國家統(tǒng)計(jì)局8月4日晚公布2005年以來全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)商品房待售情況，全國商品房待售面積從2005年末的1.47億平方米增加至2010年6月末的1.92億平方米，其中，住宅從2005年末的0.86億平方米增加至2010年6月末的1.06億平方米。

    業(yè)內(nèi)指出，與去年800多萬套的銷售相比，目前商品住宅待售情況并不嚴(yán)重；下半年在商品房供應(yīng)量和銷售量雙雙增加的背景下，房價(jià)調(diào)整的方向不改，但大幅下降的可能性較低。

    待售商品房低于預(yù)期

    招商證券賈祖國指出，商品房待售面積是指已經(jīng)竣工但尚未銷售的面積，也即通常意義上的現(xiàn)房未售數(shù)據(jù)，考慮到取得預(yù)售證后預(yù)售不力但未獲得竣工備案表的房地產(chǎn)項(xiàng)目，待售面積真實(shí)數(shù)據(jù)應(yīng)該會再高些。

    截至今年6月末，全國商品住宅待售面積為1.06億平方米，同比去年增長0.2%，但環(huán)比去年末減少7%。

    在業(yè)內(nèi)看來，數(shù)據(jù)顯示出全國商品住宅待售情況并不嚴(yán)重，大大低于市場預(yù)期。

    如果按照套均90平方米計(jì)算，至今年6月末，全國待售商品房約213萬套，其中住宅約117萬套，然而，2009年全國住宅銷售為804萬套。由此，賈祖國認(rèn)為，竣工未售住宅量相對很小，也遠(yuǎn)比市場預(yù)期小得多，這也顯示了未來房價(jià)大幅下降的可能性較低。

    國信證券方焱也表示，今年6月末商品住宅待售面積環(huán)比去年減少，表明上半年銷售下降也有供給不足的因素。

    數(shù)據(jù)顯示，2006-2010年6月，商品住宅待售面積僅比2005年末增加了2082萬平方米，而商品房竣工面積則達(dá)到26.68億平方米。

    另據(jù)統(tǒng)計(jì)，1999年-2009年，我國商品房竣工面積累計(jì)為47.33億平方米，以90平方米的套均面積計(jì)算，11年間竣工的商品房約為5259萬套。

    不過，業(yè)內(nèi)同時(shí)指出，自去年下半年起房地產(chǎn)行業(yè)新開工量大幅上升，將會在今年下半年形成新的供應(yīng)，同時(shí)下半年銷售同比會有所下降，預(yù)計(jì)隨著新供應(yīng)在2011年前后的竣工，未來全國商品房待售面積會略有上升。

    與此同時(shí)，全國商品房庫存量明顯增加，7月份北京商品房庫存已經(jīng)達(dá)到約9.38萬套，環(huán)比6月增加近3%，比4月份時(shí)增加7.3%；全國多數(shù)城市7月底庫存環(huán)比也出現(xiàn)上升，平均升幅為4.8%。

    供給有望大幅增長

    萬科7月份銷售面積為75.8億平米，銷售金額為84.4億元，盡管環(huán)比6月份分別下降約11%和4%，但單月銷售數(shù)據(jù)仍為僅次于今年6月份的次高。

    業(yè)內(nèi)人士指出，萬科數(shù)據(jù)再次超越預(yù)期，預(yù)計(jì)全年銷售額將超過750億元。

    國泰君安孫建平指出，萬科的銷售業(yè)績并非行業(yè)縮影，只是一枝獨(dú)秀。由于供應(yīng)節(jié)奏、樓盤區(qū)域布局、產(chǎn)品結(jié)構(gòu)、價(jià)格策略等原因，行業(yè)大部分公司并沒有獲得萬科這樣的好業(yè)績。

    受4月份推出的房地產(chǎn)調(diào)控新政影響，5月和6月份全國商品房交易量急劇萎縮，但7月份主要城市的交易量則在開發(fā)商加大推盤和降價(jià)促銷的帶動下出現(xiàn)回升。

    根據(jù)莫尼塔證券統(tǒng)計(jì)，全國37個(gè)主要城市的日均交易量在5月遭遇了36%的環(huán)比下跌，而6月環(huán)比下跌的速度放緩至13%。今年7月，主要城市的日均交易量環(huán)比6月出現(xiàn)4.3%的正增長。

    本輪地產(chǎn)銷售下滑主要源于政策調(diào)控，并非需求的自然收縮，隨著調(diào)控政策預(yù)期的趨穩(wěn)和開發(fā)商優(yōu)惠促銷手段的陸續(xù)推出，潛在購房者的真實(shí)需求會逐漸釋放。

    與此同時(shí)，由于去年下半年以來投資和新開工的大幅增長，今年下半年全行業(yè)供給會比上半年明顯放大。

    根據(jù)莫尼塔證券估算，今年三季度的潛在供給環(huán)比增長能夠達(dá)到15%，四季度更是高達(dá)32%，遠(yuǎn)高于二季度5%左右的增長。他們認(rèn)為，在潛在供給大幅增長的背景下，預(yù)期實(shí)際銷售量的反彈幅度只要保持在季環(huán)比25%以內(nèi)，則房價(jià)調(diào)整的方向不改，面臨更嚴(yán)厲調(diào)控政策的風(fēng)險(xiǎn)也會繼續(xù)降低。

    不過，孫建平指出，銷售過快回暖對行業(yè)基本面和地產(chǎn)股投資來說不是好事，將動搖開發(fā)商降價(jià)決心，同時(shí)增加政策壓力，使得真實(shí)購買力得不到修復(fù)，進(jìn)而拉長市場調(diào)整周期。

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