歷屆全國兩會，房價都是"被痛罵"的焦點。今年兩會談起房價，大家都心平氣和了許多。這并非意味著房價已經(jīng)回歸合理性，而是對房地產(chǎn)的嚴厲調(diào)控已經(jīng)成為共識，在嚴厲的調(diào)控下，人們對房價的下調(diào)預(yù)期，漸漸少了疑問。

　　雖然，由于復(fù)雜的經(jīng)濟環(huán)境的存在，使得2011年房價的走勢難以一錘定音。不過，至少，2011年"兩會"明確的三大信號，從政策、銀根、供求三個方面分別對房地產(chǎn)市場造成高壓，無疑再度加強了民眾對房價下調(diào)的預(yù)期。

　　第一大信號："后手"威懾力，時刻準(zhǔn)備出臺新的樓市調(diào)控政策。

　　第二大信號："釜底抽薪"，將力求消除房價、物價上漲的貨幣基礎(chǔ)。

　　第三大信號：調(diào)整結(jié)構(gòu)，保障性住房 的供應(yīng)量今年將首超商品房，真正開始對商品房市場造成影響。

　　焦點一

　　"無窮盡"調(diào)控，

　　會多大程度影響房價？

　　住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部部長姜偉新在接受媒體采訪時表示，樓市調(diào)控是長期性的，并時刻準(zhǔn)備出臺下一步樓市調(diào)控政策。對于控制房價過快增長，充滿信心。

　　在新一輪房地產(chǎn)調(diào)控中，"房產(chǎn)稅試點"和"商品房限購"被認為是力度最大的兩記"重拳"，被稱為"史上最嚴厲"的調(diào)控能否最終讓房價回到理性的軌道？調(diào)控的效果、手段的利弊成為"兩會"上爭論得最激烈的話題之一。

　　觀點一 限購政策應(yīng)有中長期計劃

　　李慶云(北京大學(xué)經(jīng)濟學(xué)院教授)：開征房產(chǎn)稅，如果力度大、范圍廣，對抑制房地產(chǎn)市場的投資投機行為，改變需求結(jié)構(gòu)和需求量，進而對房地產(chǎn)虛高價格進行調(diào)節(jié)肯定會產(chǎn)生作用。相比房產(chǎn)稅試點，限購政策對房價的作用會更明顯，現(xiàn)在成交量已經(jīng)開始回落，相信價格會松動。由于中國的房地產(chǎn)市場化起步很晚，人多房少，市場房源存量不足的問題會長期存在，所以限購政策應(yīng)該有一個中長期的計劃。

　　觀點二 征房產(chǎn)稅的用意不在降房價

　　賈康 (財政部財政科學(xué)研究所所長)：房產(chǎn)稅可以為地方政府開拓新稅源，這對于解決土地財政有作用。但開征房產(chǎn)稅的主要用意其實并不在降低房價。幾十年城市化下來，中心城區(qū)的房價一定是總體上揚的，房產(chǎn)稅本身無法改變房價上漲趨勢。

　　觀點三 限購取消，或現(xiàn)報復(fù)性反彈

　　王超斌 (河南臺興房產(chǎn)有限公司董事長)："限購令"下，實際需求其實并沒有減少，只是被壓制了。出于成本的考慮、對政策調(diào)整的預(yù)期以及對需求的判斷，開發(fā)企業(yè)不一定就會大幅度調(diào)整房價。不僅如此，一旦限購取消，難保市場不會出現(xiàn)報復(fù)性的反彈。

　　點評：重慶、上海房產(chǎn)稅試點一月有余，限購政策在全國30多個城市也已陸續(xù)出臺，主要城市的成交量回落，但房價仍未發(fā)生轉(zhuǎn)折性的變化。政策效果如何、"后手"政策還有多少，有待時間檢驗。房價高企需要"重拳出擊"毋庸置疑，但揮出的"重拳"能否打在"七寸"則考驗著調(diào)控的智慧。

　　焦點二

　　控制貨幣流動性，"釜底抽薪"能否奏效？

　　3月14日，國務(wù)院總理溫家寶在北京人民大會堂與中外記者見面時提出，對于房價，將三管齊下。第一，控制貨幣的流動性。消除房價物價上漲的貨幣基礎(chǔ)；第二，運用財政、稅收和金融的手段來調(diào)節(jié)市場的需求；第三，加強地方政府的責(zé)任，無論是物價和房價，地方都要切實負起責(zé)任來。也就是說，"米袋子"省長負責(zé)制，"菜籃子"市長負責(zé)制，房價也由地方來負主要責(zé)任。

　　抑制通脹、實現(xiàn)經(jīng)濟轉(zhuǎn)型都需緊縮貨幣。對于樓市而言，控制貨幣流動性，運用貨幣手段繼續(xù)打擊投機、投資需求 成為2011年樓市調(diào)控中必然會運用的金融手段 。但是，提高二套房信貸成本的同時減少首套房貸的利率優(yōu)惠；限購與否以擁有住房的數(shù)量和戶籍為標(biāo)準(zhǔn)……旨在打擊投機的各項舉措會否對改善型需求造成誤傷，也成為"兩會"上一個爭論的焦點。

　　觀點一 把非剛性需求往后排一排

　　齊驥 (住建部副部長)：有不少買房人，既不是為了解決當(dāng)前無處可住的問題，也不是為了改善住房條件，而可能是考慮到通脹預(yù)期，為了增值保值，這屬于當(dāng)前一些不合理的住房需求。目前調(diào)控的重點，就是要把這些不是馬上需要居住、但依舊購買房子的消費者往后排一排。

　　觀點二 限購有其副作用，但是必需的

　　李稻葵 (清華大學(xué)經(jīng)濟管理學(xué)院金融系主任)：房地產(chǎn)限購的本質(zhì)是局部性的資本管制的機制設(shè)計 。以差別化房地產(chǎn)貸款利率為例，它對不需要貸款的投資者無可奈何，也管不了從其他渠道融資的投資者。"限購"是常規(guī)調(diào)控手段失效的情況下所能采取的"最后一劑藥"，在目前房地產(chǎn)價格持續(xù)攀高的形勢下，"限購"就像給高燒病人的一劑退燒針，有其副作用，但無疑是必需的。

　　觀點三 限購顯然是不合理的誤傷

　　王超斌(河南臺興房產(chǎn)有限公司董事長)：限制二套房貸打擊投資、投機可以理解，但首套房優(yōu)惠的取消卻加大了普通人的購房成本。而"限購令"，則更是在大城市筑起了一道籬笆墻，把許多有正常購房需求的外來人員擋在了外邊，這顯然是不合理的誤傷。

　　點評：當(dāng)前抑制通脹的任務(wù)與長期經(jīng)濟轉(zhuǎn)型的目標(biāo)，都要求收縮貨幣并降低投資的比重，這會在某種程度上降低增長速度，同時也肯定會誤傷部分人群。而對于房地產(chǎn)調(diào)控政策而言，任何一項改革都會有"成本"。作為力度空前的調(diào)控政策，無論是"限購"還是"限貸"，無疑都是一把"雙刃劍"---不合理的需求被壓制，合理的需求難免會被誤傷。調(diào)控樓市，如何把付出的成本降到最低，把調(diào)控的效果放到最大，需要在實踐中進一步摸索和完善。

　　焦點三

　　保障房首超商品房，能否真的降房價？

　　3月14日，國務(wù)院總理溫家寶提出，將大力加快保障性住房建設(shè)，也就是說，從供求上解決房地產(chǎn)市場存在的問題。今年再建保障性住房1000萬套，明年再建1000萬套，也就是在今后五年能夠建設(shè)3600萬套。中央今年將向地方補助1030億元，地方財政也相應(yīng)加大投入，但還必須更廣泛地利用社會資金 。對于保障性住房，土地必須單列，做到應(yīng)保盡保。

　　保障性住房是本次"兩會"中的談?wù)摰米疃嗟脑掝}之一。今年，保障類住房將會首次在供應(yīng)量上超過商品房。而"天量"的保障性住房會否從供應(yīng)結(jié)構(gòu)上影響商品房，無疑是大家最關(guān)心的問題。

　　觀點一 住房市場的供需矛盾將大大緩解

　　齊驥(住建部副部長)：去年全國銷售商品住房9.3億平方米，算下來大約900萬套。今年在繼續(xù)保持商品住房足夠開工量的同時，做"加法"，開工建設(shè)1000萬套保障房。如果商品住房按照去年的規(guī)模向市場提供的話，今年我國會頭一次在住房供應(yīng)方面，保障類的住房超過商品住房。因此，大規(guī)模建設(shè)保障性安居工程是對市場一個積極的促進，住房市場的供需矛盾將會得到大大的緩解。

　　觀點二 "麻醉藥"的"休克療法 "

　　潘石屹(SOHO中國董事長)：用限購政策先抑制商品住房的房價，再爭取時間來建設(shè)保障性住房的做法，這是用"麻醉藥"的"休克療法"來完成房地產(chǎn)結(jié)構(gòu)大的轉(zhuǎn)變。3600萬套保障房的供應(yīng)，就如房地產(chǎn)市場成長的更年期一樣，整個結(jié)構(gòu)都面臨著重大的調(diào)整和變化，保障房占去了市場的一半。

　　點評：盡管對于大部分市民來講，還是需要通過商品住房來解決居住問題。但保障性住房的建設(shè)對于目前中國經(jīng)濟來說，可以有兩個好處：第一，是在供求結(jié)構(gòu)上對商品房市場造成影響，適當(dāng)減輕控制房價的壓力。第二，大力發(fā)展保障性住房，可以保障性住房彌補商品房投資下降部分，使得固定資產(chǎn)投資不至于大幅度下降。

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