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深圳特區(qū)擴容給相關(guān)房企帶來的機遇點評
http://mamogu.com 發(fā)稿日期:2010-8-4

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中研網(wǎng)訊：

2010-2015年中國地產(chǎn)投資行業(yè)深度調(diào)研與前景評估

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2010年上半年，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資19747億元，同比增長38.1%，其中，商品住宅投資1

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　　30年前，一位偉人在中國的南海邊畫了一個圈，于是深圳這個小漁村成長為大都市的神話誕生；30年后，繼任的改革者將這個圈擴大了5倍。

　　在深圳建立特區(qū)30周年之際，深圳特區(qū)擴容板上釘釘——這也是深圳特區(qū)建立30周年的獻禮之一。而資本市場上，誰會得到特區(qū)擴容的實惠？

　　2010年5月31日，中央批準了深圳擴大特區(qū)版圖的申請。深圳特區(qū)范圍延伸至全市，特區(qū)總面積將由現(xiàn)在的395平方公里擴容為1948平方公里，接近香港面積的兩倍，并于2010年7月1日起執(zhí)行。

　　7月初，《深圳經(jīng)濟特區(qū)一體化發(fā)展總體思路和工作方案》已經(jīng)正式出臺。《方案》認為，特區(qū)一體化的內(nèi)涵包括“六個一體化”，即：法規(guī)政策一體化，規(guī)劃布局一體化，基礎(chǔ)設(shè)施一體化，城市管理一體化，環(huán)境保護一體化，以及基本公共服務(wù)一體化。而實現(xiàn)一體化，目標就是公共服務(wù)均等化。

　　中投證券首席金融分析師丁儉長期關(guān)注深圳特區(qū)關(guān)內(nèi)外的變化，他認為，原先關(guān)外的口號是“向關(guān)內(nèi)看齊”，而現(xiàn)在的口號已經(jīng)是“超過關(guān)內(nèi)”。

　　在丁儉看來，這一目標也并非空話�！昂苊黠@，深圳市的財政已經(jīng)在向關(guān)外轉(zhuǎn)移。”丁儉感受到，關(guān)外的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)規(guī)模已經(jīng)超過關(guān)內(nèi)。

　　根據(jù)深圳市政府發(fā)布的數(shù)據(jù)，2009年，關(guān)外的龍崗和寶安兩區(qū)完成固定資產(chǎn)投資1115億元，占深圳全市的65.2%。2010年這兩個區(qū)預(yù)計要完成固定資產(chǎn)投資1300億元，在全市所占比例提高到67.7%。

　　“關(guān)外基礎(chǔ)設(shè)施，社區(qū)環(huán)境的改善，最直接受益的就是在關(guān)外擁有土地資源的地產(chǎn)股。”丁儉稱，當(dāng)前，影響關(guān)外房價的最主要因素一方面是距離；另一方面就是關(guān)外的環(huán)境了。

　　“我們跑到特區(qū)外去看，覺得這里既是城市又不是城市�！鄙钲谑惺形瘯浲鯓s今年6月如是表達他對特區(qū)外面貌的觀感。

　　正在建設(shè)的十多條地鐵線路會將關(guān)內(nèi)外的距離縮短，而正在擴大基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)會給關(guān)外的面貌帶來改變。“寶安中心區(qū)就是一個例子�！倍€稱，寶安中心區(qū)的基礎(chǔ)設(shè)施水平已經(jīng)達到或超過了許多關(guān)內(nèi)的區(qū)域，而其房價也是最接近關(guān)內(nèi)的區(qū)域，如今均價達到1.6萬元每平米。

　　深圳本地的地產(chǎn)公司在關(guān)外多少都有土地儲備。深圳全國性的龍頭地產(chǎn)公司，萬科、招商地產(chǎn)、金地集團、中糧地產(chǎn)自然不例外。

　　總體來看，注冊地在深圳的地產(chǎn)行業(yè)龍頭股中，萬科土地資源優(yōu)勢較大，招商地產(chǎn)地塊多過和金地集團，中糧地產(chǎn)儲備面積最少。

　　信達證券首席策略分析師黃祥斌認為，由于萬、招、金、中更多的業(yè)務(wù)是深圳之外，因此，深圳特區(qū)擴容帶來的利好容易被龐大的身軀所稀釋。

　　深圳本地地產(chǎn)股中，也多有關(guān)外土地儲備，深振業(yè)、深長城、深深房是代表。

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　　萬科早年的四季花城是該公司在關(guān)外的標志性樓盤。近兩年，萬科在關(guān)外拿地的頻率并不高，根據(jù)萬科2008年年報，2008年萬科在關(guān)外寶安區(qū)獲得7.2萬平方米建設(shè)用地，建筑面積為16萬平方米。

　　2009年，萬科在關(guān)外拿下布吉水徑項目用地，建設(shè)面積16萬平方米，規(guī)劃建筑面積45.52萬平方米，但萬科只擁有60%的權(quán)益面積。

　　此外，萬科在深圳關(guān)外在建的項目還有東方沁園項目，占地3.77萬平方米、建面6.96萬平方米。此地塊萬科擁有90%的權(quán)益面積。

　　還有下半年即將入市的萬科第五園領(lǐng)峰，占地2.7萬平方米，建筑面積4.3萬平方米；萬科金色半山占地面積6萬平方米，建筑面積10萬平方米。

　　招商地產(chǎn)2006年在關(guān)外推出了第一個項目——依山郡，開啟了關(guān)外耕耘的序幕�，F(xiàn)在關(guān)外在建的項目有招商果嶺花園，占地4萬平方米，建筑面積21.7萬平方米。

　　招商地產(chǎn)的關(guān)外土地儲備還有尖崗山6期項目，曦城4、5期。但公司年報未披露土地面積情況。

　　金地集團的金地梅隴鎮(zhèn)是深圳關(guān)外的熱盤，經(jīng)營多年，仍有土地待開發(fā)。根據(jù)2009年年報，金地集團在關(guān)外新獲取了觀瀾項目，該地塊是該區(qū)域2009年的地王。占地超過15萬平方米、建筑面積28.3萬平方米。

　　中糧地產(chǎn)在關(guān)外土地儲備亦有不少。根據(jù)中糧地產(chǎn)2009年年報，中糧錦云，中糧鴻云為在建擬建項目，占地分別為3.7萬平方米、2.4萬平方米；建筑面積分別為14.8萬平方米、6.79萬平方米。

　　根據(jù)深振業(yè)2009年的年報，深振業(yè)關(guān)外土地建筑面積高達158.43萬平方米，其中在建擬建面積為92.31萬平方米。振業(yè)巒山谷花園二期是深振業(yè)的較大盤，規(guī)劃建筑面積33.71萬平方米。

　　深長城在關(guān)外主要擁有兩片土地，其一是在建的長城里程家園，占地29480.53平方米，總建筑面積62084.6平方米；其二是擬建的深圳龍華黃金臺項目，該項目占地面積28.63萬平方米，計容積率建筑面積約14.22萬平方米。

　　深深房在關(guān)外的土地儲備也頗豐，于2009年8月28日參與競拍，成功競得光明新區(qū)兩宗土地，面積為5.36萬平方米。此外，深深房還儲備了深圳水云天雅、茗苑項目，但土地面積年報未有詳細披露。

　　根據(jù)深物業(yè)的2009年年報，同深振業(yè)的土地儲備結(jié)構(gòu)不同，深物業(yè)大部分樓盤集中在關(guān)內(nèi)的福田，寶安區(qū)的風(fēng)和日麗天闊苑項目已經(jīng)竣工。

　　記者通過深圳市土地房地產(chǎn)交易中心土地交易歷史數(shù)據(jù)，也未查到深物業(yè)近兩年在關(guān)外有新增土地。

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深圳特區(qū)擴容給相關(guān)房企帶來的機遇點評