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中研網(wǎng)訊：

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日　　前，國土資源部聯(lián)手銀監(jiān)會對全國1436宗閑置土地進行秘密清查，當中廣州約有54宗閑置土地被列入黑名單。據(jù)悉，被列入黑名單的閑置土地遍布廣州各個區(qū)域，除天河、海珠、越秀等中心城區(qū)外，花都、增城、白云、番禺等遠郊區(qū)域也入列。從約定開工時間看，不少地塊已閑置長達17年，閑置時間最短的也有4年。

　　針對于此，廣州市房管局相關(guān)人士日前表示，這些閑置地塊多數(shù)已進入司法程序，待進一步認定后，將征收土地閑置費或無償收回。據(jù)了解，廣州已于今年7月正式按比原來高幾倍甚至10倍的標準收取土地閑置費。在囤地成本大大增加的情況下，開發(fā)商會否再次冒險大幅度囤地？能否有效遏制開發(fā)商的拿地行為？對土地的嚴厲清查，又將對樓市產(chǎn)生怎樣的影響？為此，信息時報記者分別采訪了幾位業(yè)內(nèi)專家，或許這些專家的看法能對大家有所啟迪。

　　原因嚴查政策執(zhí)行不到位

　　信息時報記者：針對目前閑置土地的問題，你們認為產(chǎn)生的根本原因是什么？

　　張維倫：只有一個根本原因，多年前就有閑置土地處理辦法，但是一直都沒有落實，光打雷不下雨，給開發(fā)商造成僥幸心理，形成惡性循環(huán)。

　　潘宇豪：閑置土地產(chǎn)生的根源主要兩種：一是拿地的發(fā)展商沒有按照開發(fā)要求去開發(fā)；二是土地供應沒有好的規(guī)劃體系。

　　區(qū)俊文：土地閑置存在多方面的原因。第一，在近幾年樓市發(fā)展中，開發(fā)商認為越往后推出市場，價格就能賣到更高。出于對后市的看好，為追求更高利潤，往往會延后開發(fā)建設；第二，政府對閑置土地的重視程度不夠，在監(jiān)管力度方面執(zhí)行能力有待加強；第三，一些地塊閑置和拆遷難題有關(guān)，或在報建過程中由于相關(guān)規(guī)定不明確而使審批拖延，也延后了開工進度。

　　韓世同：目前這個數(shù)據(jù)并不精確，以前土地拍賣不透明，現(xiàn)從國土資源部列出的名單也僅僅是一部分。比如某房地產(chǎn)公司在南沙擁有22平方公里的土地已超過20年了，這也算是閑置的土地，卻沒有列入清查中。閑置土地產(chǎn)生的根本原因，不僅僅是開發(fā)商為了追求更大利潤，其實是有些開發(fā)商手上的土地太多了，缺乏開發(fā)的實力，或是一些開發(fā)商對用地協(xié)議不清楚造成的。

　　陳真誠：我認為產(chǎn)生的根本原因是：一是近年來地價房價持續(xù)上漲，囤地有利可圖；二是土地政策嚴重執(zhí)行不到位，讓囤積土地的違法成本過低；三是近年來大量的地王誕生后，不少地王不但交清土地款，而且是明擺著囤積閑置時間超過了兩年依然不能受到政策的懲罰，甚至有地王還公開說準備用8~10年左右的時間來開發(fā)，這種地王帶頭囤地的行為客觀上起到了囤地的樣板作用，助長了更多的土地在囤積；四是一些地方政府出于土地財政考慮，擔心打擊囤地后導致地價房價下降，或收回囤地后不能再賣出高價而放任囤地。

　　擔憂或難抑制開發(fā)商囤地

　　信息時報記者：近期，國土部和銀監(jiān)會對全國閑置用地進行嚴厲清查，你們?nèi)绾慰创@種清查行為？能否有效遏制開發(fā)商的囤地行為？

　　潘宇豪：能否抑制開發(fā)商的囤地行為，最關(guān)鍵的是要看地方政府的執(zhí)行力度。如果前期嚴格進行清查，后期地方政府執(zhí)行不到位，甚至打擦邊球，這樣很難對閑置土地起到有效的作用。

　　區(qū)俊文：目前的清查行為對行業(yè)健康發(fā)展來說是有利的，而且政府通過清查閑置用地從另外的角度給了市場信號，即對違規(guī)發(fā)展商是要進行清查處理的。

　　陳真誠：國土部和銀監(jiān)會對全國閑置用地進行嚴厲清查，如果真的能嚴格執(zhí)行土地政策，不放過每一宗囤地，那肯定能有效遏制開發(fā)商的囤地行為。這關(guān)鍵是在政府能否真的嚴格執(zhí)行土地政策嚴打囤地�？蓡栴}是，很多人對政府能否真的做到嚴格執(zhí)行土地政策、嚴打囤地這個問題表示質(zhì)疑。

　　韓世同：這次的嚴厲清查對打擊囤地行為非常有效。有關(guān)閑置土地的條例已存在10年了，但仍難以落實，凡是有錢拿地的開發(fā)商大多都有背景的，若要徹底清查存在較大難度。

　　張維倫：政策效應不在于內(nèi)容，而在于執(zhí)行力度，再好的政策執(zhí)行不到位的話，仍是“濫竽充數(shù)”，但如果對懲處閑置地塊的政策能夠執(zhí)行到位的話，不僅能夠使閑置地塊快速進入開發(fā)狀態(tài)，還將有效遏制開發(fā)商的囤地行為。因為，不管是高額的閑置費，還是被無償收回，開發(fā)商都將會血本無歸。政策一旦執(zhí)行到位，開發(fā)商要么把手中的閑置地塊立即開發(fā)，要么如燙手山芋般轉(zhuǎn)讓給他人。

　　呼吁減少土地閑置重在執(zhí)行

　　信息時報記者：縱觀廣州乃至全國，幾乎年年都有對土地閑置進行清查，但閑置土地仍有增無減少，你們覺得應如何有效減少土地閑置？

　　陳真誠：一是嚴格執(zhí)行按時足額交納土地出讓金和無償收回囤地的土地政策，不放過每一宗囤地行為；二是要強化地方政府執(zhí)行中央政府的政策；三是要采取多種手段打擊地價、房價上漲，使其有效、合理下降；四是通過多種手段提高土地的囤積成本。

　　區(qū)俊文：在具體措施上，政府應多管齊下，除對有閑置土地的發(fā)展商罰款外，還可取消有嚴重閑置土地行為的發(fā)展商在土地一級市場上投標的資格，以及通過銀監(jiān)會對有閑置土地的發(fā)展商提高再融資的門檻或成本，減輕金融風險。在必要時還可處以沒收土地的處罰決定，從嚴處理閑置土地，并將信息及時向社會公布。當然，在處以沒收閑置土地的決定時，需一視同仁。

　　韓世同：公開所有土地的招拍掛，包括歷史協(xié)議轉(zhuǎn)讓或已過期地塊(超過兩年期限未開發(fā)地塊)的詳細資料，建立“陽光土地網(wǎng)”，讓廣大市民都看到每塊土地的詳細情況，如報建、實施、運作等。政府一定要對土地政策執(zhí)行到位，對閑置土地該收就收，并對開發(fā)商施加壓力，促使其快速投入開發(fā)。

　　張維倫：有效減少土地閑置的方式就需要在一頭一尾做好控制，在拍地時就要嚴格控制，要嚴格審核拍地公司資料、開發(fā)商資金實力、開發(fā)商速度、開發(fā)計劃等，特別要將開發(fā)計劃列入合同里面，這個是一個非常重要的環(huán)節(jié)。在拿地后，如果開發(fā)商存在囤地現(xiàn)象就一定要強硬的將土地收回。

　　預期可力促樓市走向下滑

　　信息時報記者：嚴厲清查閑置用地，對樓市將會帶來怎樣的影響？會不會力促樓市持續(xù)下滑？

　　區(qū)俊文：從短期來說，今年若從銀行角度對有閑置土地的發(fā)展商限定融資門檻，會在一定程度上增大發(fā)展商的資金壓力，推動他們加快工程進度，有效增加市場的供應，并促使部分有資金壓力的發(fā)展商以價換量，加快銷售速度。若有閑置土地的發(fā)展商有資金壓力，還會出現(xiàn)更多的股權(quán)合作或土地轉(zhuǎn)讓，活躍土地二級市場。

　　陳真誠：對土地閑置用地的嚴厲清查，盡管沒有全面涉及到囤地，效果有限，但終究會涉及一部分囤地，并會取得一定的效果。因此，一方面會逼迫部分土地加快開工形成供應，另一方面，打擊囤地就可能總體上迫使地價下降或打擊地價上漲預期，同時也釋放出政府進一步深化調(diào)控的信號，對樓市會產(chǎn)生一定的影響，尤其可能導致地價、房價進一步下降，并可能加快下降的速度，加大下降的幅度，加深市場回調(diào)的深度，加長市場調(diào)整的周期。

　　潘宇豪：嚴厲清查閑置用地，在短期內(nèi)，將會加大開發(fā)商資金壓力，從而影響開發(fā)商的營銷策略。至于對房價和成交量究竟有怎樣的影響，還要觀望。

　　韓世同：嚴厲清查土地閑置肯定會加速開發(fā)商開發(fā)進度，對被列入黑名單的開發(fā)商，受到的打擊及影響較大，而對沒列入黑名單的開發(fā)商來說就會隔岸觀火。從長遠來看，有利于土地市場的健康發(fā)展。

　　張維倫：對樓市沒有本質(zhì)的影響，對開發(fā)商也沒有任何影響。有的開發(fā)商拿地后，把樁打下去后就放在一邊，政府也不能沒收，因為開發(fā)商開發(fā)的速度并沒有受到限制。

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嚴查土地閑置政策成效探討