5月關(guān)于房地產(chǎn)信托的消息又一次引發(fā)了業(yè)內(nèi)的震動。盡管銀監(jiān)會高調(diào)澄清了并未叫停房地產(chǎn)信托，但市場上普遍認(rèn)為，收緊房地產(chǎn)信托的意愿正逐漸加強(qiáng)。而面對房地產(chǎn)信托日益高漲的收益率和監(jiān)管層的密切關(guān)注，房地產(chǎn)信托該何去何從？
　　
　　今年以來，房地產(chǎn)信托的成立數(shù)量經(jīng)歷了1、2月的短暫回調(diào)之后，從3月開始回升。據(jù)不完全統(tǒng)計，今年前4個月共成立230款房地產(chǎn)信托產(chǎn)品，規(guī)模達(dá)629.58億，同比分別增長91.66%和60.73%。在不斷收緊的風(fēng)聲和監(jiān)測下，5月前三周新成立的房地產(chǎn)信托產(chǎn)品又大幅度回落，截至5月29日，新成立房地產(chǎn)信托產(chǎn)品24款，成立規(guī)模僅為78.78億元。以筆者的觀察，總體來看，今年第一季度新增房地產(chǎn)信托融資規(guī)模為710.9億元，相對于同期新增房地產(chǎn)貸款5095億元，房地產(chǎn)信托融資并未像外界所傳的那樣已成房地產(chǎn)融資的主要來源。
　　
　　但中國房地產(chǎn)信托的確蘊(yùn)含著巨大風(fēng)險。去年10月之前，房地產(chǎn)信托最低年化收益率在5.50%到6.00%之間，10月后達(dá)到6.60%。據(jù)不完全統(tǒng)計，今年1至4月房地產(chǎn)信托的平均年收益率高達(dá)9.6%，相對去年房地產(chǎn)信托的平均年收益率，增長了7.62%，而信托產(chǎn)品的最高預(yù)期收益率從11%一路漲至15%，個別房地產(chǎn)信托計劃甚至以最高超過20%的收益率來吸引投資者。房地產(chǎn)信托產(chǎn)品的運(yùn)行成功主要寄托于相關(guān)地產(chǎn)項目的如期開工和完工，并完成銷售，如果因政策性因素或財務(wù)等原因?qū)е缕渲腥魏我粋�環(huán)節(jié)出了問題，都將極大地威脅房地產(chǎn)信托產(chǎn)品的安全，還可能給信托業(yè)發(fā)展帶來無法挽回的損失。
　　
　　面對日益嚴(yán)峻的通脹，信托收益和信托成本也持續(xù)走高，房地產(chǎn)開發(fā)商通過信托計劃融資的成本一般均在15%以上，高者甚至達(dá)25%至30%，這一成本水平對房價漲幅受限的房地產(chǎn)來說，無疑帶來了沉重的財務(wù)壓力，肯定會對房地產(chǎn)信托的兌付產(chǎn)生影響。另外，由于銀行融資成本低于信托，因此符合要求的房企大都選擇在銀行貸款，只有不合標(biāo)準(zhǔn)的房企才會轉(zhuǎn)向融資成本更高的信托市場。這些房產(chǎn)公司往往會開出高額的收益率，吸引信托公司與之合作。但這些房地產(chǎn)企業(yè)所能承受的融資成本其實很有限，一旦資金鏈斷裂，信托公司將面臨產(chǎn)品到期無法兌付的流動性風(fēng)險，繼而可能引發(fā)信托公司利益嚴(yán)重受損或者破產(chǎn)的可能，甚至有可能會引發(fā)信托業(yè)的系統(tǒng)性風(fēng)險。
　　
　　目前，房地產(chǎn)信托已成信托公司業(yè)務(wù)和收入的主要來源，但房地產(chǎn)市場的風(fēng)險已對房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)形成了巨大壓力，一旦遭遇風(fēng)險，將使整個信托行業(yè)“傷筋動骨”。5月17日的一條房地產(chǎn)信托將被叫停的傳言，導(dǎo)致經(jīng)緯紡機(jī)（000666）的股價在次日暴跌9%，而經(jīng)緯紡機(jī)就是中融信托的控股股東。這再清楚不過地表明信托行業(yè)已逐步被房地產(chǎn)信托“束縛”住了，而這種“束縛”所產(chǎn)生的風(fēng)險，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過房地產(chǎn)風(fēng)險對商業(yè)銀行的影響。因此，證監(jiān)會運(yùn)用房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)風(fēng)險監(jiān)測表全方位監(jiān)測房地產(chǎn)信托項目，既是為了監(jiān)測房地產(chǎn)信托的融資數(shù)量，也是為了防止房地產(chǎn)信托發(fā)展過快而帶來的風(fēng)險積累。顯然，后一個目的更為重要。
　　
　　筆者認(rèn)為，金融工具如果用得不當(dāng)，會帶來莫測風(fēng)險。但工具如何用畢竟是技術(shù)問題，可以通過實踐摸索改進(jìn)，不是通過禁止能解決的。禁止只是把金融供給停止了，但需求卻不會因此消失。在現(xiàn)階段嚴(yán)厲調(diào)控房地產(chǎn)的大背景下，房地產(chǎn)信托作為建設(shè)多層次房地產(chǎn)融資市場的要求，具有存在的合理性。如果相關(guān)部門強(qiáng)行叫停房地產(chǎn)信托，那么部分房地產(chǎn)商的資金鏈就有斷裂的可能，部分信托企業(yè)就有可能面臨兌付風(fēng)險，而房地產(chǎn)行業(yè)也有可能會“硬著陸”。
　　
　　因此，現(xiàn)實的選擇或許是，以基于風(fēng)險性和收益性判斷的市場化原則為測定房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)以及業(yè)務(wù)規(guī)模的大小的唯一依據(jù)。面對風(fēng)險不斷加劇的環(huán)境，一方面，信托公司要大力提高自身的信托財產(chǎn)管理能力和風(fēng)險控制能力。對于處在存續(xù)期內(nèi)的房地產(chǎn)信托產(chǎn)品必須進(jìn)行嚴(yán)格的項目審查、風(fēng)險評估和運(yùn)行監(jiān)測，以最大限度地防范和控制風(fēng)險；另一方面，在設(shè)立新房地產(chǎn)信托產(chǎn)品時，應(yīng)真實、全面地披露房地產(chǎn)投資領(lǐng)域的相關(guān)信息，對項目可能存在的市場風(fēng)險、政策風(fēng)險、經(jīng)營風(fēng)險以及各種不可預(yù)見的風(fēng)險，應(yīng)充分揭示，按照投資者市場化的判斷和選擇設(shè)計產(chǎn)品，必要時可規(guī)定融資類房地產(chǎn)信托的總規(guī)模上限，以此力爭使風(fēng)險損失最小化和風(fēng)險收益最大化。

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