底價和樓面價都低于預(yù)期,但這絲毫不掩企業(yè)的拿地?zé)崆椤?/P>
過去十天,北京、深圳等地相繼傳出“地王”的消息。6月27日,北京市東城區(qū)崇文菜市場一宗商業(yè)金融用地拍賣,經(jīng)過逾30輪激烈競買,廣州市豐璟房地產(chǎn)開發(fā)有限公司以總價7.1億元拿下該地塊,高達(dá)4.32萬元/平方米的樓面地價,刷新了近年來北京樓面價紀(jì)錄。此后不久,深圳南山區(qū)一地塊成為新晉總價“地王”,該宗規(guī)劃建筑面積達(dá)170萬平方米的地塊最終由招商局蛇口工業(yè)區(qū)有限公司以64.39億元拿下。
值得注意的是,近期頻頻給土地市場注入活力的多為商業(yè)金融及綜合類型地塊的成交。美聯(lián)物業(yè)全國研究中心主任徐楓認(rèn)為,商業(yè)金融及綜合類型地塊被看好的原因,除樓市調(diào)控之下住宅市場受政策影響較大外,商業(yè)金融及綜合類型地塊更能契合開發(fā)商追求長期收益的目標(biāo)“住宅市場的黃金十年已經(jīng)過去,接下來的‘黃金期’應(yīng)屬于工商鋪市場,其中自持形式會越來越多!
冷清
宅地成交依然低迷
與商業(yè)地產(chǎn)的成交形成反差,多數(shù)熱點城市的宅地市場仍難言回暖。中國指數(shù)研究公布的最新數(shù)據(jù)顯示,1至6月全國130個城市共成交土地9511宗,其中住宅類用地(含住宅用地及包含住宅用地的綜合性用地)2854宗,成交面積16179萬平方米,同比減少6%。
全國十個重點城市,除廣州、深圳與南京三個城市住宅用地成交面積同比上升外,北京、上海、重慶、天津、武漢、杭州、成都七個城市住宅用地成交面積分別同比下降38%、5%、34%、66%、4%、23%和22%。
成交價格也非常理性,今年以來底價、低價成交貫穿整個土地市場。1至6月,全國130個城市成交樓面均價為1061元/平方米,同比下跌20%;其中住宅類用地(含住宅用地及包含住宅用地的綜合性用地)成交樓面均價為1451元/平方米,同比下跌13%。上半年,住宅用地每月成交樓面均價均低于去年同期。
中國指數(shù)研究院報告認(rèn)為,導(dǎo)致住宅土地市場出現(xiàn)冷清,一方面是受國家政策限制、地方政府以設(shè)定地價上限、配建保障性住房等手段盡量將地價定在合理范圍之內(nèi),另一方面開發(fā)商對于目前市場理性的態(tài)度,也是地塊低價成交的重要原因。
美聯(lián)物業(yè)全國研究中心主任徐楓表示,整個房地產(chǎn)是一個循環(huán)關(guān)系,在產(chǎn)業(yè)鏈末端銷售這塊是死氣沉沉,這必然會影響開發(fā)商對未來的預(yù)期。加之開發(fā)商會通過股權(quán)交易、收購等各種方式增加土地儲備,并不缺地。
她預(yù)測,與上半年相比,下半年宅地的推出量會呈上升趨勢。但從土地性質(zhì)來說,單純住宅用地在整個土地市場的比例會越來越小,未來的趨勢是綜合用地為主。而隨著單純住宅用地推出數(shù)量相應(yīng)減少,開發(fā)商會更加關(guān)注單個地塊的性價比,也不排除個別地區(qū)、個別時期會出現(xiàn)“地王”的爭奪。
趨勢
多城市將迎供地小高潮
土地市場尤其是住宅用地成交乏力的背后,供應(yīng)量減少也是一個重要因素。1至6月全國130個城市共推出住宅類用地(含住宅用地及包含住宅用地的綜合性用地)3495宗,面積為19463萬平方米,同比減少15%。
四大一線城市中,北京3月份住宅用地市場交易量為零。另有統(tǒng)計顯示,前5個月北京通過招拍掛方式出讓的非保障房住宅用地量為87.4公頃。在深圳,住宅市場5月才首次破冰,整個上半年共推出住宅用地3宗,共計76萬平方米。
進(jìn)入6月,部分城市開始集中大量推地,成為今年供應(yīng)量最大的單月。中國指數(shù)研究院統(tǒng)計顯示,6月全國130個城市共推出土地2764宗,面積13285萬平方米,環(huán)比增加43%,同比增加50%;其中住宅類用地(含住宅用地及包含住宅用地的綜合性用地)751宗,推出面積4203萬平方米,環(huán)比增加38%,同比增加7%。
下半年伊始,北京等地土地市場便迎來推地高潮。根據(jù)北京市土地整理儲備中心公布的信息,7月4日共有7宗地塊進(jìn)入掛牌競價階段,其中4宗地為居住用地,總出讓面積超過42萬平方米。
中國房地產(chǎn)學(xué)會副會長陳國強(qiáng)表示,目前從整個市場來看,僵持、盤整的態(tài)勢還是很明顯,購房者、企業(yè)的觀望氛圍仍很明顯,政府作為土地供應(yīng)方,推地也會講究策略和節(jié)奏,推地的力度不會貿(mào)然加大,因此今年應(yīng)該和往年類似,在下半年特別是四季度才會加速推地。
中原集團(tuán)研究董事程澐認(rèn)為,隨著成交的逐漸恢復(fù)以及各地大規(guī)模土地供應(yīng)的開啟,近期開發(fā)商拿地意愿有所復(fù)蘇。從6月整體數(shù)據(jù)來看,標(biāo)桿房企拿地態(tài)度亦較5月更為積極。6月,中原監(jiān)測的15個城市中,共有14家標(biāo)桿房企于10個城市中踴躍拿地,總可建面積達(dá)632.94萬平方米,環(huán)比增幅高達(dá)80.4%。標(biāo)桿房企的拿地舉動,或?qū)⒋碳ね恋厥袌鲋鸩节呌诨钴S。
缺錢
下半年土地市場恐難火爆
雖然普遍預(yù)測下半年推地數(shù)量將有較大幅度增加,但專家認(rèn)為,土地市場恐怕還難以出現(xiàn)此前的火爆。
“下半年火熱肯定談不上,整個房地產(chǎn)市場的氣氛還是很淡,這種情況下,大家都不可能太樂觀!毙鞐鞅硎荆瑥男枨髞砜,現(xiàn)在相當(dāng)一部分開發(fā)商資金鏈比較緊張,也在很大程度上制約了其大規(guī)模拿地。陳國強(qiáng)也表示:“多數(shù)企業(yè)在調(diào)控之后,不得不面臨資金的壓力。”即便土地比過去更便宜,但由于自身缺乏相應(yīng)的投資能力也沒辦法拿地。
統(tǒng)計顯示,1至5月,房地產(chǎn)投資自 籌 資 金 到 位 同 比 增 速由年初的21.4%回升至30.9%。房地產(chǎn)銷售額同比增長18.2%,較去年18.3%增速略降。廣發(fā)證券認(rèn)為,隨著房地產(chǎn)調(diào)控的繼續(xù)實施,銷售增速面臨回落壓力,進(jìn)一步將對房地產(chǎn)投資構(gòu)成減速壓力。
陳國強(qiáng)預(yù)測“商業(yè)金融用地的出讓可以有更積極的預(yù)期,但對住宅用地來說,企業(yè)參與的意愿就要差一些!闭w而言,在嚴(yán)厲的調(diào)控形勢,房企會比較謹(jǐn)慎,過去多輪激烈競買及溢價率高企等火爆情形很難在下半年再現(xiàn)。徐楓預(yù)測,成交量可能并不會隨著推地數(shù)量大幅躍升而增加,樓面價也會保持平穩(wěn)。
中國指數(shù)研究院報告的認(rèn)為,一直處于低迷狀態(tài)土地市場,如何回歸到合理健康發(fā)展的道路,達(dá)到樓市與土地市場和諧發(fā)展,或?qū)⑹窍掳肽暾哒{(diào)控的走向。
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