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廣東調(diào)控房價(jià)的嘗試點(diǎn)評
http://mamogu.com 發(fā)稿日期:2010-8-4

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【搜索關(guān)鍵詞】：房地產(chǎn)行業(yè) 研究報(bào)告投資策略分析預(yù)測市場調(diào)研發(fā)展前景決策咨詢競爭趨勢
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　　全國樓市調(diào)控新政策百日后，珠三角樓市進(jìn)入博弈僵持狀態(tài)，廣東省物價(jià)局此時(shí)牽頭推出新舉措，為限價(jià)房制定政府指導(dǎo)價(jià)。這意味著政府將直接介入到限價(jià)房的定價(jià)行為中。

　　該舉措意在通過發(fā)揮政府指導(dǎo)價(jià)的杠桿作用，為高價(jià)樓市降溫，從而有望成為繼金融、財(cái)政等經(jīng)濟(jì)杠桿外，利用價(jià)格杠桿調(diào)控房價(jià)的一次有益嘗試。然而，在保障性住房尚且無法撼動國內(nèi)住房供給結(jié)構(gòu)的情況下，這一舉措對于樓市降溫能否起到杠桿作用，社會各界高度關(guān)注。

　　以價(jià)格作為“第三杠桿”

　　廣東省物價(jià)局、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳、國土資源廳等部門日前聯(lián)合出臺了《關(guān)于運(yùn)用價(jià)格政策促進(jìn)限價(jià)商品住房開發(fā)建設(shè)的意見》。

　　“此次廣東出臺的關(guān)于限價(jià)房價(jià)格的新政策其核心是堅(jiān)持低價(jià)的作價(jià)原則，并實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)的價(jià)格管理形式，從而解決‘夾心階層’的住房問題，同時(shí)又通過加快限價(jià)房建設(shè)平抑普通商品房市場價(jià)格�！睆V東省物價(jià)局副局長楊驍婷說。

　　為緩解中低收入的“夾心階層”住房問題，2006年，廣州市就在全國率先開展了限價(jià)房開發(fā)建設(shè)、銷售的探索，推出了全國第一個(gè)限價(jià)房小區(qū)——保利西子灣，其銷售樓價(jià)相當(dāng)于周邊商品房市場價(jià)的七成。

　　然而，多年來，有關(guān)限價(jià)房的政策，特別是對其性質(zhì)、地位、銷售對象、銷售價(jià)格、操作方式等，國家都沒有明確的規(guī)定。

　　該舉措為限價(jià)房進(jìn)行了原則性規(guī)定，但具體操作規(guī)定將由各地級以上市根據(jù)具體情況確定。該舉措也給了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)一定空間的定價(jià)自主權(quán)，但單套具體銷售價(jià)格不得超過最高銷售價(jià)格。且限價(jià)房的銷售方案和銷售結(jié)果都將向社會公布，并接受社會監(jiān)督。

　　“在房地產(chǎn)市場調(diào)控中，政府除了運(yùn)用金融、財(cái)政等經(jīng)濟(jì)杠桿之外，價(jià)格杠桿也是一個(gè)十分重要的調(diào)節(jié)手段。廣東擬通過限價(jià)房，使價(jià)格成為繼金融、財(cái)政等經(jīng)濟(jì)杠桿外，調(diào)控樓市的‘第三杠桿’�！睆V東省物價(jià)局市場監(jiān)管處處長莊振錫說。

　　三重功效能否降下樓市高溫

　　在限價(jià)房等保障性住房尚且無法撼動國內(nèi)住房供給結(jié)構(gòu)的情況下，用價(jià)格杠桿調(diào)節(jié)房價(jià)的舉措對于樓市降溫是杯水車薪還是杠桿作用？

　　中山大學(xué)嶺南學(xué)院教授林江認(rèn)為，價(jià)格杠桿政策的出臺給住房市場的首要影響就是政府調(diào)控房地產(chǎn)市場的信號。即使該文件僅作了原則性的規(guī)定，但作為一項(xiàng)政策，這意味著這種樓市調(diào)整措施將會長期進(jìn)行。雖然僅是對于限價(jià)房的細(xì)微動作，但它體現(xiàn)了政府作為的決心和行動，有利于穩(wěn)定市場價(jià)格心理預(yù)期。

　　其次是限價(jià)房能在一定程度上緩解樓市結(jié)構(gòu)矛盾。廣州大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長陳琳認(rèn)為，當(dāng)前樓市商品房供應(yīng)多面積偏大、價(jià)格偏高，面積適中、價(jià)格適中類型住房的市場需求強(qiáng)烈。在存在著供求結(jié)構(gòu)矛盾的情況下，限價(jià)房政策的出臺，將有利于緩解這種矛盾，對將樓市走向調(diào)控到理性和合理的發(fā)展方向有積極的作用。

　　林江同時(shí)認(rèn)為，市場經(jīng)濟(jì)條件下，政府對市場經(jīng)濟(jì)行為不能干預(yù)太多，但限價(jià)房作為保障性住房的一種，屬于社會公共資源，政府必須對其進(jìn)行有效管理。廣東出臺的措施并沒有確定具體統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)，而是原則規(guī)定參照周邊商品房價(jià)格一定比例定價(jià)，這樣的規(guī)定使該措施保證了實(shí)施過程中的彈性和免于被動，在很大程度上保證了政策能夠施行并有望達(dá)到預(yù)期效果。

　　但也有專家對此政策提出質(zhì)疑，廣東省社科院科研處處長丁力表示，市場規(guī)律是供求關(guān)系決定價(jià)格，而非價(jià)格決定供求關(guān)系，僅僅通過控制價(jià)格來實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)的理性目標(biāo)很難達(dá)到�！靶碌恼咭苍S會有些作用，但不能從根本上影響房地產(chǎn)價(jià)格形成的機(jī)制�！倍×φf。

　　仍需完善配套措施

　　“價(jià)格杠桿”被普遍認(rèn)可有積極作用，但具體效果仍有待觀察。專家認(rèn)為，價(jià)格政策需要各種措施的配套和完善。

　　林江認(rèn)為，作為整個(gè)樓市調(diào)節(jié)中的一個(gè)部分，限價(jià)房政策必須與土地供應(yīng)等政策配套才能發(fā)揮作用。雖然政府推出了限價(jià)房，但限價(jià)房的供應(yīng)量畢竟有限，社會上還有大量不符合購買限價(jià)房、經(jīng)濟(jì)適用房或是租住廉租房條件的群體存在，這些尚未得到滿足的需求有著不小的市場份額。而限價(jià)房直接影響的人群畢竟是少數(shù)，因此，如果沒有房產(chǎn)稅、土地供給等政策配合，限價(jià)房的“價(jià)格杠桿”作用將會很有限。

　　“廣東省該樓市新政策規(guī)定各地限價(jià)房價(jià)格由地級以上市根據(jù)實(shí)際情況自行確定，如果監(jiān)管不到位，將有可能導(dǎo)致部分地方政府因各種利益考慮而使得‘限價(jià)’形同虛設(shè)�！绷纸葘＜艺f，對此，專家們建議，可考慮按經(jīng)濟(jì)發(fā)展程度不同地區(qū)劃分為幾個(gè)等級，對每個(gè)等級的限價(jià)房規(guī)定一個(gè)限價(jià)房價(jià)格區(qū)間，允許地方在價(jià)格區(qū)間內(nèi)調(diào)整。也可考慮規(guī)定限價(jià)房必須處于當(dāng)?shù)胤績r(jià)一個(gè)百分比區(qū)間，允許各地在區(qū)間內(nèi)浮動。

　　林江說，影響廣東樓市的因素并不僅限于廣東，國家的財(cái)政政策、全國宏觀經(jīng)濟(jì)形勢、樓房金融信貸政策等都對廣東樓市有很大影響。這項(xiàng)政策仍需要不斷地調(diào)整和完善�！半m然政策的具體效果仍有待觀察，但仍不失為調(diào)控樓市的一種有益探索和嘗試�！绷纸硎尽�

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