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現(xiàn)實版地價推升房價及限購政策情況調(diào)查分析
http://mamogu.com 發(fā)稿日期:2011-7-7

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2011-2016年中國健身房管理行業(yè)投資策略分析及前

【出版日期】 2011年7月【報告頁碼】 350頁【圖表數(shù)量】 150個

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2011-2015年住宅行業(yè)競爭格局與投資戰(zhàn)略研究咨詢

2011年，全國房地產(chǎn)市場保持平穩(wěn)開局，整體增長平穩(wěn)，投資、銷售保持平穩(wěn)增長，新開工面積同比

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　　而本次SOHO中國參與競標(biāo)了三塊地，在Z1a、Z2a和Z2b三地塊的競標(biāo)中，SOHO中國在以凱恒和紅石建外投資公司的名義競標(biāo)，連續(xù)三塊地上報出最高價：15億元、22．5億元和30億元，而其底價分別僅為為8．7億元、13．05億元和17．4億元。

　　現(xiàn)實版地價推升房價

　　樓市調(diào)控空前嚴厲，地產(chǎn)商一度集體觀望，不過近期由于樓市處于政策出臺平淡期，利空因素逐步得到消化，加上地方政府加大賣地力度，吸引了眾多地產(chǎn)商拼搶，暗淡許久的土地市場逐漸升溫。

　　據(jù)北京市土地整理儲備中心統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，上半年北京共成交土地113塊，土地出讓金合計約325億元，同比去年減少約307億元，降幅達48．6％。近日，知情人士表示，今年北京保障房建設(shè)壓力較大，所需資金相當(dāng)于北京一年的財政收入。土地市場嚴重歉收或許是北京加大推地力度的原因。

　　按照樓市規(guī)律，一般來說，地價上漲會推高房價。以SOHO中國2009年以40億元在望京拍下的一地王為例，折合樓面價每平方米10197元。而業(yè)內(nèi)人士表示，SOHO中國該項目即將逾7月開賣，預(yù)計起價在5．5萬元／平方米左右。比一墻之隔的合生·麒麟社目前2．6萬—2．7萬元／平方米的價格，高出逾50％。

　　事實上，自2009年以來，望京區(qū)域就誕生過三個地王。繼SOHO中國之后，上海綠地、遠洋地產(chǎn)2010年也分別競得望京區(qū)域兩個地王，后者樓面地價高達2．75萬元／平方米，當(dāng)年創(chuàng)北京樓面單價新高，三大地王對推升望京房價功不可沒。業(yè)內(nèi)人士擔(dān)憂，這些地王即將扎堆上市，定價普遍比較高，望京房價有被再度抬高的趨勢。

　　限購政策部分遭架空

　　2011年時間已經(jīng)過半，空前嚴厲的房地產(chǎn)調(diào)控效果如何？中國指數(shù)研究院周二發(fā)布報告稱今年上半年中國樓市的調(diào)控中控制房價這一目標(biāo)未能完全實現(xiàn)在主要城市中今年上半年有過半城市成交樓市均價同比上漲部分城市漲幅較大。重點城市中的北京、杭州和深圳成交均價同比下跌重慶、上海和天津同比上漲其中重慶漲幅最大達30．1％。

　　對于北京房價下降的說法，很多居民并不認可，在他們看來，這種統(tǒng)計表現(xiàn)的所謂“下降”不過是一種假摔。房地產(chǎn)行業(yè)分析師楊紅旭的判斷是，總體上一線城市上半年為量減價穩(wěn)態(tài)勢，京滬兩地成交量雖然萎縮，但價格基本穩(wěn)定。

　　北京市房地產(chǎn)交易網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示，上半年北京新房成交量同比去年上半年減少15．7％，二手房成交量同比去年上半年下滑34．5％，但成交價同比去年上半年反而上漲22．7％，相比去年下半年也上漲了7％。

　　二季度數(shù)據(jù)顯示，北京一手住宅成交19308套，同比減少8．2％，環(huán)比減少3．5％。而具體到各月來看，北京一手住宅市場開始露出回漲跡象，成交量呈逐月溫和增長趨勢。

　　空前嚴厲的樓市調(diào)控似乎并沒有對房地產(chǎn)巨頭造成太大影響，來自中國房產(chǎn)信息集團發(fā)布的房企銷售排行榜單顯示，今年上半年國內(nèi)前十大房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)累計實現(xiàn)銷售3323億元，同比增長超過了80％，萬科、恒大、中海地產(chǎn)位居排行榜前三強。

　　最近，山東、河北、廣東、廣西、河南、遼寧以及湖南等二三線或三四線城市，盡管樓市成交受到調(diào)控影響，但總體仍保持穩(wěn)定，房價依舊比較堅挺。

　　值得關(guān)注的是，即便在限購政策最為嚴厲的北京，有的樓盤銷售依然火暴。據(jù)了解，該項目3月份推出的四期256套房子，截至目前已幾乎銷售一空，僅剩下不到10套房子。如果說六環(huán)附近1萬元／平方米的實際超低價格使合生·世界村逆市暢銷在情理之中，那么均價4．5萬元／平方米的金茂府成為上半年北京樓市銷售冠軍就多少有些令人出人意料。

　　不過業(yè)內(nèi)人士認為，樓市限購以來很多開發(fā)商日子不好過，為了規(guī)避限購政策，開發(fā)商們也想出了很多辦法。比如對于購買別墅項目的客戶來說，一般都已經(jīng)有好幾套房子，這種情況下開發(fā)商就讓客戶以“成年子女”名義購房。銷售人員也表示，可以通過賣掉現(xiàn)有房子或辦理假離婚的形式再購房。

　　7月6日，今年來最大規(guī)模土地出讓——北京CBD核心區(qū)9幅地塊投標(biāo)結(jié)束，最高投標(biāo)總價246．55億元，溢價45％。前不久，東城區(qū)崇文菜市場商業(yè)金融用地拍賣，經(jīng)過33輪激烈競買，以樓面價4．32萬元／平方米成交，刷新北京新的單價地王紀(jì)錄。進入六七月份以來，土地收入銳減迫使地方政府加大了賣地力度。隨著土地市場逐漸升溫，新老地王浮出水面，房價被抬高的趨勢再次顯現(xiàn)。

　　Z11地塊招標(biāo)引起質(zhì)疑

　　7月6日上午，在北京市土地交易大廳的現(xiàn)場，有萬科副總裁毛大慶、SOHO中國董事長潘石屹、中信集團等人士。

　　CBD剩余的9塊地分別為Z1a、Z2a、Z2b、Z8、Z9、Z10、Z11、Z12、Z13，總建筑面積達到109萬平方米，被稱為“開發(fā)商最后的機會”。

　　據(jù)統(tǒng)計，此次共有19家競買人參與到本次北京CBD核心區(qū)剩余9地塊的競標(biāo)之中：萬科、萬通、蘇寧置地、中信地產(chǎn)、SOHO中國等地產(chǎn)企業(yè)，以及泰康人壽、安邦財險、泰康人壽、陽光保險和中投公司、中信銀行、招商銀行等眾多金融機構(gòu)。

　　其中，中信集團聯(lián)合中信銀行聯(lián)合體作為唯一競買人競標(biāo)Z11地塊。關(guān)于Z11地塊，中信集團聯(lián)合中信銀行的聯(lián)合體報價與26．32億元的底價完全一樣，分毫不差，引起人們質(zhì)疑�，F(xiàn)場不愿具名開發(fā)商表示，作為唯一競買人，如若不出意外，中信集團與中信銀行聯(lián)合體將以底價摘取得該地塊，按其規(guī)劃建筑面積14萬平方米計算，折合樓面價1．88萬元／平方米。

　　地產(chǎn)界人士均對中信集團聯(lián)合中信銀行的聯(lián)合體報價與底價完全一樣表示詫異。

　　就此，SOHO中國董事長潘石屹在其微博中表示，真是遇到了神仙。

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