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銀行三套房貸業(yè)務收緊點評
http://mamogu.com 發(fā)稿日期:2010-8-10

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中研網(wǎng)訊：

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2010-2014年中國銀行理財產(chǎn)品運行動態(tài)及投資前景

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2010-2015年個人理財行業(yè)發(fā)展前景分析及投資風險

2010年二季度股市一片慘淡，連續(xù)三個月收陰，每月跌幅均超過7%，二季度累計跌幅22.87%

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　　近期銀行業(yè)內(nèi)被內(nèi)部極端房價下跌測壓和三套房停貸的消息包圍，記者在對又一輪銀行信貸的調(diào)查中發(fā)現(xiàn)，三套房貸業(yè)務的確大面積

　　“隱身”。業(yè)內(nèi)認為，監(jiān)管部門在此時機又是測壓，又是 “建議”，主要還是表達了繼續(xù)嚴控樓市投機行為的決心。

　　民生三套房還有商量

　　記者先后撥通了農(nóng)行、中行、東亞、民生等近十家經(jīng)營策略不一的中外資銀行。其中，東亞、農(nóng)業(yè)和中行相關人員均表示已經(jīng)停止了正在審批中和未辦理的所有三套房貸，只有民生銀行表示會看情況對個別“優(yōu)質(zhì)客戶”提供三套房貸服務，但各分支的標準不同，需按照銀行實際情況而定。不過，各大銀行都表示此次暫停不會對之前已經(jīng)拿到三套房貸并開始還款的客戶造成太大影響。

　　中介方面，位于浦東新區(qū)八佰伴附近、地鐵藍村路站附近以及靜安區(qū)石門路一帶的房產(chǎn)中介均表示三套房貸很難。張楊路上一中介業(yè)務員章先生告訴記者，“我們已經(jīng)不做三套房貸了，這次政策收緊太厲害了。 ”

　　“我愛我家”房地產(chǎn)經(jīng)紀公司副總裁胡景暉則認為，測壓假設條件從30%到60%的一個加深，反映了市場7月底、8月初出現(xiàn)的一些明顯變化，即一些大的上市公司、大項目開始陸續(xù)打折銷售。而前段時間關于地產(chǎn)調(diào)控會否影響經(jīng)濟運行的爭論較多，政府想看一下，最壞的結(jié)果是怎樣。

　　國家住房和城鄉(xiāng)建設部政策研究中心副主任秦虹則表示，這次測壓是想進一步去泡沫化，徹底把投機投資性需求打壓出市場，前一段時間又有說投資性需求，投資客、炒房團出現(xiàn)回潮跡象，這回重新把投機性需求從市場上打掉。

　　另外，為了抑制炒高房價，政府已經(jīng)建議暫停了京滬深杭幾大城市的第三套房貸申請。對未叫停的地區(qū)，第三套房貸的首付提高至六成、利率上浮50%。

　　而三套房貸的嚴格監(jiān)控對銀行本身業(yè)務方向也有影響，日前市場已有新變化：各家銀行紛紛新辟途徑，對小企業(yè)主、中小開發(fā)商貸款等金融產(chǎn)品的宣傳力度加大。

　　測壓極端值與房價無關

　　銀監(jiān)會要求商業(yè)銀行進行新一輪房貸測壓，且測試極限情況使房價下跌60%，雖然其強調(diào)測試與房價未來走勢無關，市場的疑慮卻并未散去：為何要選擇這個時機再進行測壓、測試力度為什么猛增至“房價下跌過半”的預設水平、叫停三套房貸是否意味著樓市調(diào)控愈趨嚴格？

　　記者昨日從內(nèi)部人士處獲悉，此舉的象征意義大于實際影響，該人士透露，此番測試主要是針對房價上漲過快、潛在跌幅較大的多個一線城市，包括北京、上海、廣州、深圳、杭州、重慶等地。

　　“這些城市的房屋市場普遍存在著高價位、高增速、高集中度‘三高’的現(xiàn)象。這些地區(qū)的銀行在房價迅速上升的階段大量發(fā)放房貸，致使客戶應對房價下跌的能力較弱，容易出現(xiàn)還款能力和還款意愿的下降�！痹撓⑷耸恐赋�。

　　一位國有大行的信貸部門負責人則告訴記者，由于前階段放貸市場傳出“放松”的趨勢，一些業(yè)務員讓客戶等個把月再來問問房貸優(yōu)惠政策是否松動。

　　現(xiàn)在銀監(jiān)會的‘建議’一出，可以說又封堵了 ‘打擦邊球’的僥幸心理。

　　該人士還表示，對于銀行內(nèi)部來說，此時有必要加大悲觀預期，而適當調(diào)高壓力測試要求，更能夠測試出最近一兩年信貸資產(chǎn)新的發(fā)展情況。

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　　歐美也做房貸壓力測試

　　搞房貸壓力測試的不僅僅是國內(nèi)央行，歐洲銀行監(jiān)管部門實施“壓力測試”是想看看銀行的資產(chǎn)負債表是否可以承受比預期更糟糕的結(jié)果，類似于確保銀行在面臨下行尾部風險時能夠提供自我保障；這一做法正成為現(xiàn)代銀行業(yè)和宏觀審慎監(jiān)管的一個標準構(gòu)成。

　　不過，市場參與者通常認為壓力測試是監(jiān)管機構(gòu)迫使銀行

　　“說出實話”的機會，或許也是監(jiān)管部門自己開誠布公的機會。壓力測試成了監(jiān)管機構(gòu)消除信息不暢問題并恢復市場信心的機會。

　　野村證券認為，有關歐洲的壓力測試和美國去年的測試之間的比較已經(jīng)很多，兩者關鍵的相似之處是都涉及各銀行對損失和資本金實力的披露。

　　歐洲壓力測試的批評意見是在持有至到期的銀行賬戶中沒有考慮歐洲主權(quán)違約以及主權(quán)債務削減的因素。歐盟的各國政府已表明對整個財政危機的一貫立場：沒有政府會對其債務違約。這不是一個預測，而是一個意向聲明。

　　市場要求有所不同，壓力測試對交易賬戶的判斷很好地考慮了這個因素，但維持對銀行賬戶的一貫立場：沒有任何違約，所以沒有必要減計持有至到期的債務。雖然如此，壓力測試提供了有關各銀行

　　(除了德國的部分銀行)持有的主權(quán)債務敞口的信息，讓市場自己來判斷。

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