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樓市樂觀預(yù)期中隱藏的風(fēng)險點評
http://mamogu.com 發(fā)稿日期:2010-7-29

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中研網(wǎng)訊：

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　　越來越多的聲音指向“此輪調(diào)控決戰(zhàn)將在10月前后來臨”，但不少開發(fā)商已經(jīng)意識到，如果靜待10月，本身就很危險。

　　本報記者近期從諸多開發(fā)商處了解到，不少企業(yè)對中短期的市場普遍存在憂慮，尤其是一些有全年業(yè)績壓力的大型房企，無法等到10月進(jìn)行一次性賭博，更大范圍的降價促銷，一觸即發(fā)。

　　上海作為國內(nèi)樓市的風(fēng)向標(biāo)，自4月本輪調(diào)控啟動以來，持續(xù)萎縮的成交量，近期出現(xiàn)回升態(tài)勢。統(tǒng)計顯示，上周上海商品住宅成交11.64萬平方米，環(huán)比回升48%。

　　“主動尋求量價的平衡點，逐步消化項目，比堅守價格對后市進(jìn)行賭博更為理智�？梢钥吹�，近期采取降價促銷的樓盤，大多取得了相對理想的成交量。”凱迪集團(tuán)有限公司執(zhí)行副總裁張義鴻告訴記者。

　　豪宅引領(lǐng)成交量回升？

　　“本輪調(diào)控以來，在有限的成交量中，個體樓盤的降價優(yōu)惠幅度與成交量基本上成正比。能夠進(jìn)入成交榜前列的項目，大多率先調(diào)整價格或有促銷措施�！睆埩x鴻坦言。

　　據(jù)本報記者了解，繼本輪調(diào)控初期大部分開發(fā)商采取堅守價格的觀望態(tài)度后，越來越多開發(fā)商加入到降價促銷的陣營。作為重要指標(biāo)，成交量也隨著此類開發(fā)商的持續(xù)出現(xiàn)，逐步從冰點回暖。

　　據(jù)中房信CRIC系統(tǒng)顯示，上周上海商品住宅成交11.64萬平方米，環(huán)比回升48%。而成交均價則下滑7.77%，上周為17502元/平方米，低于近20周平均水平兩成。

　　“成交量的回升主要依賴于供應(yīng)量的增加，上海近兩周共有12個樓盤推出2319套新房源，供應(yīng)量共計25.75萬平方米，這些逆市推盤的項目多采用低開策略，以達(dá)到快速銷售回籠資金的效果�！敝蟹啃欧治鰩熝ㄐ壑赋�。

　　但值得警惕的是，豪宅成交再次出現(xiàn)引領(lǐng)市場的跡象。數(shù)據(jù)顯示，4月17日至7月18日，上海全市共成交366套均價5萬以上高檔房，其中僅浦東地區(qū)就占到了52%，達(dá)到189套，其中123套集中在四季雅苑等豪宅所在的花木板塊。

　　薛建雄指出，對新政實施3個月來的觀察后，一些高端買家認(rèn)為供應(yīng)量受到調(diào)控影響大幅降低，而隨著經(jīng)濟(jì)高增長和人民幣升值重啟，購買力正在加速積累。

　　在調(diào)控行情下，豪宅依然扮演著市場引領(lǐng)者的角色，這是一個危險的信號。

　　截然不同的10月預(yù)期

　　記者注意到，隨著調(diào)控政策格局逐漸明朗，業(yè)內(nèi)對于市場的走勢判斷，“決戰(zhàn)10月”已成為一個具有代表性的預(yù)判。

　　中原地產(chǎn)研究董事程澐指出，隨著10月前后供應(yīng)高峰的到來，出現(xiàn)明顯降價的概率較高。這是目前的一個主流觀點。

　　但也有不少開發(fā)商對“決戰(zhàn)10月”作出另外的理解：10月前后，如果價格能夠堅持，市場需求將會重新爆發(fā)，市場將再次進(jìn)入量價齊升的通道。

　　兩種截然不同判斷的博弈，直接體現(xiàn)在開發(fā)商采取的不同策略上。

　　盡管短期之內(nèi)銷售回款因調(diào)控而大幅萎縮，但絕大多數(shù)開發(fā)商并未實質(zhì)降價。即使是萬科、金地、中海、華潤等土地蓄備充足的地產(chǎn)大佬，只需“停工緩建”，減少新增項目和放緩在建工程的投入，同時增加一些融資渠道也緩解資金壓力問題。

　　“就算保利、綠地這種在過去兩年里拿地過多、投入過大的開發(fā)商會有資金壓力，但通過一輪降價銷售和投資減少的調(diào)整之后，短期之內(nèi)也不會有資金壓力�！币晃淮砉矩�(fù)責(zé)人認(rèn)為。

　　記者從二手房中介機(jī)構(gòu)了解到，經(jīng)過第一波降價潮后，與之前高達(dá)10%的議價空間相比，上海不少板塊業(yè)主的議價空間已普遍縮小，維持在2%—5%�？蛻糁袆傂孕枨笾饾u釋放，推動了成交量的上揚，尤其是一部分低于市場成交均價的房源顯得十分搶手。

　　從房地產(chǎn)業(yè)本身來看，資金壓力不大和看好人民幣升值是開發(fā)商不愿降價，靜等“金九銀十”的主要原因。而很多銀行也并沒有真正執(zhí)行二套房利息提高到1.1倍和三套房停貸的業(yè)務(wù)，只要積聚足夠的購買力，樓市存在再次爆發(fā)的可能。

　　種種跡象表明，不管是開發(fā)商還是二手房賣家，在進(jìn)行一定讓價的同時，依然隨時準(zhǔn)備止跌甚至上調(diào)價格。

　　不過，薛建雄同時警告，開發(fā)商既然沒有資金的壓力，短期之內(nèi)就不會降價，7、8月份樓市將呈膠著狀態(tài)。如果在人民幣升值推動下，重復(fù)2008年初大量產(chǎn)業(yè)資金轉(zhuǎn)投樓市現(xiàn)象，“金九銀十”樓市就有重新過熱的可能，那么新的調(diào)控措施也有可能再次推出。

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