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2010年7月北京樓市交易點評
http://mamogu.com 發(fā)稿日期:2010-8-2

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在經(jīng)歷了連續(xù)兩個月的交易量下降之后，７月的京城樓市再次創(chuàng)下了交易量的新低。其中二手房的日平均成交量僅３３４套，降至年內(nèi)最低點；新建住宅銷售量環(huán)比６月雖有所上升，但仍處于歷史低位，同比去年下降近７０％。買賣雙方的僵持狀態(tài)進一步加劇，銷售量的銳減和價格的微弱回調進一步發(fā)酵了市場的觀望情緒。

根據(jù)北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)的數(shù)據(jù)統(tǒng)計顯示，７月北京二手房成交量繼續(xù)萎縮，總成交量僅為１０３６７套，雖然整月較６月多一天，但環(huán)比６月成交量仍下跌０．０３％，比去年同期下降幅度達到５８．３％。平均到每一天，二手房日均成交３３４套，已經(jīng)創(chuàng)下年內(nèi)日均成交量的新低。今年４月，北京二手房的日均成交數(shù)量曾經(jīng)達到１０９６套的高點。

“二手房市場非常明顯地出現(xiàn)了買方心理價位遠低于賣方的現(xiàn)象”，北京中原三級市場研究部研究總監(jiān)張大偉告訴記者，一套二手房從掛牌出售，到找到買家簽訂合同，在今年４月調控政策出臺前，成交時間只需要２到３天，而現(xiàn)在一般需要２０天才能找到買家，成交時間拉長了１０倍。不僅如此買賣雙方的心理價位也非常明顯地出現(xiàn)了差距拉大的現(xiàn)象，最近，尤其是三部委確定房地產(chǎn)調控政策繼續(xù)執(zhí)行，以及二套房房貸認定標準的從嚴，使得很多購房者繼續(xù)大幅下調心理價位。而房主則因為之前的降價并沒有增加看房人氣，轉而選擇了待價而沽。

北京中原統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，７月北京二手房非常明顯地出現(xiàn)了價格降幅放緩的現(xiàn)象，價格基本保持了平穩(wěn)，甚至有個別區(qū)域有輕微的上漲。張大偉表示，價格平穩(wěn)，成交量保持下調趨勢，可見市場目前還未見底，依然處于調整期。受調控政策影響，購房者可能會繼續(xù)持觀望態(tài)度。

與二手房市場不同，北京市新建住宅方面的情況在７月出現(xiàn)低位的上漲。從成交情況來看，據(jù)北京房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)數(shù)據(jù)統(tǒng)計顯示，７月北京新房成交套數(shù)為５７２６套，環(huán)比６月上漲１５．４２％，但交易量仍處于歷史低位，同比去年下降近７０％。

雖然新建商品房市場整體上仍未擺脫銷量走低的蕭條局面，但部分開發(fā)商在新開樓盤定價上的調整仍然對市場起到了一定的刺激作用。據(jù)統(tǒng)計，７月份京城新開樓盤，尤其是五環(huán)外新開樓盤的價格出現(xiàn)了較為明顯的回調。比較有代表性的就是中糧萬科半島家園項目的低價開盤。２４日，由于中糧萬科半島家園項目以低于市場預期的１３５００元的均價開盤，隨即就受到購房者追捧，一期項目大都已經(jīng)被預訂，掀起了北京新開樓盤的一次搶購高潮。

張大偉表示，長時間的市場觀望使得部分開發(fā)商急于收回現(xiàn)金流來投入新項目運轉，因此開始對所售樓盤進行適度降價以促進量的銷售，導致交易量出現(xiàn)低位上漲。不過鑒于之前拿地時的樓面地價過高，仍有不少開發(fā)商不愿舍棄過多利潤主動進行大幅度的降價。

張大偉表示，根據(jù)中原地產(chǎn)的統(tǒng)計，目前的市場供需比相比４月份的１︰３到１︰４已經(jīng)出現(xiàn)了非常明顯的變化，供大于求的特征開始逐漸顯現(xiàn)。隨著調控政策的逐步深化，８月的房地產(chǎn)市場依然將處于低迷態(tài)勢，交易量仍將在下行通道上徘徊。同時，交易價格仍有一定下調的空間。

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