央行貨幣委員會(huì)委員李稻葵認(rèn)為，限購(gòu)是過(guò)渡性政策，是對(duì)資本的暫時(shí)性管制，也是在信貸、稅收等政策面對(duì)過(guò)旺的需求蒼白無(wú)力之時(shí)，無(wú)奈而出的最后一種調(diào)控方式，通過(guò)這種對(duì)投資性需求的限制，直接帶來(lái)房地產(chǎn)總需求的下降，最終帶來(lái)房地產(chǎn)價(jià)格的下降。屆時(shí)，限購(gòu)或考慮退出。

    京版15條引發(fā)的口水戰(zhàn)

    2月16日，京版15條出臺(tái)，嚴(yán)厲程度遠(yuǎn)超市場(chǎng)預(yù)期，其中對(duì)外地居民在北京購(gòu)買住房需連續(xù)納稅5年的條件，引發(fā)了北京歧視外地人的質(zhì)疑。

    “現(xiàn)在沒(méi)有戶口的人都惶惶不可終日，覺(jué)得自己是北京的棄兒，有戶口的人，都開始去搶別墅，怕以后再限制購(gòu)買面積，”在北京上學(xué)、工作超過(guò)10年的楚南對(duì)記者表示，大家都明白在重新洗牌，但洗到什么程度不知道。

    上周末，又有多個(gè)城市相繼出臺(tái)了限購(gòu)令細(xì)則，且都與戶籍等條件掛鉤。

    中國(guó)人民大學(xué)教授劉元春指出，政策有積極的一面也有消極的一面，比如對(duì)城鎮(zhèn)化以及戶籍改革都產(chǎn)生了一定的阻礙。

    以市場(chǎng)化之名反對(duì)限購(gòu)，是戶籍歧視之外的另一重批評(píng)。來(lái)自地產(chǎn)商的聲音中最有代表性的仍是華遠(yuǎn)地產(chǎn)總裁任志強(qiáng)，他表示，調(diào)控政策似乎從來(lái)不從源頭解決供給，反而從市場(chǎng)限制消費(fèi)和購(gòu)買，這是計(jì)劃經(jīng)濟(jì)時(shí)代的做法。“限購(gòu)令告訴人們，房?jī)r(jià)將繼續(xù)上漲。因資金總是流向最可能獲取暴利的地方、流向風(fēng)險(xiǎn)最低獲利可能最高的領(lǐng)域�！比沃緩�(qiáng)稱。

    爭(zhēng)議之中，部分近期出臺(tái)新國(guó)八條細(xì)則的城市，限購(gòu)有弱化的傾向，如貴陽(yáng)的限購(gòu)政策最松，限購(gòu)范圍只發(fā)生在市中心人口密集的且房?jī)r(jià)高過(guò)一環(huán)內(nèi)的住房，限購(gòu)更是有明確的執(zhí)行時(shí)間到12月31日止。

    爭(zhēng)議背后的利益博弈

    梳理新國(guó)八條出臺(tái)后各種針對(duì)限購(gòu)的聲音，本報(bào)記者發(fā)現(xiàn)，一開始包括房地產(chǎn)業(yè)界人士均認(rèn)為，限購(gòu)全國(guó)化是最致命的一條，將對(duì)市場(chǎng)產(chǎn)生巨大影響，投機(jī)投資需求受抑制，全國(guó)樓市成交將大幅下滑，而較少有人質(zhì)疑其合理性。

    “目前發(fā)言積極的這批人，與之前關(guān)注房?jī)r(jià)的人群并不相同，看似觀點(diǎn)相反、矛盾，其實(shí)是不同的利益群體在博弈�！北本┮晃毁Y深業(yè)內(nèi)人士對(duì)記者分析，北京市場(chǎng)近期最好賣的是豪宅和別墅，如中海九號(hào)公館、潤(rùn)澤莊園等項(xiàng)目，很多資金充裕的外地人持幣待購(gòu)，但他們并非自住而是投資需求，新條款限制了他們的進(jìn)入，引發(fā)不滿。

    問(wèn)題的焦點(diǎn)并不在于是否歧視外地人，而在于樓市的投資資金被管制了。

    李稻葵直言，限購(gòu)是在收入分配不均的條件下，力圖滿足基本住房需要的一個(gè)制度安排。具體說(shuō)來(lái)，這是保護(hù)中低收入家庭免于受到高收入者（投資者一般是高收入者）在買房市場(chǎng)過(guò)分競(jìng)爭(zhēng)，用以拉平住房消費(fèi)、從而均等住房消費(fèi)邊際效用的一個(gè)辦法，同時(shí)避免或者縮短房地產(chǎn)投資從泡沫逐步形成到破裂的周期，放緩房地產(chǎn)市場(chǎng)震蕩的幅度。

    李稻葵認(rèn)為，通過(guò)這種對(duì)投資性需求的限制，會(huì)直接帶來(lái)對(duì)房地產(chǎn)總需求的下降，而需求的下降最終會(huì)帶來(lái)房地產(chǎn)價(jià)格的下降，并在一定條件下，導(dǎo)致未來(lái)價(jià)格上漲的預(yù)期下降。而預(yù)期下降，又會(huì)進(jìn)一步抑制投資性的需求。

    退出與否取決于房?jī)r(jià)變化

    “限購(gòu)是常規(guī)調(diào)控手段失效的情況下所能采取的最后一劑藥，”李稻葵也承認(rèn)，限購(gòu)是一劑猛藥，其副作用明顯，但也必須存在。

    限購(gòu)的效果，可能要分三個(gè)階段。第一階段是僵持，一級(jí)市場(chǎng)上開發(fā)商并不見(jiàn)得愿意降價(jià)，但二級(jí)市場(chǎng)價(jià)格可能有所下降，交易量會(huì)萎縮。第二階段是預(yù)期的改變，大家開始注意到投資需求在下降，于是預(yù)期未來(lái)價(jià)格會(huì)降。第三階段是降價(jià)和一定的交易量的回升。

    北京一家在房地產(chǎn)投資及私募基金領(lǐng)域很有作為的投資機(jī)構(gòu)人士近日對(duì)本報(bào)記者表示，他們的研究預(yù)測(cè)表明，今年樓市價(jià)格會(huì)有下跌。該機(jī)構(gòu)在北京、三亞、青島等地均有大量房地產(chǎn)投資，“政策是硬性的，”上述人士稱，限購(gòu)與信貸等因素疊加，北京房?jī)r(jià)最多跌20%。

    中原地產(chǎn)則認(rèn)為，由于2010年市場(chǎng)成交連續(xù)放量，資金普遍比較充裕，故短期內(nèi)缺乏降價(jià)動(dòng)力。近期開發(fā)商將會(huì)減少購(gòu)地金額并謹(jǐn)慎推盤，這將使各地市場(chǎng)短期內(nèi)新房供應(yīng)縮量。由于2010年全國(guó)房地產(chǎn)新開工面積同比增長(zhǎng)50%以上，按通常1年到1年半的施工期計(jì)算，2011年下半年開始上述供應(yīng)將逐步釋放，預(yù)計(jì)市場(chǎng)調(diào)整很可能出現(xiàn)在下半年。

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