今年的房地產(chǎn)調(diào)控政策實施至今，已有房地產(chǎn)開發(fā)商開始出現(xiàn)資金趨緊跡象，而且也已出現(xiàn)降價促銷回籠資金的趨勢。

    “就我所知，目前已有4~5家房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)出現(xiàn)了資金鏈緊張的跡象。實際情況也許會比我知道的更多�！币拙又袊�一位分析師昨日向《第一財經(jīng)日報》透露。

    中國銀監(jiān)會近日召開第三次經(jīng)濟金融形勢通報會議，房地產(chǎn)貸款風險成為關注的重點之一。事實上，近期監(jiān)管層已對房地產(chǎn)信貸尤其是開發(fā)貸款風險發(fā)出密集警告。上述分析師指出，目前不少開發(fā)商已就資金鏈問題啟動預警機制，除了求助代價高昂的信托融資渠道和出售部分股權外，還有不少手中有“貨”的開發(fā)商選擇了降價促銷。

    部分房企資金鏈問題初現(xiàn)苗頭

    新國十條發(fā)布后一個半月，中國房地產(chǎn)測評中心曾在其發(fā)布的《2010年中國房地產(chǎn)上市公司測評研究報告》中指出，在回款周期拉長、信貸收緊、負債率高等因素影響下，上市房企將在今年年底面臨巨大的資金壓力。

    據(jù)統(tǒng)計，有14家房企在年初就定下全年的銷售目標，但只有SOHO中國、恒大、合景泰富等4家企業(yè)上半年銷售額超過全年的50%，其余房企完成了全年銷售目標的四成左右。

    保利地產(chǎn)營銷總監(jiān)及發(fā)言人胡在新近期向媒體透露，保利地產(chǎn)去年的銷售額為430億元，今年預定的目標是同比增長20%～30%，也就是500億元左右。而2010年1~6月，該公司實現(xiàn)簽約金額217.55億元，完成全年目標的約四成。綠城中國和恒盛地產(chǎn)更是只完成了年銷售目標的32.69%和27.79%。

    與此同時，隨著樓市調(diào)控的推進，上市房企在銀行貸款、資本市場融資等渠道也陸續(xù)受阻。中國房地產(chǎn)測評中心主任龍勝平博士指出，恒大、雅居樂、金地、龍湖等大型上市房企，開始通過多種途徑進行融資，包括拓展優(yōu)先票據(jù)、基金募集、境外融資等，綠城中國、中華企業(yè)、新城地產(chǎn)等也紛紛通過信托實現(xiàn)融資。“還有一些企業(yè)甚至不惜頻繁發(fā)放高息債融資�！�

    “如果目前的調(diào)控政策有效地執(zhí)行下去，相信用不了太長時間就會對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的融資環(huán)境產(chǎn)生影響，各上市公司資金鏈壓力可能不斷上升。”龍勝平說。

    啟動預警機制降價促銷

    2010年過半，融資渠道受阻，銷售業(yè)績也不太漂亮，綠城、恒盛、龍湖等房企紛紛表示，將在下半年加大推盤力度。如龍湖地產(chǎn)透露，旗下大約六成以上的新房源將在下半年推出。胡在新也表示：“我們做了計算，下半年保利地產(chǎn)的供貨量會有所增加，完成年度任務沒有問題。我們計劃在9月~10月集中推盤�！�

    上述分析人士表示：“新政效果剛開始顯現(xiàn)，在資金壓力下，各大房企的資金問題將不僅僅出現(xiàn)在融資渠道上，還將體現(xiàn)在產(chǎn)品出貨速度上。一些認為年底可能面臨資金鏈問題的房企已在近期啟動了預警機制，降價攬客就是其中一種手段。”

    以上海為例，6月初，上海房地產(chǎn)龍頭企業(yè)綠地集團在上海各個樓盤的優(yōu)惠活動已全面鋪開。其中，位于上海寶山顧村的綠地公園壹品公寓房降價幅度相當大，從5月份的16000元/平方米直降到14000元/平方米，個別低樓層房源價格甚至可低到 13000余元/平方米，優(yōu)惠幅度近8.5折。以“90墅”產(chǎn)品名噪一時的上海松江大學城綠地薔薇九里，其公寓房也給出了約8.5折的優(yōu)惠。與此同時，保利地產(chǎn)位于上海寶山區(qū)顧村的“保利葉上�！表椖�，在宏觀調(diào)控政策出臺后開盤價為15500~17000元/平方米，而在今年3、4月份，項目內(nèi)成交新房價格曾高達18000~19000元/平方米。

    另一個不容忽視的信息是，雖然7月上海樓市中不乏個別初嘗降價“熱銷”甜頭的開發(fā)商開始提價，然而提價后的銷售業(yè)績，卻大不如前。佑威房地產(chǎn)研究中心副主任陸騎麟指出，從7月新增供應最大的10個項目來看，僅有中信泰富又一城當月成交量突破其預售總面積的50%，其他樓盤成交普遍較低。一半樓盤成交率不足10%，其中還有兩個項目顯示當月拿到預售證卻無成交記錄，而九龍倉璽園上月開盤后也僅有 7.75%的銷售率�！百彿空邔ξ磥矸績r預期也沒有出現(xiàn)明顯的調(diào)整，因此如果政策相對嚴厲，開發(fā)商不愿降價的話，未來成交量出現(xiàn)大幅放量的可能性不大�！� 陸騎麟表示。

    佑威及樓市專評網(wǎng)昨日聯(lián)合提供的數(shù)據(jù)，2010年7月，上海全市商品住宅成交面積為43萬平方米，環(huán)比6月略增2.38%，但與2009年7月相比，僅為其整月的23%，成交量依舊處于低位。

    如果降價促銷，新的問題又將浮出水面――去年高價拿地的開發(fā)商將不得不面臨“面粉”貴過“面包”的局面。而上海聯(lián)合產(chǎn)權交易所最近掛牌信息中，也不乏欲以股權轉讓形式出售的低價二手宅地。

    據(jù)上海聯(lián)合產(chǎn)權交易所提供的最新市場分析，在最近的一周內(nèi)，房地產(chǎn)業(yè)在上海產(chǎn)權市場居于成交的首位，新推掛牌項目的金額也是最多的。據(jù)介紹，上海產(chǎn)權市場一周新推掛牌項目3宗，成交金額10.43億元。

    中國房地產(chǎn)測評中心預計，國內(nèi)整個房地產(chǎn)市場可能出現(xiàn)一個兩到三年的震蕩期。震蕩期中，部分 2009年激進拿地的開發(fā)企業(yè)將面臨銷售不暢、資金鏈緊張、融資困難等窘境；2009年適度拿地、現(xiàn)金充裕、維持較為穩(wěn)健經(jīng)營的房地產(chǎn)開發(fā)公司則將面臨新的發(fā)展機遇。最終，調(diào)控可能在優(yōu)勢企業(yè)吞并資金鏈緊張的項目和企業(yè)中終結。

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