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外資投資國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)點(diǎn)評(píng)
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http://mamogu.com 發(fā)稿日期:2011-2-25
- 【搜索關(guān)鍵詞】:房地產(chǎn)行業(yè)研究報(bào)告 投資策略 房地產(chǎn)行業(yè)市場(chǎng)分析 發(fā)展前景 競(jìng)爭(zhēng)調(diào)研 趨勢(shì)預(yù)測(cè)
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2011-2015年中國(guó)東營(yíng)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展前景預(yù)測(cè)及投 2010年,東營(yíng)房屋施工總面積680.58萬(wàn)平方米,同比增長(zhǎng)30%;商品房竣工面積196.72011-2015年中國(guó)蒸氣房行業(yè)投資盈利分析及發(fā)展趨 【出版日期】 2011年2月 【報(bào)告頁(yè)碼】 350頁(yè) 【圖表數(shù)量】 150個(gè)2011-2015年中國(guó)天時(shí)牌活動(dòng)房行業(yè)投資盈利分析及 【出版日期】 2011年2月 【報(bào)告頁(yè)碼】 350頁(yè) 【圖表數(shù)量】 150個(gè)2011-2015年中國(guó)物業(yè)管理行業(yè)全面調(diào)研及投資前景 本報(bào)告主要依據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局、物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會(huì)、國(guó)家經(jīng)濟(jì)信息中心、國(guó)務(wù)院發(fā)展研究中心、中國(guó)建設(shè)部“殼”——圈內(nèi)人這樣稱呼那些被用來(lái)在海外間接持有國(guó)內(nèi)某一項(xiàng)目的公司,通常這又被稱作“離岸公司”。外資通常持有的離岸公司包括在開(kāi)曼群島注冊(cè)的離岸公司、英屬維爾京群島注冊(cè)的離岸公司以及少量香港注冊(cè)的離岸公司。
對(duì)于這種利用離岸公司投資國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)項(xiàng)目的途徑,監(jiān)管部門早在2006年7月就發(fā)布了“171號(hào)文件”,禁止沒(méi)有在中國(guó)內(nèi)地設(shè)立分公司或辦事處的外資企業(yè)購(gòu)置境內(nèi)物業(yè)。2007年的“50號(hào)文件”也通告,限制境內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)在海外的稅務(wù)天堂注冊(cè)成立控股公司后變身為“假外資”,再把離岸控股公司的股權(quán)出售。
可是這些殼呢,實(shí)際并未因此銷聲匿跡。限外政策的嚴(yán)格執(zhí)行,一方面確實(shí)大大控制了持有內(nèi)地房地產(chǎn)項(xiàng)目離岸控股公司的增加,但也大大增加了已獲準(zhǔn)投資內(nèi)地房地產(chǎn)離岸控股公司的需求。而在2006年以前,外資就已經(jīng)在海外持有數(shù)目蔚為可觀的“殼”。從《2010年中國(guó)跨境資金流動(dòng)監(jiān)測(cè)報(bào)告》來(lái)看,外商來(lái)華投資的來(lái)源地中,港澳臺(tái)地區(qū)及英屬維爾京群島占比較大,其中英屬維爾京群島的外商直接投資占比約為13%。事實(shí)上,通過(guò)為實(shí)體公司套上三層、四層甚至更多的“殼”,或者利用兩家離岸公司再合作成立新的“殼”,以權(quán)益轉(zhuǎn)移的方式,就可間接實(shí)現(xiàn)外資對(duì)國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)項(xiàng)目的投資。
外資絕對(duì)不怕“麻煩”:因?yàn)樗麄冏钌瞄L(zhǎng)、也最喜歡玩這種把戲。一家有外資背景的房地產(chǎn)企業(yè)負(fù)責(zé)人明確指出,過(guò)去一段時(shí)間以來(lái),通過(guò)對(duì)“外殼”公司的操作,部分早期投資者已經(jīng)陸續(xù)套現(xiàn)。從時(shí)間周期上看,這些外資的投資回報(bào)周期已經(jīng)縮短到5年左右,而這種能夠?qū)崿F(xiàn)“快進(jìn)快出”、避免審批的套現(xiàn)方式,自去年起較為明顯。
一位港戶外資地產(chǎn)投資經(jīng)理指出:“外資賭人民幣升值絕不是一天兩天的事,也不僅僅是通過(guò)房地產(chǎn),實(shí)際上各個(gè)行業(yè)都有,都是投美金回收人民幣。他們?cè)诤醯牟皇莾r(jià)格而是時(shí)機(jī)。”以前認(rèn)為房地產(chǎn)價(jià)格不跌,外資不會(huì)走的想法是有失偏頗的。在外資的算盤(pán)里,除了投資回報(bào)率、利差之外,還有匯差。隨著美國(guó)經(jīng)濟(jì)的復(fù)蘇,部分海外資金回流歐美等發(fā)達(dá)經(jīng)濟(jì)體的可能性也在增加。最起碼從去年開(kāi)始到現(xiàn)在,可以看到的是,摩根士丹利已經(jīng)將上海浦東莎瑪世紀(jì)公園服務(wù)式公寓項(xiàng)目出手,高盛也將其持有的上海花園廣場(chǎng)虹橋公寓項(xiàng)目出手等等。
他們對(duì)此感到興奮。幾年來(lái),由于監(jiān)管趨嚴(yán),外資慣常在國(guó)內(nèi)進(jìn)行的投資手法越來(lái)越難以進(jìn)行:直接購(gòu)買境內(nèi)房地產(chǎn)物業(yè)、設(shè)立外資房地產(chǎn)企業(yè)等都是如此。“對(duì)外資而言最重要的一點(diǎn),就是必須快進(jìn)快出!蹦惩赓Y背景房地產(chǎn)企業(yè)負(fù)責(zé)人指出,這種操作手法最大的好處就是簡(jiǎn)單快捷,資金可以快進(jìn)快出套利離場(chǎng),且不易被追查。在他看來(lái),在外資投資中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的渠道中,直接流入房地產(chǎn)市場(chǎng)的并不多,更多的是輾轉(zhuǎn)進(jìn)行的股權(quán)投資。
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