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成都房企應(yīng)對開發(fā)貸收緊措施點評
http://mamogu.com 發(fā)稿日期:2010-7-29

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　　7月驕陽似火，成都的開發(fā)商卻感受到一絲絲涼意。

　　四川中原地產(chǎn)統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，7月份前三周，成都主城區(qū)商品住宅成交2351套，成交面積為21.85萬平方米，環(huán)比分別下降27.17%、33.51%。雖然大量新房源上市，但成交量仍未有起色。

　　房地產(chǎn)貸款增幅也相應(yīng)回落。人民銀行成都分行公布的信貸數(shù)據(jù)顯示，截至6月末，四川省房地產(chǎn)貸款較年初新增716億元，其中，開發(fā)貸款和購房貸款分別占21.5%和78.5%，監(jiān)管部門表示， 5月份以來，受房地產(chǎn)成交放緩影響，房地產(chǎn)業(yè)貸款環(huán)比增幅呈回落趨勢。

　　銷售不景氣，資金的“咽喉”也逐漸被扼緊。7月28日，成都一家民營房企高管對記者表示，監(jiān)管部門叫停銀信合作后，房企的融資渠道進一步被縮小。

　　處于調(diào)控下的地產(chǎn)項目融資狀況如何？銀行又是如何對待地產(chǎn)項目？記者就此在四川省的地產(chǎn)界、銀行界人士中進行了調(diào)查。

　　地產(chǎn)項目“貧血”

　　7月27日，一則土地合作出讓廣告悄然登上成都某主流媒體的頭版，賣主是成都某民營企業(yè)。這塊地約有100多畝，地處郫縣至成都輕軌線的郫縣東站，屬于商住兩用地，各占比例50%，容積率是3.8.

　　“我們在其他地方還有土地儲備，這些地是前兩年買下來的，之所以出讓或合作開發(fā)，主要還是后續(xù)開發(fā)資金難以為繼�！痹摴疽晃蝗耸扛嬖V記者。

　　無獨有偶，羅澤所在國有地產(chǎn)企業(yè)也感受到資金難題困擾。

　　其所在企業(yè)曾經(jīng)拿著一個建設(shè)年限5年，面積約為1000畝的土地整治拆遷和基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)項目參加了四川省舉辦的信托、租賃融資洽談會，希望能帶回6億元資金。最終卻顆粒無收，無功而返。

　　羅澤表示，現(xiàn)在只能和銀行談貸款，雖然公司并沒有被列入政府融資平臺的限制性名單，但是作為土地儲備項目貸款，目前還是很困難。資料顯示，該公司成立時間才一年多，預(yù)計今年凈利潤可能達到500萬元。

　　作為地產(chǎn)業(yè)資深人士，四川中原地產(chǎn)董事總經(jīng)理莊澤寶也感受到地產(chǎn)項目的“貧血”。

　　“和我們合作的樓盤，有不少項目原定2010年上半年開工，下半年就能銷售，但到現(xiàn)在都還遲遲見不到開工。開發(fā)商的解釋是市場行情不好，但估計資金緊張肯定也占一大部分原因�！彼f。

　　另一家成都市國資下屬具有一級開發(fā)資質(zhì)的房地產(chǎn)企業(yè)的境況似乎要好一些。該公司在成都某歷史文化保護片區(qū)的二期項目，順利獲得了銀行的固定資產(chǎn)投資貸款。

　　按照計劃，這一項目拆遷舊城面積約90畝，新建設(shè)城市綜合體建筑面積約40萬平方米，總投資預(yù)計為35億元。目前已完成投資5億元，預(yù)計今年的投資額為2億元。

　　在當(dāng)?shù)匾还煞葜沏y行公司業(yè)務(wù)部負(fù)責(zé)人看來，這一項目地處鬧市區(qū)，并且是旅游等商業(yè)地產(chǎn)，項目建成后，盈利應(yīng)該可觀，被銀行追捧也在情理之中。

　　開發(fā)貸增長將繼續(xù)放緩

　　上述開發(fā)商遇到的困境并非個案。

　　中信證券的報告認(rèn)為，從全國來看，二季度房地產(chǎn)開發(fā)貸增幅大幅放緩，僅新增1216億元，環(huán)比下降1991億元，并預(yù)測下半年房地產(chǎn)的相關(guān)貸款會繼續(xù)下降。

　　四川銀監(jiān)部門一位人士也向記者證實了這一點，對于地產(chǎn)項目貸款融資，目前依然要求銀行嚴(yán)格按照之前各部委的要求，加強對地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)貸款的貸前審查和貸后管理要求，一點也不許放松。

　　一家城商行公司業(yè)務(wù)部負(fù)責(zé)人表示，去年下半年以來，該行跟蹤了一批地產(chǎn)項目，所以前5個月開發(fā)貸的增量較大。但下半年要停一停，看一看再說。

　　那么，銀行在審查開發(fā)商資質(zhì)、發(fā)放新增開發(fā)貸款時，主要考量哪些因素？

　　上述股份制銀行人士表示，開發(fā)商的資質(zhì)、項目的盈虧點、項目有沒區(qū)位優(yōu)勢、自有資本金是否充足都要詳細(xì)考察。

　　“對于新增貸款，如果是僅做地產(chǎn)的公司，必須達到二級資質(zhì)以上，才會從其好的項目中適當(dāng)?shù)慕o予貸款�！鄙鲜龀巧绦泄緲I(yè)務(wù)部負(fù)責(zé)人說。

　　對于集團下屬的地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，則要分析集團整體的財務(wù)狀況如何，能否覆蓋風(fēng)險。具體的項目，還要考慮其定價、客戶群等是否屬于剛性需求。此外，發(fā)放貸款的時間會滯后于工期建設(shè)，希望先將項目可能存在的風(fēng)險都暴露出來。

　　“對于有不良信用記錄、拖欠工資記錄等的開發(fā)商，堅決不給予支持。今年年初已經(jīng)支持的項目，要求項目獲得預(yù)售許可證并開始銷售后，必須按照一定的比例逐步歸還貸款。我們擔(dān)憂后期的銷售不旺，難以還貸�！鄙鲜鋈耸空f。

　　民間資金介入

　　地產(chǎn)項目遭遇信貸緊縮，其他渠道的資金開始趁虛而入。

　　成都一位從事股權(quán)投資的人士透露，他剛在四川遂寧市入股一個尚未開發(fā)的住宅地產(chǎn)項目，這個項目開發(fā)資金起碼需要6億元。

　　在操作上，由于該開發(fā)商后續(xù)資金很困難，所以雙方選擇成立一家項目公司，對方以土地入股，另一方以現(xiàn)金入股。

　　“我們拿下來的成本也不算高，40%的盈利空間肯定是有的�！痹撊耸空f，不過，在一線城市肯定不敢這樣做，在二、三線城市，由于城鎮(zhèn)化趨勢的利好，投資相對安全一點。

　　不過，在記者接觸的多家開發(fā)商看來，這一方式還不是主流。

　　“經(jīng)過去年的地產(chǎn)牛市，大部分開發(fā)商的實力比較強，現(xiàn)在大家的心態(tài)都是熬過一段時間就能迎來曙光�！背啥家晃婚_發(fā)商老總告訴記者。他認(rèn)為，以自有資金扛一年應(yīng)該沒問題，到時如果扛不住而調(diào)控依然未松動，再選擇賣股權(quán)或合作開發(fā)。

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