位于天河客運(yùn)站附近的翰林8090HOUSE此前預(yù)告將于7月31日開盤，但記者發(fā)現(xiàn)該樓盤已經(jīng)將開盤時(shí)間提前至7月24日，雖然對外號稱均價(jià)15000元/平方米，但很多盤源都在12000元~15000元/平方米之間，較此前市場人士預(yù)估的13000元~15000元/平方米的價(jià)格略低；而目前該樓盤的一期單位“翰林1+1”的二手房報(bào)價(jià)都已經(jīng)達(dá)到11000元~12000元/平方米。

　　錦繡香江布查特二期于8月1日開盤，均價(jià)為18500元/平方米，現(xiàn)場還有額外的折扣。上半年一期銷售時(shí)報(bào)價(jià)為21000元/平方米，但算上折扣之后與目前的叫價(jià)相差不多。

　　已公布價(jià)格的樓盤漲幅有限，其他新盤大多還只是進(jìn)行儲(chǔ)客，現(xiàn)在登記有額外9.5折至9.8折，樓市“巨無霸”——亞運(yùn)城也將在本周組織買家看房。有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，開發(fā)商還是處于觀望的狀態(tài)，定價(jià)都猶豫不決，特別是亞運(yùn)城的大量房源推出在即，一些樓盤可能會(huì)以亞運(yùn)城的價(jià)格作為參考。

　　對比：下半年新增貨量大幅增長

　　房地產(chǎn)新政推出已有百日，但樓價(jià)下降的幅度并不明顯，業(yè)內(nèi)將希望寄托在下半年，其中一個(gè)重要的原因是下半年的新增供應(yīng)量將比上半年明顯增加，有望通過一手樓降價(jià)帶動(dòng)市場整體下降。

　　據(jù)經(jīng)緯行研究中心不完全統(tǒng)計(jì)，預(yù)計(jì)今年下半年廣州全新盤貨量約2.2萬套，同比增長79%，環(huán)比增長340.3%；加上舊盤新貨推量，下半年廣州新推貨量約3.97萬套，同比增長52.85%，環(huán)比增長221.57%。美聯(lián)物業(yè)的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)則顯示，下半年的全新盤將高達(dá)48個(gè)，推盤套數(shù)將達(dá)到2.68萬套。

　　中原地產(chǎn)研究部副經(jīng)理胡廣東表示，如果不計(jì)算亞運(yùn)城的話，一手供應(yīng)量約為2.8萬套、330萬平方米；如果計(jì)算亞運(yùn)城，則一手供應(yīng)量為3.5萬套左右，不過亞運(yùn)城的不確定因素很多，所以目前暫以2.8萬套計(jì)算。

　　供應(yīng)：中心六區(qū)下半年供應(yīng)足

　　雖然經(jīng)緯行和美聯(lián)物業(yè)兩份報(bào)告在總推盤量上有差異，但是對于越秀、荔灣、海珠及天河四區(qū)的統(tǒng)計(jì)卻非常接近。經(jīng)緯行的報(bào)告顯示，越秀、荔灣、海珠及天河四區(qū)下半年全新盤總量為8035套，而美聯(lián)物業(yè)預(yù)估為8000套。

　　中原地產(chǎn)研究部的數(shù)據(jù)顯示，下半年中心六區(qū)和外圍四區(qū)的一手供應(yīng)量比例約為5∶5，外圍四區(qū)中南沙和蘿崗的供應(yīng)量很少，而花都、番禺的供應(yīng)量約各占總供應(yīng)量的20%左右。

　　胡廣東認(rèn)為，按目前公開的下半年供應(yīng)情況來看，主要的供應(yīng)量分布在番禺區(qū)和花都區(qū)，屬于近郊和遠(yuǎn)郊樓盤；中心六區(qū)的供應(yīng)量雖然從比例上看不少，但是多集中在中心城區(qū)的外圍板塊，比如白云區(qū)北部或金沙洲等。

　　預(yù)測：國慶前后將達(dá)推貨高潮

　　7月份市場的全新盤并不多，到8月份的時(shí)候才開始集中“亮相”，根據(jù)搜房網(wǎng)的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，8月份廣州共計(jì)將有16個(gè)全新盤“亮相”，而今年上半年只有1月份達(dá)到了16個(gè)，其余的5個(gè)月都低于這一數(shù)據(jù)，并且預(yù)計(jì)到9、10月份將成為推新盤的高峰。

　　經(jīng)緯行研究中心經(jīng)理朱欣苑也認(rèn)為，新盤將在國慶之前集體搶灘。如此集中推貨勢必會(huì)引起市場供需格局的變化，造成較大的競爭壓力。新盤價(jià)格肯定會(huì)出現(xiàn)回落，但是由于這些新盤大多位于中心六區(qū)，這些區(qū)域的價(jià)格明顯高于郊區(qū)，如果中心六區(qū)成交比例增加，全市均價(jià)可能難以出現(xiàn)明顯的回落。

　　胡廣東預(yù)測，8、9月一手優(yōu)惠幅度將會(huì)加大，發(fā)展商由于將面對10月初至下旬之后的銷售回落和11月亞運(yùn)會(huì)對市場成交的影響，將把9月前后作為沖刺業(yè)績的最佳時(shí)機(jī)。他估計(jì)發(fā)展商將采取試探性促銷方法，一旦微小的調(diào)整能使銷售量出現(xiàn)好轉(zhuǎn)，就可能維持現(xiàn)狀；而一旦促銷效果不佳，還會(huì)采取進(jìn)一步的優(yōu)惠措施。

　　價(jià)格：中心城區(qū)也可能微調(diào)

　　有觀點(diǎn)認(rèn)為，近郊和遠(yuǎn)郊供應(yīng)量的增加有可能導(dǎo)致市區(qū)中心的貨源更為稀缺，因此繼續(xù)支撐市區(qū)中心的高價(jià)位，并且有可能促進(jìn)價(jià)格上漲。胡廣東并不贊同這個(gè)觀點(diǎn)，他認(rèn)為，市區(qū)中心的價(jià)格在市場向好時(shí)，上漲速度較快，而在市場冷淡時(shí)下跌幅度相對較小或者基本不出現(xiàn)下跌，但具體還要看項(xiàng)目。

　　他相信，下半年市區(qū)中心的整體價(jià)格還是會(huì)出現(xiàn)調(diào)整，但幅度不會(huì)太大，只表現(xiàn)在在售的樓盤優(yōu)惠幅度加大，比如本來9.5折的優(yōu)惠變?yōu)?折。市區(qū)中心二手中戶型好、條件佳的物業(yè)，可能因?yàn)楸壤�逐漸減少而出現(xiàn)惜售。

　　中國指數(shù)研究院分析師周瑞蓉認(rèn)為，郊區(qū)供應(yīng)增加并不會(huì)成為市區(qū)中心樓價(jià)上漲的動(dòng)力。市區(qū)中心的配套設(shè)施、教育資源、交通設(shè)施較為完善，再加上供應(yīng)的減少，是支撐著樓價(jià)的主要原因。

　　她認(rèn)為，郊區(qū)供應(yīng)增加理論上應(yīng)該有助于舒緩中心區(qū)的供需矛盾，進(jìn)而令樓價(jià)出現(xiàn)回緩；但是由于部分郊區(qū)如番禺或花都的價(jià)格并不算有很大的吸引力，大多數(shù)集中5000元~6000元/平方米的項(xiàng)目，而配套設(shè)施尚未完善，“分流”的效果不一定能如預(yù)期。

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