土地市場表現(xiàn)平穩(wěn)

　　統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，7月，北京共成交3宗住宅及含住宅項目用地，與6月持平。成交面積為30.3萬平方米，規(guī)劃建筑面積為47.6萬平方米，環(huán)比6月分別增加了14%和33.2%。

　　從成交額和樓面價來看，7月北京土地市場成交額為25.6億元，樓面均價為5534元/平方米，環(huán)比6月分別下降了0.3均%和13.2%。7月份成交地塊中，通州區(qū)馬駒橋地塊被首開集團取得，順義區(qū)馬坡鎮(zhèn)地塊被中鐵置業(yè)取得，這兩家公司均是大型國有房企。

　　亞豪機構(gòu)副總經(jīng)理高姍認為，與6月相比，7月份北京土地市場并沒有出現(xiàn)太大的變化，開發(fā)商拿地依然比較謹慎，這與當前的市場環(huán)境及開發(fā)商的資金情況有比較密切的關(guān)系，當前總體市場仍在低位徘徊，雖然有個別項目銷售情況不錯，但難以改變低迷大勢。

　　從政策層面看，高姍認為，下半年政府繼續(xù)實行嚴格的差別化信貸政策，開發(fā)商融資及資金流壓力均比較大，因此在大額資金支出上都非常謹慎。相比之下，國有大型房企具有融資渠道多、成本低的優(yōu)勢，盡管同樣面臨銷售窘境，但仍然有能力投入巨資拓展新項目。

　　商品房市場量升價跌

　　7月的北京商品住宅市場成交量出現(xiàn)了回升，北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，7月北京住宅簽約套數(shù)為5726套，較6月的4961套，大幅上漲15.42%，這是繼4月份國家調(diào)控政策出臺以來成交量首次出現(xiàn)回升。7月住宅期房成交量為4960套，較6月的4241套增加16.95%，而現(xiàn)房全月成交套數(shù)為776套，相對于6月的720套呈現(xiàn)出小幅上升。經(jīng)過幾個月的觀望期，成交量開始反彈，開發(fā)商通過降價推動更多的成交，部分消費者也因為價格降至心理價位而選擇入市。

　　在成交量回升的同時，成交均價和開盤均價卻連續(xù)兩個月回落，成交均價降至18877元/平方米，跌幅為3.22%；開盤均價也回落至22500元/平方米，下跌3.61%�？梢�，新政的后續(xù)效果逐步顯現(xiàn)，入市項目為了適應(yīng)低迷的市場行情，大多采用低價入市的策略。

　　中國不動產(chǎn)研究中心認為，經(jīng)過幾個月的觀望，政策影響已被市場部分消化，在短期內(nèi)不會出臺新政策的預(yù)期下，開發(fā)商和消費者都針對市場行情做出了決策。7月成交量出現(xiàn)回升，正是市場回暖的開始，而成交均價和開盤均價的下跌，更能促進下一階段成交量企穩(wěn)回升。在市場各方的高度關(guān)注下，本次復(fù)蘇或以平穩(wěn)回升為主。

　　北京中原地產(chǎn)認為，7月份北京樓市成交量出現(xiàn)上漲而價格下調(diào)開始加速的原因主要在于北京部分遠郊區(qū)項目低價熱銷。這些新項目的低價熱銷，不僅使得購房者比照新項目下調(diào)了心理價位，也使得開發(fā)商受到這些項目銷售率的吸引而低價跟進。目前市場并不缺少需求，只是因為價格未降到需求方的心理價位。

　　另外，7月中下旬，宏觀調(diào)控政策繼續(xù)嚴格執(zhí)行，不僅國資委、住建部、銀監(jiān)會重申宏觀調(diào)控政策持續(xù)，北京還出臺了對第二套房貸認定的細則，北京市領(lǐng)導(dǎo)也多次重申對樓市調(diào)控的信心。這些都影響了開發(fā)商對后市的判斷，從而選擇低價入市。

　　亞豪機構(gòu)副總經(jīng)理高姍分析，7月北京成交量比之5、6月份有了較為明顯的上漲，主要與多個優(yōu)質(zhì)項目低價入市銷售，性價比突出，引爆市場熱銷有關(guān)。例如位于大興的保利茉莉公館、西斯萊公館，位于房山的萬科長陽半島等項目均采用低價入市策略打開了市場局面，三個項目7月成交1151套，占到了市場總量的近三成。

　　不過，高姍指出，雖然7月樓市在個別熱銷項目的帶動下出現(xiàn)了反彈，但樓市整體大勢仍然處在低迷之中，短期內(nèi)很難出現(xiàn)持續(xù)的回暖。

　　二手房市場仍舊低迷

　　北京中原地產(chǎn)三級市場研究部的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，7月北京存量住宅成交量為10367套，同比2009年同期的24840套降幅達到了58.3%。

　　從買賣雙方的動態(tài)來看，7月二手房市場中，買賣雙方仍處在僵持階段，賣方看好后市，認為房價有回漲空間而不松口降價，買方仍在期待二次降價潮而保持觀望，以致二手房成交量繼續(xù)走低，交易依舊不活躍，在6月低迷態(tài)勢的基礎(chǔ)上更加萎靡。

　　另外，在價格方面，北京中原統(tǒng)計顯示，7月以來北京二手房出現(xiàn)了非常明顯的價格降幅放緩的現(xiàn)象，價格基本保持了平穩(wěn)，甚至個別區(qū)域有輕微的反彈上漲現(xiàn)象，但是成交量則繼續(xù)保持了下調(diào)的趨勢，市場目前還未見底，依然處于調(diào)整期。因為新政影響，購房者繼續(xù)持幣觀望，特別是三部委重新嚴格執(zhí)行新政使得越來越多購房者放緩購房步伐。

　　北京中原三級市場研究部認為，隨著樓市調(diào)控新政逐步深化，在隨后的三、四季度，北京二手房市場將依然處于低迷態(tài)勢，交易量仍將在下行通道上徘徊。同時，交易價格仍有一定下調(diào)的空間，并將在回落后走穩(wěn)。從更長期來看，房價將逐步出現(xiàn)實質(zhì)性的下跌，并逐步平穩(wěn)下來，屆時二手房交易量終將有所上揚。今年市場是否會再現(xiàn)“金九銀十”還有待觀察。

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